Bijwerking Com.IB 92 d.d. 01.02.2018

TITEL II: PERSONENBELASTING

HOOFDSTUK II: INKOMEN VAN ONROERENDE GOEDEREN

Afdeling II: Inkomen van onroerende goederen

Onderafdeling III: Vaststelling van het netto-inkomen

Art. 13, WIB 92

INHOUDSOPGAVE

I. WETTEKST
II. KB/WIB 92
III. ALGEMEEN
IV. IN BELGIE GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

A. Vaststelling van het netto-inkomen
B. Revalorisatiecoëfficiënt
C. Praktische toepassingsregels voor de beperking van de onderhouds- en herstellingskosten

V. IN HET BUITENLAND GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

A. Algemeen
B. Onroerende goederen of gedeelten ervan die niet verhuurd zijn (art. 7, § 1, 1°, b, WIB 92)
C. Onroerende goederen of gedeelten ervan die verhuurd zijn (art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92)

VI. TOEPASSINGSVOORBEELDEN BETREFFENDE DE COMMENTAAR OP DE ART. 7 TOT 13, WIB 92 (AJ. 2017)

BIJLAGEN

1. Revalorisatiecoëfficiënt waarvan sprake in 13/3.1
2. Beperking van de onderhouds- en herstellingskosten (13/4)

Art. 13, WIB 92

Deze bijwerking heeft betrekking op art. 13, WIB 92, zoals het van toepassing is voor het aj. 2017. Het artikel is van kracht in deze versie sinds aj. 1993.

In de commentaar op art. 13, WIB 92, wordt ook art. 7, § 2, WIB 92 ("Wanneer een huurvoordeel bestaat in een eenmaal door de huurder gedane uitgave, wordt het bedrag ervan over de gehele duur van het contract verdeeld") besproken.

Art. 13, WIB 92

I. WETTEKST

13/0

Art. 13. - Met betrekking tot de huurwaarde, de huurprijs en de huurvoordelen van onroerende goederen wordt onder netto-inkomen verstaan het brutobedrag van de inkomsten, uit hoofde van onderhouds- en herstellingskosten verminderd met :

- 40 pct. voor gebouwde onroerende goederen, alsmede voor materieel en de outillage, die van nature of door hun bestemming onroerend zijn, zonder dat de vermindering, met betrekking tot de in artikel 7, § 1, 2°, c, vermelde onroerende goederen, meer mag bedragen dan tweederde van het kadastraal inkomen, gerevaloriseerd met een door de Koning bepaalde coëfficiënt; die coëfficiënt wordt verkregen door de gemiddelde waarde van de handelshuurprijzen en huurvoordelen op 1 januari van het jaar vóór dat waarnaar het aanslagjaar wordt genoemd te delen door de gemiddelde waarde van die huurprijzen en voordelen op het in artikel 486 bepaalde referentietijdstip;

- 10 pct. voor ongebouwde onroerende goederen.

II. KB/WIB 92

Afdeling I. - Kadastraal inkomen - Revalorisatiecoëfficiënt

(Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, artikel 13)

13/1

Art. 1. - De in artikel 13 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 vermelde revalorisatiecoëfficiënt voor kadastrale inkomens wordt per aanslagjaar vastgesteld zoals in de volgende tabel is aangegeven:

Aanslagjaar	Revalorisatiecoëfficiënt
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017	2,25 2,40 2,50 2,50 2,55 2,60 2,70 2,80 2,88 2,95 3 3 3,05 3,10 3,12 3,15 3,19 3,26 3,35 3,39 3,45 3,50 3,59 3,65 3,75 3,88 3,87 3,97 4,10 4,19 4,23 4,23 4,31

III. ALGEMEEN

13/2

Art. 13, WIB 92, bepaalt wat moet worden verstaan onder het nettobedrag van:

- de huurwaarde van niet verhuurde onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen (art.7, § 1, 1°, b, WIB 92);

- de huurprijs en de huurvoordelen van verhuurde ongebouwde en gebouwde onroerende goederen die in België zijn gelegen (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92);

- de huurprijs en de huurvoordelen van verhuurde onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen (art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92).

