Commentaar van art. 13, WIB 92
Onderafdeling III - Vaststelling van het netto-inkomen
[ In de commentaar op art. 13, WIB 92, wordt ook art. 7, §2, WIB 92 ( "Wanneer een huurvoordeel bestaat in een eenmaal door de huurder gedane uitgave, wordt het bedrag ervan over de gehele duur van het contract verdeeld" ) besproken. ]
| 13/0 | |
| 13/1 | |
| 13/2 | |
| 13/3-5 | |
| 13/3 | |
| 13/3.1 | |
| C. Praktische toepassingsregels voor de beperking van de onderhouds- en herstellingskosten | 13/4-5 |
| 13/6-9 | |
| 13/6-7 | |
| B. Onroerende goederen of gedeelten ervan die niet verhuurd zijn | 13/8 |
| 13/9 | |
| VI. TOEPASSINGSVOORBEELDEN BETREFFENDE DE COMMENTAAR OP DE | 13/10 |
| 13/Bijl1-Bijl2 |
Nummer 13/0
Art. 13. - Met betrekking tot de huurwaarde, de huurprijs en de huurvoordelen van onroerende goederen wordt onder netto-inkomen verstaan het brutobedrag van de inkomsten, uit hoofde van onderhouds- en herstellingskosten verminderd met :
- 40 pct. voor gebouwde onroerende goederen, alsmede voor materieel en de outillage, die van nature of door hun bestemming onroerend zijn, zonder dat de vermindering, met betrekking tot de in artikel 7, § 1, 2°, c, vermelde onroerende goederen, meer mag bedragen dan tweederde van het kadastraal inkomen, gerevaloriseerd met een door de Koning bepaalde coëfficiënt; die coëfficiënt wordt verkregen door de gemiddelde waarde van de handelshuurprijzen en huurvoordelen op 1 januari van het jaar vóór dat waarnaar het aanslagjaar wordt genoemd te delen door de gemiddelde waarde van die huurprijzen en voordelen op het in artikel 486 bepaalde referentietijdstip;
- 10 pct. voor ongebouwde onroerende goederen.
Nummer 13/1
Afdeling I. - Kadastraal inkomen - Revalorisatiecoëfficiënt
(Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, artikel 13)
Art. 1. - De in artikel 13 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 vermelde revalorisatiecoëfficiënt voor kadastrale inkomens wordt per aanslagjaar vastgesteld zoals in de volgende tabel is aangegeven:
| Aanslagjaar | Revalorisatiecoëfficiënt |
| 1985 | 2,25 |
| 1986 | 2,40 |
| 1987 | 2,50 |
| 1988 | 2,50 |
| 1989 | 2,55 |
| 1990 | 2,60 |
| 1991 | 2,70 |
| 1992 | 2,80 |
| 1993 | 2,88 |
| 1994 | 2,95 |
| 1995 | 3 |
| 1996 | 3 |
| 1997 | 3,05 |
| 1998 | 3,10 |
| 1999 | 3,12 |
Nummer 13/2
Art. 13, WIB 92, bepaalt wat moet worden verstaan onder het nettobedrag van :
- de huurwaarde van niet verhuurde onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen (art. 7, § 1, 1°, b, WIB 92);
- de huurprijs en de huurvoordelen van verhuurde ongebouwde en gebouwde onroerende goederen die in België zijn gelegen (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92);
- de huurprijs en de huurvoordelen van verhuurde onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen (art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92).
IV. IN BELGIE GELEGEN VERHUURDE ONROERENDE GOEDEREN
A. VASTSTELLING VAN HET NETTO-INKOMEN
Nummer 13/3
Het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen van in België gelegen onroerende goederen die zijn verhuurd, wordt berekend door van het brutobedrag van de inkomsten de onderhouds- en herstellingskosten af te trekken ten belope van :
1° 10 % voor ongebouwde onroerende goederen;
2° 40 % voor gebouwde onroerende goederen, alsmede voor materieel en de outillage die van nature of door hun bestemming onroerend zijn, zonder dat dit forfait van 40 % meer mag bedragen dan 2/3 van het (niet-geïndexeerde) KI dat voorafgaandelijk is gerevaloriseerd volgens een jaarlijks bij KB vastgestelde coëfficiënt.
Nummer 13/3.1
Art. 1, KB/WIB 92, stelt de in art. 13, WIB 92, vermelde revalorisatiecoëfficiënt (*) vast (zie terzake 13/Bijlage/1).
