Commentaar van art. 404, WIB 92

Art. 404, WIB 92

I. WETTEKST

Nummer 404/0

Art. 404. - § 1. De artikelen 400 tot 403 zijn niet van toepassing op :

1° het verbouwen, het inrichten, het herstellen, het onderhouden of het reinigen van een bestaande individuele woongelegenheid;

2° het bouwen van een ééngezinswoning die anders dan in groepsverband wordt opgericht op initiatief en voor de rekening van een particulier. De Koning omschrijft het begrip groepsverband;

3° de gevallen waarin artikel 405 van toepassing is (lees : de artikelen 405 tot 408 van toepassing zijn) in hoofde van dezelfde persoon.

Die artikelen zijn evenmin van toepassing op particulieren ten aanzien van de enige woongelegenheid die zij laten oprichten.

§ 2. De artikelen 400 tot 403 blijven van toepassing in geval van faillissement of elke andere samenloop van schuldeisers alsook bij cessie, beslag onder derden, inpandgeving en inbetalinggeving.

Nummer 404/1

Zie algemene opmerking in 400/1.

Art. 404, § 2, WIB 92 is nog niet in werking getreden (zie art. 56, programmawet 6.7.1989, Bull. 686, blz. 1704).

II. ART. 31, KB 5.10.1978

Nummer 404/2

Voorafgaande opmerking : Het art. 1, KB 5.10.1978 waarvan sprake is in art. 31, is opgenomen onder 400/2.

HOOFDSTUK IV

Bouwen van een eengezinswoning in groepsverband

Art. 31. Voor de toepassing van artikel 299bis, § 6, 2°, en 299ter, § 6, 2°, van het Wetboek van de inkomstenbelastingen en van artikel 30bis, § 6, 2°, en 30ter, § 9, 2°, van de wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders, wordt een eengezinswoning geacht in groepsverband te worden opgericht :

1° wanneer in een bepaalde verkaveling, wijk of straat, meer dan twee gelijkaardige eengezinswoningen worden opgericht door een zelfde hoofdaannemer of door bemiddeling van iemand wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat gebouwen op te richten of te laten oprichten om ze voor, tijdens of na de oprichting, onder bezwarende titel geheel of ten dele te vervreemden;

2° wanneer de particulier op wiens initiatief en voor wiens rekening ze wordt opgericht, voor het sluiten van de overeenkomsten die in artikel 1 bedoelde werkzaamheden tot voorwerp hebben, een beroep heeft gedaan op de tussenkomst van iemand wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat tussenkomst te verlenen bij het sluiten van zulke overeenkomsten of bij de verkoop of de verhuur van onroerende goederen.

III. UITZONDERINGEN OP DE BEPALINGEN VAN DE ART. 400 TOT 403, WIB 92

A. INLEIDING

Nummer 404/3

Krachtens art. 1, KB 5.10.1978 zijn de bepalingen van de art. 400 tot 403, WIB 92 niet van toepassing op de overeenkomst die de verkoop van een onroerend goed tot voorwerp heeft.

Wanneer bv. een particulier een gebouw aankoopt dat nog opgericht moet worden (aankoop op plan) dan hoeft de vraag niet te worden gesteld of hij aansprakelijk gesteld kan worden voor de betaling van de belastingen en de sociale bijdragen verschuldigd door zijn medecontractant; daarbij heeft het geen belang of die medecontractant dat gebouw zelf, d.w.z. met eigen materieel en personeel, opricht, dan wel daarvoor een beroep doet op een aannemer.

Art. 404, § 1, eerste lid, WIB 92, zegt dat de art. 400 tot 403, WIB 92, niet van toepassing zijn op:

1° het verbouwen, enz., van een bestaande individuele woongelegenheid;

2° het bouwen van een ééngezinswoning :

- die anders dan in groepsverband wordt opgericht;

- die wordt opgericht op initiatief en voor rekening van een particulier.

Anderdeels zijn naar luid van art. 404, § 1, tweede lid, WIB 92, die artikelen evenmin van toepassing op :

- particulieren;

- ten aanzien van de enige woongelegenheid die zij laten oprichten.

De uitzonderingen van het eerste lid en die van het tweede lid van art. 404, § 1, WIB 92, zijn wezenlijk verschillend.