IV. IN BELGIE GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

A. Vaststelling van het netto-inkomen

13/3

Het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen van in België gelegen onroerende goederen die zijn verhuurd, wordt berekend door van het brutobedrag van de inkomsten de onderhouds- en herstellingskosten af te trekken ten belope van:

1° 10 % voor ongebouwde onroerende goederen;
2° 40 % voor gebouwde onroerende goederen, en ook voor materieel en de outillage die van nature of door hun bestemming onroerend zijn. Dit forfait van 40 % mag niet meer bedragen dan 2/3 van het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen (KI) dat voorafgaandelijk is gerevaloriseerd volgens een jaarlijks bij KB vastgestelde coëfficiënt.

Bijzonder geval: antenne en kabels voor mobilofonie (vanaf 01.01.2014)

De operatoren van mobiele telefonie sluiten regelmatig contracten af met natuurlijke personen (buiten het kader van de beroepswerkzaamheid van die natuurlijke personen) en rechtspersonen waarbij bepaalde oppervlakten - een stuk grond, een dak, een gevel, enz. - worden verhuurd met het oog op de installatie, in het kader van de mobilofonie, van een antenne, kabels en dies meer. In sommige gevallen wordt voorzien in de verhuring van masten of lokalen of wordt het recht verleend tot de constructie ervan.

Om de fiscale kwalificatie te bepalen van de vergoedingen die uit dergelijke contracten voortvloeien, moeten die contracten geval per geval worden geanalyseerd om de aard van de rechten te bepalen die worden verleend. Zo kan een "huurovereenkomst" in werkelijkheid bijvoorbeeld de vestiging van een recht van opstal, van erfpacht of van gelijkaardige onroerende rechten uitmaken. Anderzijds kan een overeenkomst eventueel ook als een overeenkomst met gemengd karakter worden gekwalificeerd, m.a.w. de partijen wensen in werkelijkheid met één contract twee juridische overeenkomsten tot stand te brengen, bijvoorbeeld een huur en een recht van opstal.

De inkomsten uit voormelde overeenkomsten moeten in de meeste gevallen als onroerende inkomsten als bedoeld in artikel 7, WIB 92, worden aangemerkt (zie in dat verband het antwoord op de parlementaire vraag nr. 248 van26.01.2011 van Volksvertegenwoordiger Leen Dierick, QRVA 53 030, p. 9 tot 11).

Voor meer inlichtingen of voor het tijdperk voorafgaand aan 01.01.2014, zie circ. AAFisc Nr. 41/2014, Ci.RH.241/633.888 d.d. 02.10.2014.

B. Revalorisatiecoëfficiënt

13/3.1

Art. 1, KB/WIB 92, stelt de in art. 13, WIB 92, vermelde revalorisatiecoëfficiënt vast.

Voor aj. 2017 bedraagt deze revalorisatiecoëfficiënt 4,31. De revalorisatiecoëfficiënten voor de vorige aj. zijn opgenomen in 13/Bijlage 1.

C. Praktische toepassingsregels voor de beperking van de onderhouds- en herstellingskosten

13/4

De beperking van de onderhouds- en herstellingskosten tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI is maar van toepassing wanneer het brutobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen hoger is dan 5/3 van het KI, vermenigvuldigd met de toepasselijke revalorisatiecoëfficiënt (zie 13/Bijlage 2).

Die beperking is gelijk aan 2/3 van het KI, vermenigvuldigd met de toepasselijke revalorisatiecoëfficiënt (zie 13/Bijlage 2).

Het KI moet niet worden geïndexeerd voor de berekening van deze beperking (tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI), omdat voor deze bepaling de indexatie reeds geregeld is door art. 1, KB/WIB 92, dat jaarlijks de revalorisatiecoëfficiënt vaststelt.

Wanneer een bedrijfsleider een gebouwd onroerend goed verhuurt aan de vennootschap waarin hij een opdracht van bestuurder of zaakvoerder uitoefent, worden de huurprijs en de huurvoordelen als bezoldigingen van bedrijfsleider aangemerkt, in zover zij meer bedragen dan 5/3 van het KI gerevaloriseerd met de in art. 13 vermelde coëfficiënt (art. 32, tweede lid, 3°, WIB 92 en in afwijking van art. 7, WIB 92). Van deze bezoldigingen worden de kosten voor het verhuurde onroerend goed niet in aftrek gebracht (PV nr. 315, 28.04.2000, Vr. en Antw., Kamer, 2002-2003, QRVA nr. 153, blz. 19593).