[ (*) Die coëfficiënt wordt verkregen door de gemiddelde waarde van de handelshuurprijzen en huurvoordelen op 1 januari van het jaar vóór dat waarnaar het aanslagjaar wordt genoemd, te delen door de gemiddelde waarde van die huurprijzen en voordelen op het in art. 486, WIB 92, bepaalde referentietijdstip; dit is 1.1.1975 (cf. art. 44, W 19.7.1979, Bull 577, blz. 1363). ]
C. PRAKTISCHE TOEPASSINGSREGELS VOOR DE BEPERKING VAN DE ONDERHOUDS- EN HERSTELLINGSKOSTEN
Nummer 13/4
De beperking van de onderhouds- en herstellingskosten tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI is slechts van toepassing wanneer het brutobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen hoger is dan 5/3 van het KI, vermenigvuldigd met de toepasselijke revalorisatiecoëfficiënt (zie 13/Bijlage/2).
Die beperking is gelijk aan 2/3 van het KI, vermenigvuldigd met de toepasselijke revalorisatiecoëfficiënt (zie 13/Bijlage/2).
Het KI moet niet worden geïndexeerd voor de berekening van de beperking (2/3 van het gerevaloriseerde KI), omdat de indexatie reeds geregeld is door de revalorisatiecoëfficiënt van art. 1, KB/WIB 92 (zie 518/12).
Nummer 13/5
Voor de toepassing van 7/19, 7/19.1, 13/3 en 13/4 moet rekening worden gehouden met het volgende :
1° zelfs het gedeeltelijke gebruik van een onroerend goed voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de huurder-natuurlijke persoon heeft de belastbaarheid van de volledige nettohuur (met een minimum van het geïndexeerde KI wanneer het ongebouwde onroerende goederen betreft en van het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %, wanneer het gebouwde onroerende goederen betreft) tot gevolg, behalve in het geval bedoeld in 8/1, tweede geval;
2° de huurvoordelen die met de ontvangen huurgelden moeten worden samengeteld om na te gaan of het KI wordt overschreden, zijn de lasten van welke aard ook die door en ten bate van de eigenaar aan de huurder zijn opgelegd, zomede de prestaties die aan de huurder zijn opgelegd maar normaal door de verhuurder moeten worden gedragen (b.v. kostprijs van aanbouwingen, van verbeteringswerken of van andere herstellingen dan die welke normaal ten laste van de huurder vallen).
Een huurlast voor de huurder (en dus een huurvoordeel voor de verhuurder) veronderstelt dat de huurder de verplichting heeft om het voorwerp van die huurlast uit te voeren en dat de verhuurder het recht heeft om de uitvoering ervan te eisen. Het volstaat niet dat de eigenaar toestemming geeft tot de uitvoering van de werken; deze moeten opgelegd worden in de juridische zin van het woord. Derhalve zijn de door de huurder - na een brand - uitgevoerde werken voor de installatie van een winkelinrichting geen huurlasten, wanneer het huurcontract geen enkele verplichting tot bepaalde prestaties oplegt, behalve de gebruikelijke huurherstellingen (Antwerpen, 27.4.1993, M.T., Fiscale Jurisprudentie, 94/32 - zie ook Luik, 16.1.1997, H.G., Fiscale Jurisprudentie 97/98).
De brutohuur en huurlasten werd door de taxatieambtenaar vermeerderd met 10 % per jaar van de totale kostprijs der herstellingswerken (dak-, houtmetselwerk, buitenschrijnwerk, aanleg parking t.b.v. 2.848.461 F) uitgevoerd door de huurder aan het onroerend goed (kasteel) van de belastingplichtige. In het huurcontract werd niets bedongen m.b.t. de rechten en plichten van de huurder respectievelijk verhuurder inzake het lot van deze herstellingen op het einde van de huur zodat volgens het Hof het gemeen recht toepasselijk is. Het Hof oordeelde dat deze grote herstellingswerken een meerwaarde gaven aan het onroerend goed van de belastingplichtige dat als huurvoordeel diende te worden gekwalificeerd krachtens art. 7, § 1, 2°, b, WIB (thans art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92) (Gent, 22.9.1998, A.P., Tijdschrift voor Fiscaal Recht, feb. 1999, blz. 112).
De persoonlijke lasten van de huurder, zoals verwarming, water enz., die door de eigenaar worden gedragen en niet door de huurder worden terugbetaald, moeten, daarentegen, van de huurprijs en de huurvoordelen worden afgetrokken.
