Commentaar van art. 10, WIB 92

I. WETTEKST

Nummer 10/0

Art. 10. - § 1. De bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, omvatten de erfpacht- of opstalvergoeding en alle andere voordelen verkregen door de overdrager.

De waarde van de verkregen voordelen is gelijk aan de waarde die daaraan wordt toegekend voor de heffing van het registratierecht op de overeenkomst van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, waarin die voordelen worden bedongen.

Die bedragen zijn inkomsten van het jaar waarin ze worden betaald of toegekend, zelfs indien ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, of op een deel daarvan.

§ 2. De in § 1 vermelde inkomsten omvatten niet de bedragen die worden verkregen voor het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen ingevolge een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht of van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht, op voorwaarde dat :

1° de bij overeenkomst bepaalde termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken;

2° de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaat of de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevat.

II. ALGEMEEN

Nummer 10/1

Art. 10, WIB 92, omschrijft enerzijds wat moet worden verstaan onder de bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende goederen (cf. 7/21) en bepaalt anderzijds welke vergoedingen onder bepaalde voorwaarden niet belastbaar zijn als inkomsten van onroerende goederen.

III. IN BELGIE GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

A. WAT WORDT VERSTAAN ONDER "BEDRAGEN VERKREGEN BIJ VESTIGING OF OVERDRACHT VAN EEN RECHT VAN ERFPACHT OF VAN OPSTAL OF VAN GELIJKAARDIGE ONROERENDE RECHTEN" (ART. 10, § 1, WIB 92) ?

Nummer 10/2

Het betreft de vergoedingen (canon) en alle andere voordelen, die de overdrager bij vestiging of overdracht van het recht verkrijgt.

Die vergoedingen en voordelen :

- hebben de waarde die daaraan is toegekend voor de heffing van het registratierecht op de overeenkomsten van erfpacht of van opstal of de overeenkomsten met betrekking tot gelijkaardige onroerende rechten waarin die vergoedingen of voordelen worden bedongen (er mogen geen lasten worden afgetrokken);

- zijn inkomsten van het jaar waarin ze worden betaald of toegekend, zelfs indien ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, of op een deel daarvan.

Wanneer de overeenkomst van erfpacht bovendien een indexatieclausule bevat, is het resultaat van de indexatie van de periodieke vergoeding een belastbaar inkomen, aangezien dit resultaat noodzakelijk deel uitmaakt van die vergoeding.

B. VESTIGING VAN EEN RECHT VAN ERFPACHT [ Voor de bepaling van het recht van erfpacht, zie 251/4 ]

Nummer 10/3

Wanneer de eigenaar van een onroerend goed gedurende het belastbare tijdperk een recht van erfpacht op dat goed vestigt ten gunste van een derde, is hij voor dat tijdperk uit hoofde van inkomsten van onroerende goederen belastbaar op :

- de bedragen die hij heeft verkregen ter gelegenheid van de vestiging van dat recht;

- de andere inkomsten van het onroerend goed, die hij heeft verkregen vanaf het begin van het belastbare tijdperk tot de vestiging van het recht van erfpacht en die worden bepaald zoals uiteengezet in art. 7, WIB 92 (d.w.z. wanneer het goed in België gelegen is : het geïndexeerde en, in voorkomend geval, met 40 % verhoogde KI pro rata temporis of eventueel het nettobedrag van de huurprijs en huurvoordelen dat niet lager mag zijn dan het geïndexeerde KI (ongebouwd onroerend goed) of het met 40 % verhoogde geïndexeerde KI (gebouwd onroerend goed)) en de art. 8, 9, 12 tot 16, WIB 92.

Nummer 10/4

De erfpachter die, indien het een in België gelegen goed betreft, de nieuwe wettelijke schuldenaar van de OV wordt, is belastbaar op de inkomsten van het onroerend goed (bepaald zoals voorgeschreven in de art. 7 tot 9 en 12 tot 16, WIB 92) die hij heeft verkregen vanaf de vestiging van het recht van erfpacht .

[ Zie 14/26.1 tot 26.3 wat betreft de aftrek van de termijnen en de waarde van ermee gelijkgestelde lasten, die hij bij het verkrijgen van het recht van erfpacht heeft betaald ]

C. VESTIGING VAN EEN RECHT VAN OPSTAL [ Voor de bepaling van het recht van opstal, zie 251/5]

Nummer 10/5

Wanneer de eigenaar van een in België gelegen grond gedurende het belastbare tijdperk een recht van opstal op dat goed vestigt ten gunste van een derde, moeten de inkomsten van onroerende goederen van de eigenaar en van de opstalhouder voor dat tijdperk als volgt worden bepaald.

Eerste geval : het KI van de grond is vastgesteld ten name van de eigenaar, terwijl het KI van het gebouw ten name van de opstalhouder is vastgesteld (meest voorkomend geval).

Eerste mogelijkheid : in de huurovereenkomst, die de toelating tot bouwen verleent, is er een vergoeding voor het opstalrecht en een huurprijs voor het terrein bedongen.

De eigenaar is belastbaar op :

- het bedrag van de vergoeding die hij heeft verkregen;

- het geïndexeerde KI van de grond of het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen dat echter niet lager mag zijn dan het geïndexeerde KI van de grond.

Tweede mogelijkheid : in de huurovereenkomst, die de toelating tot bouwen verleent, is er alleen een huurprijs bedongen.

De eigenaar is belastbaar op het geïndexeerde KI van de grond of op het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen dat echter niet lager mag zijn dan het geïndexeerde KI van de grond.