13/5

Voor de toepassing van het art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92, moet rekening worden gehouden met het volgende:

1° Ook als de huurder-natuurlijke persoon het onroerende goed zelfs maar gedeeltelijk gebruikt voor de uitoefening van de beroepswerkzaamheid, is de eigenaar belastbaar op de volledige nettohuur (met een minimum van het geïndexeerde KI wanneer het ongebouwde onroerende goederen betreft en van het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, wanneer het gebouwde onroerende goederen betreft).

Het belastbaar inkomen van beide gedeelten wordt afzonderlijk bepaald als er een geregistreerde huurovereenkomst bestaat die het beroeps- en privégedeelte van de huurprijs en de huurvoordelen afzonderlijk vermeldt, en ook al is de eigenaar hiervan niet op de hoogte (MPV nr. 8657, 16.11.2005, Chabot, Beknopt Verslag, Kamercommissie Financiën, Com 742, blz. 1-2).

2° De huurvoordelen die met de ontvangen huurgelden moeten worden samengeteld om na te gaan of het KI wordt overschreden, zijn de lasten van welke aard ook die door en ten bate van de eigenaar aan de huurder zijn opgelegd, evenals de prestaties die aan de huurder zijn opgelegd maar die normaal door de verhuurder moeten worden gedragen (bv. kostprijs van aanbouwingen, van verbeteringswerken of van andere herstellingen dan die welke normaal ten laste van de huurder vallen).

Een huurlast voor de huurder (en dus een huurvoordeel voor de verhuurder) veronderstelt dat de huurder de verplichting heeft om het voorwerp van die huurlast uit te voeren en dat de verhuurder het recht heeft om de uitvoering ervan te eisen. Het volstaat niet dat de eigenaar toestemming geeft tot de uitvoering van de werken: deze moeten opgelegd worden in de juridische zin van het woord. Daarom zijn de door de huurder - na een brand - uitgevoerde werken voor de installatie van een winkelinrichting geen huurlasten, wanneer het huurcontract geen enkele verplichting tot bepaalde prestaties oplegt, behalve de gebruikelijke huurherstellingen (Antwerpen, 27.04.1993, M.T., Fiscale Jurisprudentie, 94/32 - zie ook Luik, 16.01.1997, H.G., Fiscale Jurisprudentie 97/98).

De brutohuur en huurlasten werd door de taxatieambtenaar vermeerderd met 10 % per jaar van de totale kostprijs der herstellingswerken (dak-, houtmetselwerk, buitenschrijnwerk, aanleg parking voor 2.848.461 BEF of 70.611, 50 euro) uitgevoerd door de huurder aan het onroerend goed (kasteel) van de belastingplichtige. In het huurcontract werd niets bedongen over de rechten en de plichten van de huurder respectievelijk verhuurder over het lot van deze herstellingen op het einde van de huur zodat volgens het hof het gemeen recht toepasselijk is. Het hof oordeelde dat deze grote herstellingswerken een meerwaarde gaven aan het onroerend goed van de belastingplichtige dat als huurvoordeel diende te worden gekwalificeerd volgens art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92 (Gent, 22.09.1998, A.P., Tijdschrift voor Fiscaal Recht, feb. 1999, blz. 112).

De persoonlijke lasten van de huurder, zoals verwarming, water enz., die door de eigenaar worden gedragen en niet door de huurder worden terugbetaald, moeten daarentegen van de huurprijs en de huurvoordelen worden afgetrokken.

Als de eigenaar zich laat vergoeden om de uitzonderlijke waardevermindering te dekken die zijn onroerend goed werkelijk ondergaat door de aard van de daarin door de huurder uitgeoefende beroepswerkzaamheid, moet, behalve in geval van bedrog, rekening worden gehouden met de bepalingen van de huurceel.

Als bv. een bijzondere clausule van het contract (een afzonderlijk contract of een rechterlijke beslissing) een vergoeding voor overdreven afschrijvingen (dit zijn afschrijvingen die een waardevermindering boven het normale dekken) bepaalt, dan moet de zo betaalde vergoeding niet als deel uitmakend van de huurprijs, maar wel als het herstel van een opgelopen nadeel worden beschouwd. Dit is het geval als het om een niet voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de belastingplichtige gebruikt onroerend goed gaat dat dus niet fiscaal kan worden afgeschreven.