Ingeval de eigenaar zich laat vergoeden om de uitzonderlijke waardevermindering te dekken die zijn onroerend goed werkelijk ondergaat wegens de aard van de daarin door de huurder uitgeoefende beroepswerkzaamheid, moet, behalve in geval van bedrog, rekening worden gehouden met de bepalingen van de huurceel. Indien b.v. een bijzondere clausule van het contract, een afzonderlijk contract of nog een rechterlijke beslissing een vergoeding voor overdreven afschrijvingen (d.w.z. afschrijvingen die een waardevermindering boven het normale dekken) bepaalt, dan moet de aldus betaalde vergoeding - wanneer het een niet voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de belastingplichtige gebruikt onroerend goed betreft dat bijgevolg niet fiscaal kan worden afgeschreven - niet als deel uitmakend van de huurprijs, maar wel als het herstel van een opgelopen nadeel worden aangezien. Wordt, daarentegen, geen onderscheid tussen de bestanddelen van de huurprijs gemaakt, dan dient de totale huurprijs tot basis van vergelijking met het KI (zie Kamer, 1961-1962, Stuk 264/42, blz. 55-56; Senaat, 1961-1962, Stuk 366, blz. 61-62 en PV nr. 17, 16.10.1990, Sen. Barzin, Bull. 703, blz. 673);
3° wanneer een huurvoordeel bestaat in een eenmalige uitgave van de huurder, dan wordt het bedrag ervan overeenkomstig art. 7, § 2, WIB 92, verdeeld over de gehele duur van de huurovereenkomst (uitgave gedaan bij de aanvang van de huurovereenkomst) of over het aantal jaren dat de huurovereenkomst nog loopt, te rekenen vanaf 1 januari van het belastbare tijdperk waarin die last is betaald of gedragen (uitgave gedaan in de loop van de huurovereenkomst). Wanneer de huurovereenkomst van onbepaalde duur is of wanneer er geen geschreven huurovereenkomst bestaat, wordt de eenmalige uitgave over drie jaar verdeeld;
4° behalve voor de aj. 1986 en 1987, is de in 7/19 uiteengezette regel eveneens van toepassing op gronden die door landbouwers enz., voor gewone en bijzondere teelten worden gebruikt ; [Uitgezonderd natuurlijk de onroerende goederen die overeenkomstig de pachtwetgeving worden verhuurd en door de huurder voor land- of tuinbouw worden gebruikt ( cf. art. 7, § 1, 2°, b, WIB 92 - zie 7/10 tot 16 ) en de bij loopbaanpacht verhuurde onroerende goederen ( cf. art. 12, § 2, WIB 92 - zie 12/3 tot 6 ).]
5° wanneer de huurder de OV tot ontlasting van de eigenaar betaalt, moet niet noodzakelijk worden gelet op het jaar waarin die voorheffing is betaald om vast te stellen of de huur en de huurvoordelen het KI overtreffen; aldus moet, ingeval de huurder in 1998 de OV betreffende de aanslagjaren 1997 en 1998 betaalt, de OV van aanslagjaar 1997 als een huurvoordeel van het jaar 1997 worden beschouwd;
6° wanneer de huur voor meerdere jaren wordt vooruitbetaald, mag het bedrag van de vooruitbetaalde huur verdeeld worden over de gehele periode waarop de betaling betrekking heeft, met het schriftelijk en onherroepelijk akkoord van de belastingplichtige. Dit akkoord wordt in het permanent dossier geplaatst;
7° het spreekt vanzelf dat de in 7/19 aangehaalde regel niet van toepassing is wanneer de inkomsten van verhuurde onroerende goederen of gedeelten ervan voor de belastingplichtige beroepsinkomsten uitmaken (zie 7/3 en 37/6);
8° het feit dat het onroerend goed aan een rechtspersoon is verhuurd [Uitgezonderd de in 7/17.2 en 17.3 bedoelde verhuring aan een "sociaal immobiliënkantoor"] volstaat voor de toepassing van de regel opgenomen in 7/19 en dit ongeacht de werkelijke bestemming van het onroerend goed. Terzake is het zonder belang of dat goed tijdelijk of gedeeltelijk in gebruik is genomen en of de huur rechtstreeks of onrechtstreeks ten laste van derden wordt gelegd (PV nr. 3, 17.5.1988, Sen. de Clippele, Bull. 677, blz. 1928 en PV nr. 828, 1.10.1991, Volksv. Breyne, Bull. 717, blz. 1664; zie ook Brussel, 21.2.1992, F.M. en D.R., Bull. 748, blz. 1041);
9° het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen moet worden belast op naam van de verhuurder op grond van art. 7, § 1, 2°, c, WIB (thans art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92) wanneer een gebouw in werkelijkheid aan een vennootschap werd verhuurd, en de verhuurder de privé-verhuring aan een natuurlijke persoon met een onderverhuring aan de vennootschap heeft voorgewend om te ontsnappen aan de toepassing van het voormelde wetsartikel (Brussel, 23.6.1992, E.A., Fiscale Jurisprudentie, 93/152).
V. IN HET BUITENLAND GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN
Nummer 13/6
Voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen die de belastingplichtige niet voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt, is het als inkomen van onroerende goederen aan de PB te onderwerpen netto-inkomen - behalve in geval van vrijstelling krachtens een dubbelbelastingverdrag - gelijk aan 60 % (voor gebouwde onroerende goederen) of 90 % (voor ongebouwde onroerende goederen) van :
1° de huurwaarde van de onroerende goederen of gedeelten ervan die niet verhuurd zijn (zie art. 7, § 1, 1°, b, WIB 92);
2° de huurprijs en de huurvoordelen van de onroerende goederen of gedeelten ervan die verhuurd zijn (zie art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92).