De uitzonderingen van het eerste lid zijn uitzonderingen uit hoofde van de aard van de werkzaamheden. Als de voorwaarden voor het toepasselijk zijn van deze uitzonderingen vervuld zijn, ontsnapt het werk als dusdanig aan de bepalingen van de art. 400 tot 403, WIB 92, ongeacht in welke relatie (onderaannemer-hoofdaannemer, hoofdaannemer-bouwheer) dat werk wordt verricht.

De uitzondering van het tweede lid, daarentegen is een uitzondering uit hoofde van de persoon van de opdrachtgever, d.w.z. dat ze alleen van toepassing is in de relatie aannemer-bouwheer.

Art. 404, § 1, WIB 92, is een uitzonderingstekst die bijgevolg beperkend moet worden geïnterpreteerd.

Voor zover de gebruikte terminologie niet nader wordt omschreven in de tekst van de wet of van het uitvoeringsbesluit, moet eraan de betekenis worden toegekend die daaraan normaal wordt toegekend in de wetgeving en meer in het bijzonder in de fiscale en/of sociale wetgeving.

B. ART. 404, § 1, 1E LID, 1°, WIB 92 : HET VERBOUWEN, INRICHTEN, HERSTELLEN, ONDERHOUDEN OF REINIGEN VAN EEN BESTAANDE INDIVIDUELE WOONGELEGENHEID

1. Verbouwen, enz.

Nummer 404/4

De termen "verbouwen, inrichten, herstellen, onderhouden, reinigen" vergen geen verdere uitleg. Op te merken valt dat ze ook voorkomen in art. 1, 1°, KB 5.10.1978 (werkingssfeer van de art. 400 tot 404, WIB 92).

2. Bestaande individuele woongelegenheid

Nummer 404/5

Onder bestaande individuele woongelegenheid moet worden verstaan een bestaande eengezinswoning of een bestaand appartement.

De uitzondering geldt dus niet voor het verbouwen, enz., van andere gebouwen dan eengezinswoningen of appartementen (fabrieksgebouwen, kantoorgebouwen, openbare gebouwen, enz.).

Wat de appartementsgebouwen betreft, geldt de uitzondering overigens alleen voor de appartementen, d.w.z. voor de privatieve delen, en niet voor de gemeenschappelijke delen. Aldus zijn de art. 400 tot 403, WIB 92 wel van toepassing op het onderhoud, op de herstelling van de verwarmingsketel van een appartementsgebouw, op het onderhoud of de herstelling van de lift, op het onderhoud van gangen en trappen, enz.

Wanneer het gaat om het verbouwen, enz. van een bestaande eengezinswoning of een bestaand appartement dat gedeeltelijk als woongelegenheid en gedeeltelijk voor andere doeleinden (inzonderheid bedrijfsdoeleinden) wordt gebruikt, is de regeling van de art. 400 tot 403, WIB 92 voor het geheel toepasselijk.

Aangezien de in art. 404, § 1, 1e lid, 1°, WIB 92 vermelde uitzondering op de bepalingen van de art. 400 tot 403, WIB 92 een uitzondering is naar de aard van de werkzaamheden, speelt de hoedanigheid van de opdrachtgever geen rol. De uitzondering is dus bv. ook van toepassing wanneer een vennootschap werken laat uitvoeren aan een appartement verhuurd aan een particulier voor zover die particulier dat appartement uitsluitend als individuele woongelegenheid gebruikt.

De uitzondering is niet van toepassing wanneer de veranderingswerken, enz. worden uitgevoerd om een beroepsmatig te gebruiken gedeelte in het gebouw in te lijven of er aan toe te voegen. Daarentegen geldt de uitzondering wel voor de werken die ertoe strekken een gebouw dat gedeeltelijk beroepsmatig werd aangewend om te vormen om het opnieuw uitsluitend als woongelegenheid te gebruiken.

C. ART. 404, § 1, 1E LID, 2°, WIB 92 : HET BOUWEN VAN EEN EENGEZINSWONING DIE ANDERS DAN IN GROEPSVERBAND WORDT OPGERICHT OP INITIATIEF EN VOOR REKENING VAN EEN PARTICULIER.

1. Bouwen.

Nummer 404/6

De term "bouwen" spreekt voor zich zelf; deze term komt overigens ook voor in art. 1, 1°, KB 5.10.1978.

2. Eengezinswoning

Nummer 404/7

Een eengezinswoning is een gebouw dat voor bewoning door één gezin bestemd is. Deze term wordt normaal gebruikt in tegenstelling tot "appartementsgebouw".

Het bouwen van een appartementsgebouw, is dus niet bedoeld in art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, ook al zou het appartementsgebouwslechts twee appartementen bevatten.