Als er daarentegen geen onderscheid wordt gemaakt tussen de bestanddelen van de huurprijs, dan dient de totale huurprijs tot basis van vergelijking met het KI (zie Kamer, 1961-1962, Stuk 264/42, blz. 55-56; Senaat, 1961-1962, Stuk 366, blz. 61-62 en PV nr. 17, 16.10.1990, Sen. Barzin, Bull. 703, blz. 673).

3° Wanneer een huurvoordeel bestaat in een eenmalige uitgave van de huurder, dan wordt het bedrag ervan verdeeld over de gehele duur van de huurovereenkomst (als het gaat om een uitgave gedaan bij de aanvang van de huurovereenkomst - art. 7, § 2, WIB 92). Wordt de eenmalige uitgave gedaan in de loop van de huurovereenkomst, dan wordt het bedrag verdeeld over het aantal jaren dat de huurovereenkomst nog loopt, te rekenen vanaf 1 januari van het belastbare tijdperk waarin die last is betaald of gedragen.

Gaat het om een huurovereenkomst van onbepaalde duur of bestaat er geen geschreven huurovereenkomst, wordt de eenmalige uitgave over drie jaar verdeeld.

4° De regel van het minimum belastbaar onroerend inkomen (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92, zie commentaar op art. 7, WIB 92, nr. 7/19), volgens dewelke de belastingplichtige belastbaar is op het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen van de onroerende goederen, dat evenwel niet lager mag zijn dan het geïndexeerd KI voor ongebouwde onroerende goederen of het geïndexeerd KI verhoogd met 40 % voor gebouwde onroerende goederen, is ook van toepassing op gronden die door landbouwers enz., voor gewone en bijzondere teelten worden gebruikt.

Alleen onroerende goederen die volgens de pachtwetgeving worden verhuurd en door de huurder voor land- of tuinbouwdoeleinden worden gebruikt (cf. art. 7, § 1, 2°, b, WIB 92 - zie commentaar op art. 7, WIB 92) en de bij loopbaanpacht verhuurde onroerende goederen (cf. art. 12, § 2, WIB 92 - zie 12/3 tot 6) zijn uitsluitend belastbaar op het geïndexeerd kadastraal inkomen.

5° Wanneer de huurder de OV tot ontlasting van de eigenaar betaalt, moet niet noodzakelijk worden gelet op het jaar waarin die voorheffing is betaald om vast te stellen of de huur en de huurvoordelen het KI overtreffen. Zo moet, als de huurder in 2017 de OV betreffende de aj. 2016 en 2017 betaalt, de OV van aj. 2016 als een huurvoordeel van het jaar 2016 worden beschouwd.

6° Als de huur voor meerdere jaren vooruitbetaald wordt, mag het bedrag van de vooruitbetaalde huur verdeeld worden over de volledige periode waarop de betaling betrekking heeft, met het schriftelijk en onherroepelijk akkoord van de belastingplichtige. Dit akkoord wordt in het permanent dossier geklasseerd.

7° De in 4° aangehaalde regel van het minimum belastbaar onroerend inkomen (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92) is niet van toepassing als de inkomsten van verhuurde onroerende goederen of gedeelten ervan voor de belastingplichtige beroepsinkomsten uitmaken (zie commentaar op art. 7 en art. 37, WIB 92).

8° Het feit dat het onroerend goed aan een rechtspersoon is verhuurd, volstaat voor de toepassing van art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92 en dit ongeacht de werkelijke bestemming van het onroerend goed. Dit geldt niet bij verhuring aan een "sociaal immobiliënkantoor" (art. 7, § 1, 2°, bbis, WIB 92).

Ter zake is het zonder belang of dat goed tijdelijk of gedeeltelijk in gebruik is genomen en of de huur rechtstreeks of onrechtstreeks ten laste van derden wordt gelegd (PV nr. 3, 17.05.1988, Sen. de Clippele, Bull. 677, blz. 1928 en PV nr. 828, 01.10.1991, Volksv. Breyne, Bull. 717, blz. 1664; zie ook Brussel, 21.02.1992, F.M. en D.R., Bull. 748, blz. 1041).