Nummer 13/7
Vooraleer tot 60 % of 90 % van hun bedrag te worden omgerekend, moeten de sub 13/6, 1° bedoelde huurwaarde alsmede de sub 13/6, 2° bedoelde huurprijs en huurvoordelen in elk geval worden verminderd met de buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard (met uitzondering van de buitenlandse belasting op het totale inkomen, forfaitair bepaald op grond van een vermoed inkomen van die onroerende goederen).
B. ONROERENDE GOEDEREN OF GEDEELTEN ERVAN DIE NIET VERHUURD ZIJN (ART. 7, § 1, 1°, b, WIB 92)
Nummer 13/8
De huurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men, in geval van verhuring, gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen, in de vorm zowel van een eigenlijke huurprijs als van door de huurder voor rekening en in de plaats van de verhuurder gedragen lasten of van door de huurder ten voordele en voor rekening van de verhuurder geleverde prestaties en goederen.
Tot staving van de door hem aangegeven huurwaarde, moet de eigenaar, op verzoek van de aanslagambtenaar, alle nodig geachte verantwoordingsstukken en inzonderheid de akten van verwerving van de goederen, de aangiften van successierechten, de bescheiden van de grondbelastingen en de personele belastingen overleggen. Voor de controle van het bedoelde bedrag kunnen eventueel opzoekingen worden gedaan bij de bevoegde ontvangers van de successierechten.
C. ONROERENDE GOEDEREN OF GEDEELTEN ERVAN DIE VERHUURD ZIJN (ART. 7, § 1, 2°, d, WIB 92)
Nummer 13/9
Het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen wordt bepaald met inachtneming van de richtlijnen sub 13/4 en 13/5, 2°.
Ingeval een belastingplichtige een onroerend goed of een gedeelte ervan gedurende een deel van het jaar verhuurt en het gedurende het andere deel in gebruik neemt of zich de beschikking ervan voorbehoudt, moet het bedrag van de huur en van de huurvoordelen vanzelfsprekend worden vermeerderd met het evenredige deel van de huurwaarde dat betrekking heeft op het deel van het jaar waarin de belastingplichtige het goed in gebruik heeft genomen of zich de beschikking ervan heeft voorbehouden.
VI. TOEPASSINGSVOORBEELDEN BETREFFENDE DE COMMENTAAR OP DE ART. 7 TOT 13, WIB 92 (AJ 1999)
Nummer 13/10
Noten :
1° Voor de indexatie van de KI's of gedeelten daarvan is rekening gehouden met de coëfficiënt van 1,2281 voor aj. 1999. De geïndexeerde KI's of gedeelten daarvan worden tot het hogere of lagere honderdtal afgerond naargelang het cijfer der tientallen al of niet 5 bereikt (zie 518/8).
2° Voor de berekening van de eventuele beperking van het forfait van 40 % (zie 13/3 en 13/4) is rekening gehouden met de revalorisatiecoëfficiënt van 3,12 die van toepassing is voor aj. 1999.
Voorbeeld 1
Woning met een KI van 51.000 F, door de eigenaar buiten het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid verhuurd voor 120.000 F in het jaar 1998.
Eerste geval : de huurder is een natuurlijke persoon die het goed noch geheel, noch gedeeltelijk, voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt
De eigenaar is in beginsel belastbaar op het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, nl. 87.640 F (51.000 F x 1,2281 = 62.633,1 F, afgerond tot 62.600 F en vermenigvuldigd met 1,40).
Tweede geval : de huurder is een natuurlijke persoon die het goed geheel voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt
De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar :
Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen :
Brutohuurprijs : 120.000 F
Forfaitaire kosten (40 %) : - 48.000 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is
dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 51.000 F x 3,12 = 106.080 F)
[Voor de berekening van de beperking wordt
het KI niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid. ]
Nettohuurprijs : 72.000 F
Aangezien de nettohuurprijs lager is dan
het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %,
nl. 51.000 F x 1,2281 = 62.633,1 F, afgerond op
62.600 F x 1,40 = 87.640 F, moet echter dit
laatste bedrag in aanmerking worden genomen.
In beginsel belastbaar bedrag : 87.640 F
Derde geval : de huurder is een natuurlijke persoon die een gedeelte van het goed voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt
Eerste mogelijkheid : er bestaat geen splitsing "privé-huur/beroepshuur" in een geregistreerde huurovereenkomst.
Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven.
Tweede mogelijkheid : een geregistreerde huurovereenkomst vermeldt een beroepshuur van 90.000 F en een privé-huur van 30.000 F.