Anderdeels dient te worden opgemerkt dat de eengezinswoning of appartement met gemengd gebruik als bedoeld in 404/5, voorlaatste lid niet als een eengezinswoning kan worden aangemerkt voor de toepassing van art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92.

3. Oprichting op initiatief en voor rekening van een particulier.

Nummer 404/8

Alvorens zich af te vragen of er al dan niet oprichting "anders dan in groepsverband" is moet nagegaan worden of de eengezinswoning wel wordt opgericht "op initiatief en voor rekening van een particulier".

Het woord "particulier" is hier gebruikt in de zin van fysieke persoon -in tegenstelling tot rechtspersoon- die handelt voor zijn privé-behoeften. Een zelfstandige handelaar of ambachtsman, een notaris, een advocaat, een geneesheer, enz., zijn dus ook bedoeld in art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, wanneer ze handelen voor hun privé-behoeften, maar ze zijn niet bedoeld wanneer ze handelen voor hun beroepsbehoeften.

Het oprichten van de eengezinswoning moet gebeuren op initiatief en voor rekening van een particulier. Het bepaalde in art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, is dus niet van toepassing wanneer een particulier een overeenkomst tot aankoop van een eengezinswoning gesloten heeft (zie ook 404/3) met een verkoper die voor het oprichten van die woning een beroep doet op -d.w.z. een aannemingscontract sluit met- een aannemer. Daaruit volgt dat de bepalingen van de art. 400 tot403, WIB 92 ten volle toepassing vinden in de relatie van die verkoper met zijn aannemer.

4. Oprichting anders dan in groepsverband

Nummer 404/9

Opdat de uitzondering toepasselijk zou zijn moet het gaan om een eengezinswoning die anders dan in groepsverband wordt opgericht. Krachtens de in de wet verleende opdracht van bevoegdheden werd in art. 31, KB 5.10.1978 bepaald wanneer een eengezinswoning geacht wordt in groepsverband te worden opgericht.

a) Eerste geval : meer dan twee gelijkaardige woningen (art. 31, 1°, KB 5.10.1978).

Nummer 404/10

Een eengezinswoning wordt geacht in groepsverband te worden opgericht wanneer :

- meer dan twee gelijkaardige eengezinswoningen in een zelfde verkaveling, wijk of straat

- opgericht worden door een zelfde hoofdaannemer

- of opgericht worden door bemiddeling van een zogenaamde beroepsoprichter.

De termen "verkaveling, wijk, straat" zullen in de praktijk geen probleem stellen. Een wijk is een groep straten die in een stad of een gemeente een min of meer afgesloten geheel vormen.

De vraag of het gaat om gelijkaardige (dit is dus niet gelijke) eengezinswoningen is een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld.

Op te merken valt dat in art. 31, 1°, KB 5.10.1978 geen tijdscriterium ingebouwd is. Het oprichten van de gelijkaardige eengezinswoningen hoeft dus in principe niet gelijktijdig te gebeuren opdat er sprake zou zijn van oprichting in groepsverband.

Onder hoofdaannemer wordt verstaan de aannemer die contracteert met de opdrachtgever-bouwheer.

Wanneer een zelfde hoofdaannemer met die verschillende particulieren een aannemingscontract sluit voor het bouwen van drie gelijkaardige eengezinswoningen in een bepaalde verkaveling, wijk of straat, zijn de bepalingen van de art. 400 tot 403, WIB 92 evengoed van toepassing als wanneer één opdrachtgever-particulier door een zelfde hoofdaannemer drie gelijkaardige eengezinswoningen laat bouwen in een bepaalde verkaveling, wijk of straat.

Wanneer de in het vorige lid vermelde particuliere opdrachtgever(s) voor het bouwen van de drie gelijkaardige eengezinswoningen een beroep doet (of doen) op verschillende hoofdaannemers, geldt de uitzondering van art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, tenzij de aannemingscontracten worden gesloten door bemiddeling van een tussenpersoon wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat gebouwen op te richten of te laten oprichten om ze voor, tijdens of na de oprichting onder bezwarende titel geheel of ten dele te vervreemden (art. 31, 1°, in fine, KB 5.10.1978).