9° Het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen moet worden belast op naam van de verhuurder, wanneer een gebouw in werkelijkheid aan een vennootschap werd verhuurd, en de verhuurder de privé-verhuring aan een natuurlijke persoon met een onderverhuring aan de vennootschap heeft voorgewend om te ontsnappen aan de toepassing van art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92 (Brussel, 23.06.1992, E.A., Fiscale Jurisprudentie, 93/152).

V. IN HET BUITENLAND GELEGEN ONROERENDE GOEDEREN

A. Algemeen

13/6

Het netto onroerend inkomen van in het buitenland gelegen onroerende goederen, die de belastingplichtige niet voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt, dat aan de PB wordt onderworpen (behalve bij vrijstelling volgens dubbelbelastingverdrag), is gelijk aan 60 % (voor gebouwde onroerende goederen) of 90 % (voor ongebouwde onroerende goederen) van:

1° de huurwaarde van de onroerende goederen of gedeelten ervan die niet verhuurd zijn (art. 7, § 1, 1°, b, WIB 92)

2° de huurprijs en de huurvoordelen van de onroerende goederen of gedeelten ervan die verhuurd zijn (art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92).

13/7

Eerst moeten de in 13/6, 1°, bedoelde huurwaarde en ook de onder 13/6, 2° bedoelde huurprijs en huurvoordelen in elk geval worden verminderd met de buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard. De buitenlandse belasting op het totale inkomen, forfaitair bepaald op grond van een vermoed inkomen van die onroerende goederen mag niet worden afgetrokken. Daarna moeten die inkomsten tot 60 % of 90 % van hun bedrag worden omgerekend.

B. Onroerende goederen of gedeelten ervan die niet verhuurd zijn (art. 7, § 1, 1°, b, WIB 92)

13/8

De huurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men, bij verhuring, tijdens het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen. Zowel de eigenlijke huurprijs als de door huurder voor rekening en in de plaats van de verhuurder gedragen lasten of van door de huurder ten voordele en voor rekening van de verhuurder geleverde prestaties en goederen, komen in aanmerking.

De eigenaar moet de door hem aangegeven huurwaarde staven door alle nodig geachte verantwoordingsstukken, in het bijzonder de akten van verwerving van de goederen, de aangiften van successierechten, de bescheiden van de grondbelastingen en de personele belastingen over te leggen op verzoek van de aanslagambtenaar. Voor de controle van het bedoelde bedrag kunnen eventueel opzoekingen worden gedaan bij de bevoegde ontvangers van de successierechten.

Het door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde fictieve inkomen voor dat onroerend goed kan als huurwaarde gelden. Deze waarde geldt niet als een verplichting, maar is een mogelijkheid waarvan de belastingplichtige bij de bepaling van zijn onroerende inkomsten gebruik kan maken. In dat geval geldt het document waaruit die waarde blijkt (aanslagbiljet, bescheiden van grondbelasting, …) als verantwoordingsstuk.

Deze waarde kan vooral zijn:

- een voor dat goed geschatte brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting;

- een forfaitair geraamde brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting (bv. een brutohuurwaarde die door referentiepercelen werd vastgesteld, …);

- het belastbaar inkomen voor dat onroerend goed dat daar in aanmerking wordt genomen voor de berekening van een inkomstenbelasting.

Het is mogelijk dat het op dat verantwoordingsstuk vermelde bedrag reeds werd verminderd (bv. met kosten, vrijstellingen of verminderingen die door de in het buitenland geldende reglementering van het brutobedrag in mindering werden gebracht). In voorkomend geval moet, voor de vaststelling van de huurwaarde, het op het verantwoordingsstuk vermelde bedrag worden verhoogd met die kosten, vrijstellingen of verminderingen, zodat voor de vaststelling van de huurwaarde het brutobedrag in aanmerking wordt genomen (Circ. AAFisc. nr. 22/2016, Ci.704.684, 29.06.2016).

C. Onroerende goederen of gedeelten ervan die verhuurd zijn (art. 7, § 1, 2°, d, WIB 92

13/9

Het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen wordt bepaald met inachtneming van de richtlijnen van 13/4 en 13/5, 2°.