Berekening van het geïndexeerde KI met betrekking tot het privégedeelte (zie voetnoot bij 8/1 en 3) :
- niet-geïndexeerd KI: 51.000 F x 30.000/120.000 = 12.750 F;
- geïndexeerd KI: 12.750 x 1,2281 = 15.658,2 F, afgerond op 15.700 F.
Berekening van het geïndexeerde KI met betrekking tot het beroepsgedeelte (zie voetnoot bij 8/1 en 3) :
- niet-geïndexeerde KI: 51.000 F x 90.000/120.000 = 38.250 F;
- geïndexeerd KI: 38.250 F x 1,2281 = 46.974,8 F afgerond op 47.000 F.
De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar :
1° geïndexeerd KI m.b.t. het privé-gedeelte,
verhoogd met 40 %:
15.700 F x 1,40 = 21.980 F
2° Nettobedrag van de huurprijs en
-voordelen m.b.t. het beroepsgedeelte :
Brutohuurprijs : 90.000 F
Forfaitaire kosten (40 %) : -36.000 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat
het lager is dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 38.250 F x 3,12 = 79.560 F)
[ Voor de berekening van de beperking wordt het KI
niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid. ]
Nettohuurprijs : 54.000 F
Aangezien de nettohuurprijs lager is dan het
geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %,
nl. 47.000 F x 1,40 = 65.800 F,
moet echter dit laatste bedrag in aanmerking
worden genomen: 65.800 F
In beginsel belastbaar bedrag : 87.780 F
Vierde geval : de huurder is een VZW
Eerste mogelijkheid: de VZW is actief op het vlak van jeugdwerking.
Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven.
Tweede mogelijkheid: de VZW is actief als "sociaal immobiliënkantoor"; zij huurt de woning om er haar secretariaat in onder te brengen.
Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven.
Derde mogelijkheid: de VZW is actief als "sociaal immobiliënkantoor" en huurt het gebouw met het oog op het ter beschikking stellen ervan aan een kansarme die het uitsluitend als woning gebruikt.
Zelfde oplossing als in het eerste geval hierboven.
Vijfde geval : de huurder is een NV en het onroerend goed is geheel of gedeeltelijk privé bewoond door een van de personeelsleden van de NV
Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven.
Voorbeeld 2
Gebouw met een KI van 80.000 F, in het jaar 1998 verhuurd voor 250.000 F aan een natuurlijke persoon die het goed volledig voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.
De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar :
Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen :
Brutohuurprijs : 250.000 F
Forfaitaire kosten (40 %) : (dit bedrag komt in
aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 80.000 F x 3,12 = 166.400 F.
[ Voor de berekening van de beperking wordt
het KI niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid. ]
Nettohuurprijs : 150.000 F
Deze nettohuurprijs wordt in aanmerking genomen
aangezien hij meer bedraagt dan het geïndexeerde
KI, verhoogd met 40 %,
nl. 80.000 F x 1,2281 = 98.248 F,
afgerond op 98.200 F x 1,40 = 137.480 F.
In beginsel belastbaar bedrag : 150.000 F
Voorbeeld 3
Gebouwd onroerend goed met een KI van 80.000 F, door de eigenaar in erfpacht gegeven voor 27 jaar tegen betaling van een vergoeding van 100.000 F per jaar (dit bedrag werd aanvaard voor de heffing van het registratierecht - zie 10/2, tweede lid, eerste gedachtestreep). De erfpachter verhuurt het onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt en die, benevens de huurprijs (140.000 F per jaar), ook 20.000 F verbeteringswerken betaalt tot ontlasting van de erfpachter.
1° Inkomsten van onroerende goederen die in beginsel belastbaar zijn ten name van de eigenaar :
Elk jaar : 100.000 F.
2° Inkomsten van onroerende goederen die in beginsel belastbaar zijn ten name van de erfpachter:
Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen :
Brutohuur + huurvoordelen :
140.000 F + 20.000 F = 160.000 F
Forfaitaire kosten (40 %) : - 64.000 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager
is dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 80.000 F x 3,12 = 166.400 F
[ Voor de berekening van de beperking
wordt het KI niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid ]
Nettohuurprijs : 96.000 F
Aangezien de nettohuurprijs lager is dan
het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %,
nl. 80.000 F x 1,2281 = 98.248 F,
afgerond op 98.200 F x 1,40 = 137.480 F, moet
echter dit laatste bedrag in aanmerking
worden genomen.
In beginsel belastbaar bedrag : 137.480 F
Voorbeeld 4
Buiten het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid, geeft een eigenaar een gebouw voor 99 jaar in erfpacht aan een vennootschap. Hij ontvangt hiervoor een eenmalige vergoeding van 11 miljoen F.
De uiteindelijke waarde die voor de heffing van het registratierecht in aanmerking is genomen, beloopt 12 miljoen F.