Derde mogelijkheid : in de huurovereenkomst, die de toelating tot bouwen verleent, is er alleen een vergoeding voor het opstalrecht bedongen.

De eigenaar is belastbaar op :

- het bedrag van de vergoeding die hij heeft verkregen;

- het geïndexeerde KI van de grond.

In elk van de drie mogelijkheden is de opstalhouder belastbaar op het geïndexeerde en, in voorkomend geval, met 40 % verhoogde KI van het gebouw, of eventueel op het nettobedrag van de huurprijs en huurvoordelen dat niet lager mag zijn dan het met 40 % verhoogde geïndexeerde KI van het gebouw. [ zie 14/26.1 tot 26.3 wat betreft de aftrek van de termijnen en de waarde van ermee gelijkgestelde lasten, die hij bij het verkrijgen van het recht van opstal heeft betaald. ]

Tweede geval : zowel het KI van de grond als dat van het gebouw is vastgesteld op naam van de opstalhouder.

De eigenaar is belastbaar op :

- de bedragen die hij bij de vestiging van het opstalrecht heeft verkregen (deze bedragen worden als vergoedingen beschouwd);

- de andere inkomsten van de grond, die hij verkregen heeft vanaf het begin van het belastbare tijdperk tot de vestiging van het opstalrecht (zie mutatis mutandis, 10/3, tweede gedachtestreep).

De opstalhouder is, eensdeels, belastbaar op de inkomsten van de grond die hij heeft verkregen vanaf de vestiging van zijn opstalrecht en, anderdeels, op de inkomsten van het gebouw .

[ Zie 14/26.1 tot 26.3 wat betreft de aftrek van de termijnen en de waarde van ermee gelijkgestelde lasten, die hij bij het verkrijgen van het recht van opstal heeft betaald. ]

[ Inkomsten bepaald zoals in art. 7 tot 9 en 12 tot 16, WIB 92. ]

D. VESTIGING VAN ONROERENDE RECHTEN GELIJKAARDIG AAN HET RECHT VAN ERFPACHT OF VAN OPSTAL

Nummer 10/6

Met de woorden "gelijkaardige onroerende rechten" beoogde de wetgever de gebruiksrechten op lange termijn op onroerende goederen (zie Kamer, zitting 1983-1984, stuk 758/1, blz. 8).

Voor de toepassing van de PB zijn de bedragen verkregen bij de vestiging of de overdracht van een recht van vruchtgebruik met betrekking tot een in België of in het buitenland gelegen onroerend goed, echter geen inkomsten van onroerende goederen (PV nr. 21, 17.6.1988, Sen. de Clippele, Bull. 677, blz. 1934).

E. OVERDRACHT VAN EEN RECHT VAN ERFPACHT OF VAN OPSTAL OF VAN GELIJKAARDIGE ONROERENDE RECHTEN

Nummer 10/7

Wanneer de erfpachter, de opstalhouder of de houder van een gelijkaardig onroerend recht zijn recht overdraagt aan een derde tijdens het belastbare tijdperk, is hij voor dat tijdperk uit hoofde van inkomsten van onroerende goederen belastbaar op :

1° de bedragen (vergoedingen en andere voordelen) die hij heeft verkregen bij de overdracht van dat recht;

2° de andere inkomsten van het onroerend goed (zie art. 7 tot 9 en 12 tot 16, WIB 92) voor het deel van het belastbare tijdperk, waarin hij over het recht van erfpacht of van opstal of over een gelijkaardig onroerend recht heeft beschikt.

IV. IN HET BUITENLAND GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

Nummer 10/8

De bedragen die worden verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten met betrekking tot in het buitenland gelegen onroerende goederen (zie 7/21), zijn zoals voor de in België gelegen onroerende goederen - behalve ingeval van vrijstelling krachtens een internationale overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting - belastbaar als inkomsten van onroerende goederen. [ Voor de berekening van de PB met betrekking tot die inkomsten : zie 155/3 - 155/6 en 7. ]

Die bedragen :

- omvatten de vergoeding (canon) en alle andere voordelen die door de overdrager worden verkregen;

- zijn inkomsten van het jaar waarin ze worden betaald of toegekend, zelfs indien ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, of op een deel ervan.

Nummer 10/9

Het belastbare bedrag van de vergoedingen en de verkregen voordelen moet worden bepaald rekening houdend met de feitelijke en juridische omstandigheden die eigen zijn aan elk geval. Hierbij kan worden opgemerkt dat de overeenkomsten van erfpacht en opstal die in België werden geregistreerd en die betrekking hebben op in het buitenland gelegen onroerende goederen, onderworpen zijn aan het algemeen vast registratierecht (zie art. 159, 7°, Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten). Hieruit volgt dat art. 10, § 1, tweede lid, WIB 92 (zie 10/2, tweede lid, eerste gedachtestreep) niet van toepassing is voor dergelijke contracten.

V. UITZONDERING (ART. 10, § 2, WIB 92)

Nummer 10/10

Als inkomsten van onroerende goederen worden niet aangemerkt, de bedragen die worden verkregen voor het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen ingevolge een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht, van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht (onroerende leasing), op voorwaarde dat :

1° de bij overeenkomst bepaalde termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken;

2° de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaat of de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevat.

Onder die voorwaarden zijn de bedoelde termijnen interest, met uitzondering van het in die termijnen begrepen gedeelte dat dient om het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan, volledig weer samen te stellen (zie 19/37 tot 39).

VI. TOEPASSINGSVOORBEELDEN

Nummer 10/11

Terzake wordt verwezen naar 13/10 en inzonderheid naar de voorbeelden 3, 4 en 8.