De hier bedoelde bemiddelaar is de beroepsoprichter of promotor die in de hier bedoelde hypothese optreedt niet als koper/verkoper maar als tussenpersoon (makelaar, lasthebber) bij het sluiten van aannemingscontracten die rechtstreeks tussen de particuliere opdrachtgever(s) en de aannemers worden gesloten.

b) Tweede geval : tussenkomst van een immobiliënkantoor (art. 31, 2°, KB 5.10.1978)

Nummer 404/11

Een eengezinswoning wordt geacht in groepsverband te worden opgericht wanneer de particulier op wiens initiatief en voor wiens rekening ze wordt opgericht, voor het sluiten van het of de aannemingscontracten een beroep heeft gedaan op iemand die geregeld optreedt als tussenpersoon bij het sluiten van aannemingscontracten of bij het sluiten van verkoop- of verhuurcontracten van onroerende goederen.

In de in art. 31, 2°, KB 5.10.1978, bedoelde hypothese is er dus geen sprake van meer dan twee gelijkaardige eengezinswoningen die in een bepaald geografisch gebied worden opgericht. Telkens wanneer een particulier met een aannemer een aannemingscontract sluit door bemiddeling van een tussenpersoon (immobiliënkantoor of andere tussenpersoon die geregeld als dusdanig optreedt) is er oprichting in groepsverband en is de uitzondering van art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, niet van toepassing.

Op te merken valt dat het kan gaan om een enig aannemingscontract (sleutel op de deur) of om verscheidene aannemingscontracten (bv. een contract met een aannemer voor de ruwbouw, een contract met een andere voor het schrijnwerk, enz.) met dien verstande dat in deze laatste onderstelling de uitzondering van art. 404, § 1, 1e lid, 2°, WIB 92, van toepassing blijft -en dit krachtens art. 31, 1°, KB 5.10.1978- ten aanzien van die contracten waarbij geen tussenpersoon bemiddelt.

D. ART. 404, § 1, 1E LID, 3°, WIB 92 GEVAL WAARIN DE ART. 400 TOT403, WIB 92 EN DE ART. 405 TOT 408, WIB 92 TEN NAME VAN DEZELFDE PERSOON VAN TOEPASSING ZIJN

Nummer 404/12

Art. 406, WIB 92 legt wel bepaalde verplichtingen op aan de hoofdaannemer die beroep doet op een onderaannemer voor dienstverleningen in overeenstemming met door de Koning bepaalde werkzaamheden.

Het gaat om grond-, betonerings-, bekistings-, wapenings-, metsel- en slopingswerken (zie commentaar op art. 406, WIB 92).

Wanneer ten name van dezelfde persoon, zowel de bepalingen van de art. 400 tot 403, WIB 92 ls die van de art. 405 tot 408, WIB 92v n toepassing zijn, is de toepassing van de art. 400 tot 403uitgesloten.

E. ART. 404, § 1, 1E LID, 2°, WIB 92 PARTICULIEREN DIE EEN ENIGE WOONGELEGENHEID LATEN OPRICHTEN

Nummer 404/13

De bepalingen van de art. 400 tot403, WIB 92 zijn niet van toepassing op particulieren ten aanzien van de enige woongelegenheid die zij laten oprichten.

De term "particulieren" heeft hier uiteraard dezelfde betekenis als in art. 404, 1e lid, 2°, WIB 92 (zie 404/8).

Onder enige woongelegenheid wordt verstaan de woongelegenheid (eengezinswoning of appartement) die een particulier die nog geen eigenaar is van een andere woongelegenheid, laat oprichten.

Wanneer een particulier die nog geen eigenaar is van een andere woongelegenheid, een gebouw laat oprichten dat gedeeltelijk als woongelegenheid bestemd is en gedeeltelijk voor bedrijfsdoeleinden zal dienen, is de uitzondering niet van toepassing.

Wanneer een particulier die nog geen eigenaar is van een andere woongelegenheid, een appartementsgebouw laat oprichten is de uitzondering niet van toepassing, ook niet ten aanzien van het ene appartement dat hij in voorkomend geval als woongelegenheid voor hem zelf bestemt.

Ten slotte wordt nog eens aangestipt dat de in art. 404, § 1,2e lid, WIB 92, bedoelde uitzondering alleen geldt ten aanzien van de particuliere opdrachtgever. De hoofdaannemer op wie de particulier een beroep heeft gedaan kan zelf aansprakelijk worden gesteld voor de betaling van de belastingen en de sociale bijdragen verschuldigd door de niet geregistreerde onderaannemers op wie hij zelf een beroep doet, tenzij het gaat om een eengezinswoning die niet in groepsverband wordt opgericht.