De eigenaar moet 12 miljoen F aangeven als inkomsten van onroerende goederen voor het belastbare tijdperk waarin hij dit bedrag heeft ontvangen (zie 10/2, tweede lid, tweede gedachtestreep).
Voorbeeld 5
Een nieuw onroerend goed wordt vanaf 20 juni in gebruik genomen. Het KI van dat onroerend goed moet voor een periode van 6 maanden (6/12 - zie 9/1) worden aangegeven.
Voor de maand juni moet de belastingplichtige niets aangeven (noch het KI, noch de huurprijs en huurvoordelen ingeval van beroepsmatige verhuring).
Voorbeeld 6
Een onroerend goed heeft belangrijke aanpassingen ondergaan die op 10 maart zijn beëindigd.
Het oude KI moet voor 3/12 worden aangegeven; het nieuwe KI voor 9/12 (zie 9/1).
Voorbeeld 7
Een natuurlijke persoon bewoont zelf zijn woning (KI : 56.000 F) tot 30.6.1998.
Vanaf 1.7.1998 verhuurt hij de woning aan een NV tegen een huurprijs van 10.000 F per maand.
Voor het aj. 1999 is de eigenaar in de PB op de volgende inkomsten van onroerende goederen belastbaar :
1° het geïndexeerde KI i.v.m. de toestand tot 30.6.1998 (zie 9/2 en 9/4) :
56.000 F x 6/12 x 1,2281 = 34.386,8 F,
afgerond op: 34.400 F
2° het nettobedrag van de huur- prijs en -voordelen
i.v.m.de toestand vanaf 1.7.1998 (zie 9/2) :
- Brutohuurprijs : 10.000 F x 6 = 60.000 F
- Forfaitaire kosten (40 %) : - 24.000 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is
dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 56.000 F x 6/12 x 3,12 = 58.240 F
[ Voor de berekening van de beperking wordt het KI
niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid ]
- Nettohuurprijs : 36.000 F
Aangezien de nettohuurprijs lager is dan het
geïndexeerde KI, verhoogd met 40%, dat betrekking
heeft op de toestand vanaf 1.7.1998,
nl. 28.000 F x 1,2281 = 34.386,8 F,
afgerond op 34.400 F x 1,40 = 48.160 F,
moet echter dit laatste bedrag in aanmerking
worden genomen: 48.160 F
In beginsel belastbaar bedrag : 82.560 F
Voorbeeld 8
Een natuurlijke persoon, eigenaar van een grond (KI : 1.000 F), vestigt op 1.2.1998 een recht van opstal ten gunste van zijn schoonzoon, die op de grond een woning (KI : 60.000 F) laat oprichten die hij op 25.8.1998 in gebruik neemt.
Het KI van de grond blijft op naam van de eigenaar gevestigd. In de huurovereenkomst die de toelating tot bouwen verleent, is alleen een eenmalige vergoeding van 100.000 F voor het opstalrecht bedongen.
De waarde van die vergoeding werd door de ontvanger van de Registratie voor de heffing van het registratierecht op 150.000 F gebracht.
Voor aj. 1999 :
1° is de eigenaar van de grond belastbaar op (zie 10/5, eerste
geval, derde mogelijkheid) :
- de integrale eenmalige vergoeding, die echter in
aanmerking komt voor de waarde die voor de heffing van
het registratierecht werd bepaald (zie 10/2) : 150.000 F
- het geïndexeerde KI van de grond :
1.000 F x 1,2281 = 1.228,1 F,
afgerond op : 1.200 F
Belastbaar bedrag : 151.200 F
2° is de opstalhouder (zie 10/5) in beginsel belastbaar op het
geïndexeerde evenredige aandeel van het KI van de woning dat
betrekking heeft op de nieuwe toestand (ingebruikneming van een
nieuw opgericht onroerend goed -zie 9/1 en 9/4), zijnde :
60.000 F x 4/12 = 20.000 F
20.000 F x 1,2281 = 24.562 F, afgerond op : 24.600 F
Voorbeeld 9
Een huis met een KI van 36.000 F wordt tot 15.3.1998 als woning verhuurd aan een bediende voor 6.000 F per maand. Vanaf 16.3.1998 wordt het verhuurd als lokaal aan een VZW voor 10.000 F per maand.
De eigenaar ontving dus 15.000 F van de bediende (6.000 F x 2,5) en 95.000 F van de VZW (10.000 F x 9,5).
Berekening van het geïndexeerde KI i.v.m. de verhuring aan de bediende:
- niet-geïndexeerde KI: 36.000 F x 2/12 = 6.000 F;
- geïndexeerd KI: 6.000 F x 1,2281 = 7.368,6 F, afgerond op 7.400 F.
Berekening van het geïndexeerde KI i.v.m. de verhuring aan de VZW:
- niet-geïndexeerde KI: 36.000 F x 10/12 = 30.000 F
- geïndexeerd KI: 30.000 F x 1,2281 = 36.843 F, afgerond op 36.800 F.
De eigenaar moet voor aj. 1999 als volgt worden belast :
1° Geïndexeerd KI i.v.m. de verhuring aan de
bediende, verhoogd met 40 % :
7.400 F x 1,40 = 10.360 F
2° Nettobedrag van de huurprijs en –voordelen
betaald door de VZW :
Brutohuurprijs : 95.000 F
(en niet 100.000 F - zie 9/2, tweede lid)
Forfaitaire kosten (40 %) : - 38.000 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het
lager is dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 36.000 F x 10/12 x 3,12 = 62.400 F)
[ Voor de berekening van de beperking
wordt het KI niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid ]
Nettohuurprijs : 57.000 F
Deze nettohuurprijs wordt in aanmerking
genomen aangezien hij meer bedraagt dan het geïndexeerde KI,
verhoogd met 40 %, i.v.m. de verhuring aan de VZW,
nl. 36.000 F x 10/12 x 1,2281 = 36.843 F,
afgerond op 36.800 F x 1,40 = 51.520 F.
57.000 F
In beginsel belastbaar bedrag : 67.360 F
Voorbeeld 10
Een gebouw met een KI van 120.000 F wordt verhuurd aan een NV voor 72.000 F per maand. De eigenaar overlijdt op 19.3.1998.
Op naam van de nalatenschap zullen voor aj. 1999 de volgende inkomsten moeten worden belast :
Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen :
Brutohuurprijs (zie 9/3) : 72.000 F + 72.000 F + 44.129 F = 188.129 F
[ 72.000 F x 19/31 = 44.129 F ]
Forfaitaire kosten (40 %)= 75.252 F
(daar dit bedrag hoger is dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 120.000 F x 3/12 x 3,12 = 62.400 F,
moet dit laatste bedrag in aanmerking worden genomen): -62.400 F
Nettohuurprijs : 125.729 F
Deze nettohuurprijs wordt in aanmerking genomen aangezien
hij meer bedraagt dan het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %,
dat betrekking heeft op de periode vóór het overlijden,
nl. 120.000 F x 3/12 x 1,2281 = 36.843 F,
afgerond tot 36.800 F x 1,40 = 51.520 F.
In beginsel belastbaar bedrag : 125.729 F
De erfgenamen zijn met ingang van april 1998 belastbaar op hun deel van het nettobedrag van de huurprijs en -voordelen (de huur die betrekking heeft op de periode van 20.3 tot 31.3.1998 moet niet worden aangegeven).
Voorbeeld 11
Drie broers zijn, elk ten belope van 1/3, onverdeelde eigenaars van een huis met een KI van 45.000 F dat gedurende het gehele jaar 1998 verhuurd is aan een natuurlijke persoon, voor een huur van 144.000 F.
De huurder gebruikt het huis voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid.
Belastbare inkomsten van onroerende goederen voor elke eigenaar :
Nettobedrag van de huurprijs en - voordelen :
Brutohuurprijs: 144.000 F. x 1/3 : 48.000 F
Forfaitaire kosten (40 %) : - 19.200 F
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is
Dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI,
nl. 2/3 x 15.000 F x 3,12 =31.200 F
[ Voor de berekening van de beperking wordt
het KI niet geïndexeerd, zie 13/4, laatste lid. ]
Nettohuurprijs : 28.800 F
Deze nettohuurprijs wordt in aanmerking genomen
aangezien hij meer bedraagt dan het geïndexeerde KI,
verhoogd met 40 %, nl. 15.000 F x 1,2281 = 18.421,5 F,
afgerond op 18.400 F x 1,40 = 25.760 F.
In beginsel belastbaar bedrag dat voor elke eigenaar in
Aanmerking moet worden genomen : 28.800 F
Voorbeeld 12
Een in Gent gelegen niet-gemeubileerd huis met een KI van 60.000 F is tijdens de eerste vier maanden van het jaar 1998 niet in gebruik genomen en heeft geen inkomsten opgebracht. Tijdens de rest van het jaar is het huis verhuurd als woning.
De eigenaar heeft een bezwaarschrift ingediend en een vermindering van het KI wegens niet-bewoning verkregen.
De eigenaar is in beginsel belastbaar om het - na vermindering overblijvende - geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, nl. 68.740 F (60.000 F x 8/12 x 1,2281 = 49.124 F, afgerond op 49.100 F en vermenigvuldigd met 1,40).
Voorbeeld 13
Een belastingplichtige is eigenaar van de volgende onroerende goederen :
- een in Antwerpen gelegen woning met een KI van 56.000 F, die hij met zijn gezin betrekt;
- een appartement aan de kust waar het gezin regelmatig weekends en vakanties doorbrengt; dit appartement met een KI van 64.000 F wordt nooit verhuurd maar wordt gedurende periodes dat het niet door het gezin van de belastingplichtige wordt betrokken wel gratis ter beschikking gesteld van familieleden of vrienden;
- een weide met een KI van 1.750 F die gratis ter beschikking wordt gesteld van de broer van de belastingplichtige die bediende is en tijdens zijn vrije tijd de ruitersport beoefent; hij gebruikt de weide om er zijn paard te laten grazen.
Belastbare inkomsten van onroerende goederen :
1° wat de woning in Antwerpen betreft:
het geïndexeerde KI, nl. 56.000 F x 1,2281 = 68.773,6 F,
afgerond op : 68.800 F
2° wat het appartement aan de kust betreft :
het geïndexeerde en met 40 % verhoogde KI,
nl. 64.000 F x 1,2281 = 78.598,4 F,
afgerond tot 78.600 F x 1,40 = 110.040 F
3° wat de weide betreft : het
geïndexeerde KI (*), nl. 1.750 F x 1,2281 = 2.149,1 F,
afgerond tot : 2.100 F
[ (*) Dat KI wordt niet verhoogd met 40 %, vermits die
verhoging niet geldt voor ongebouwde onroerende goederen
(zie 7/4.1). ]
In beginsel belastbaar bedrag : 180.940 F
Voorbeeld 14
Een gemeubileerd appartement, met een KI van 70.000 F, wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon (die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt) voor een jaarlijkse huurprijs van 260.000 F (in de huurovereenkomst werd geen afzonderlijke huurprijs voor het gebouw en voor het meubilair bedongen).
Gedeelte van de huurprijs dat geacht wordt de bruto-opbrengst te vertegenwoordigen van de verhuring van het onroerend goed : 260.000 F x 60 % = 156.000 F
Belastbare inkomsten van onroerende goederen :
[Voor de vaststelling van het belastbare roerend inkomen : zie 22/18. ]
120.400 F (70.000 F x 1,2281 = 85.967 F, afgerond tot 86.000 F en vermenigvuldigd met 1,40).
Revalorisatiecoëfficiënt waarvan sprake in 13/3.1
| Aj. | Revalorisatiecoëfficiënt |
| 1985 | 2,25 |
| 1986 | 2,40 |
| 1987 | 2,50 |
| 1988 | 2,50 |
| 1989 | 2,55 |
| 1990 | 2,60 |
| 1991 | 2,70 |
| 1992 | 2,80 |
| 1993 | 2,88 |
| 1994 | 2,95 |
| 1995 | 3 |
| 1996 | 3 |
| 1997 | 3,05 |
| 1998 | 3,10 |
| 1999 | 3,12 |
Nummer 13/Bijl2
Beperking van de onderhouds- en herstellingskosten (zie 13/4)
| Aj. | Toepassing van de beperking (brutobedrag van de huurprijs en de huur - voordelen hoger dan :) | Bedrag van de beperking |
| 1985 | KI x 5/3 x 2,25 (of 3,75 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,25 (of 1,5 maal het KI) |
| 1986 | KI x 5/3 x 2,40 (of 4 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,40 (of 1,6 maal het KI) |
| 1987 | KI x 5/3 x 2,50 (of 4,17 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,50 (of 1,67 maal het KI) |
| 1988 | KI x 5/3 x 2,50 (of 4,17 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,50 (of 1,67 maal het KI) |
| 1989 | KI x 5/3 x 2,55 (of 4,25 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,55 (of 1,70 maal het KI) |
| 1990 | KI x 5/3 x 2,60 (of 4,33 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,60 (of 1,73 maal het KI) |
| 1991 | KI x 5/3 x 2,70 (of 4,50 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,70 (of 1,80 maal het KI) |
| 1992 | KI x 5/3 x 2,80 (of 4,67 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,80 (of 1,87 maal het KI) |
| 1993 | KI x 5/3 x 2,88 (of 4,80 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,88 (of 1,92 maal het KI) |
| 1994 | KI x 5/3 x 2,95 (of 4,92 maal het KI) | KI x 2/3 x 2,95 (of 1,97 maal het KI) |
| 1995 | KI x 5/3 x 3 (of 5 maal het KI) | KI x 2/3 x 3 (of 2 maal het KI) |
| 1996 | KI x 5/3 x 3 (of 5 maal het KI) | KI x 2/3 x 3 (of 2 maal het KI) |
| 1997 | KI x 5/3 x 3,05 (of 5,08 maal het KI) | KI x 2/3 x 3,05 (of 2,03 maal het KI) |
| 1998 | KI x 5/3 x 3,10 (of 5,17 maal het KI) | KI x 2/3 x 3,10 (of 2,07 maal het KI) |
| 1999 | KI x 5/3 x 3,12 (of 5,20 maal het KI) | KI x 2/3 x 3,12 (of 2,08 maal het KI) |