Als een belastingplichtige een onroerend goed of een gedeelte ervan tijdens een deel van het jaar verhuurt en het tijdens het andere deel in gebruik neemt of zich de beschikking ervan voorbehoudt, moet het bedrag van de huur en van de huurvoordelen worden vermeerderd met het evenredige gedeelte van de huurwaarde dat betrekking heeft op het deel van het jaar waarin de belastingplichtige het goed in gebruik heeft genomen of zich de beschikking ervan heeft voorbehouden.

VI. TOEPASSINGSVOORBEELDEN BETREFFENDE DE COMMENTAAR OP DE ART. 7 tot 13, WIB 92 (AJ. 2017)

13/10

Noten

1° Voor de indexatie van de KI's of gedeelten daarvan is rekening gehouden met de coëfficiënt van 1,7491 voor aj. 2017. De geïndexeerde KI's of gedeelten daarvan worden op de hogere of de lagere EUR naargelang het cijfer van de centiemen al of niet vijftig bereikt (zie art. 518, WIB 92).
2° Voor de berekening van de eventuele beperking van het forfait van 40 % (zie 13/3 tot 13/4) is rekening gehouden met de revalorisatiecoëfficiënt van 4,31 die van toepassing is voor aj. 2017.

Voorbeeld 1

13/11

Woning met een KI van 1.250 euro door de eigenaar buiten het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid verhuurd voor 3.000 euro in het jaar 2016.

Eerste geval: de huurder is een natuurlijke persoon die het goed noch geheel, noch gedeeltelijk, voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

De eigenaar is in beginsel belastbaar op het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %:

1.250 euro x 1,7491 = 2.186,375 euro afgerond op 2.186 euro
2.186 euro x 1,40 = 3.060,40 euro

Tweede geval: de huurder is een natuurlijke persoon die het goed geheel voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92):

Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen:

Brutohuurprijs:3.000 euro
Forfaitaire kosten (40 %):- 1.200 euro
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 1.250 euro x 4,31 = 3.591,67 euro).
Voor de berekening van de beperking wordt het KI niet geïndexeerd,
zie 13/4, laatste lid).
Nettohuurprijs:1.800 euro

Omdat de nettohuurprijs lager is dan het geïndexeerde KI, verhoogd
met 40 %, nl. 1.250 euro x 1,7491 = 2.186,375 euro, afgerond op
2.186 euro x 1,40 = 3.060,40, moet dit laatste bedrag in
aanmerking worden genomen.

In beginsel belastbaar bedrag:3.060,40 euro

Derde geval: de huurder is een natuurlijke persoon die een gedeelte van het goed voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

1) Er bestaat geen splitsing "privé-huur/beroepshuur" in een geregistreerde huurovereenkomst.

Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven: belastbaar op nettohuurprijs en -voordelen, met een minimum van het geïndexeerd KI verhoogd met 40 % (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92).

2) Een geregistreerde huurovereenkomst vermeldt een beroepshuur van 2.250 euro en een privé-huur van 800 euro.

Berekening van het geïndexeerde KI voor het privégedeelte:

- niet-geïndexeerd KI: 1.250 euro x 800/3.050 = 327,8689 euro, afgerond op 328 euro

- geïndexeerd KI: 328 euro x 1,7491 = 573,7048, afgerond op 574 euro.

Berekening van het geïndexeerde KI voor het beroepsgedeelte:

- niet-geïndexeerde KI: 1.250 euro x 2.250/3.050 = 922,1311 euro, afgerond op 922 euro

- geïndexeerd KI: 922 euro x 1,7491 = 1.612,6702, afgerond op 1.613 euro.

De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar:

1° geïndexeerd KI voor het privé-gedeelte, verhoogd met 40 %:

574 euro x 1,40 =803,60 euro
Over te dragen:803,60 euro
Overdracht:803,60 euro

2° Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen voor het beroepsgedeelte:

Brutohuurprijs:2.250 euro
Forfaitaire kosten (40 %):- 900 euro
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 922 euro x 4,31 = 2.649,21 euro.
(Voor de berekening van de beperking wordt het KI niet geïndexeerd,
zie 13/4, laatste lid.)
Nettohuurprijs:1.350 euro

Omdat de nettohuurprijs lager is dan het geïndexeerde KI,
verhoogd met 40 %, nl. 1.613 euro x 1,40 = 2.258,20 euro,
moet dit laatste bedrag in aanmerking worden genomen:2.258,20 euro

In beginsel belastbaar bedrag:3.061,80 euro

Vierde geval: de huurder is een vzw

1) De vzw is actief op het vlak van jeugdwerking.

Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92)

2) De vzw is actief als "sociaal immobiliënkantoor" zij huurt de woning om er haar secretariaat in onder te brengen.

Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92).

3) de vzw is actief als "sociaal immobiliënkantoor" en huurt het gebouw met het oog op het ter beschikking stellen ervan aan een kansarme die het uitsluitend als woning gebruikt.

Zelfde oplossing als in het eerste geval hierboven (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92).

Vijfde geval: de huurder is een nv en het onroerend goed is geheel of gedeeltelijk privé bewoond door een van de personeelsleden van de nv.

Zelfde oplossing als in het tweede geval hierboven (art. 7, § 1, 2°, c, WIB 92).

Voorbeeld 2

13/12

Gebouw met een KI van 2.000 euro, in het jaar 2016 verhuurd voor 6.250 euro aan een natuurlijke persoon die het goed volledig voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt.

De volgende inkomsten van onroerende goederen zijn ten name van de eigenaar belastbaar:

Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen:

Brutohuurprijs:6.250 euro
Forfaitaire kosten (40 %):- 2.500 euro
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 2.000 euro x 4,31 = 5.746,67 euro
(Voor de berekening van de beperking wordt het KI niet geïndexeerd,
zie 13/4, laatste lid)
Nettohuurprijs:3.750 euro

Omdat de nettohuurprijs lager is dan het geïndexeerde KI, verhoogd
met 40 %, nl. 2.000 euro x 1,7491 = 3.498,20 euro, afgerond op
3.498 euro x 1,40 = 4.897,20 euro, moet dit laatste bedrag in
anmerking worden ge

nomen.

In beginsel belastbaar bedrag:4.897,20 euro

Voorbeeld 3

13/13

Gebouwd onroerend goed met een KI van 2.500 euro, door de eigenaar in erfpacht gegeven voor 27 jaar tegen betaling van een vergoeding van 4.000 euro per jaar (dit bedrag werd aanvaard voor de heffing van het registratierecht - zie 10/2, tweede lid, eerste gedachtestreep). De erfpachter verhuurt het onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt en die, naast de huurprijs (7.200 euro per jaar), ook 2.500 euro verbeteringswerken betaalt tot ontlasting van de erfpachter.

1° Inkomsten van onroerende goederen die in beginsel belastbaar zijn ten name van de eigenaar:

Elk jaar: 4.000 euro.

2° Inkomsten van onroerende goederen die in beginsel belastbaar zijn ten name van de erfpachter:

Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen:
Brutohuur + huurvoordelen: 7.200 euro + 2.500 euro =9.700 euro
Forfaitaire kosten (40 %):- 3.888 euro
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 2.500 euro x 4,31 = 7.183,33 euro)
Nettohuurprijs:5.820 euro

Omdat de nettohuurprijs lager is dan het geïndexeerde KI, verhoogd
met 40 %, nl. 2.500 euro x 1.7491 = 4.372,75 euro, afgerond op
4.373 euro x 1,40 = 6.122,20 euro, moet dit laatste bedrag in
aanmerking worden genomen.

In beginsel belastbaar bedrag:6.122,20 euro

Voorbeeld 4

13/14

Buiten het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid, geeft een eigenaar een gebouw voor 99 jaar in erfpacht aan een vennootschap. Hij ontvangt hiervoor een eenmalige vergoeding van 560.000 euro.

De uiteindelijke waarde die voor de heffing van het registratierecht in aanmerking is genomen, beloopt 612.000 euro.

De eigenaar moet 612.000 euro aangeven als inkomsten van onroerende goederen voor het belastbare tijdperk waarin hij dit bedrag heeft ontvangen (zie 10/2, tweede lid, tweede gedachtestreep).

Voorbeeld 5

13/15

Een nieuw onroerend goed wordt vanaf 20.06.2016 in gebruik genomen. Het KI van dat onroerend goed moet voor een periode van 195 dagen (zie 9/1) worden aangegeven.

De belastingplichtige moet voor de maand juni 11 dagen aangeven en zes maanden voor de rest van het jaar. Wanneer het gaat om de eigen woning, moet er niets aangegeven worden (art. 12, § 3, WIB 92).

Voorbeeld 6

13/16

Een onroerend goed heeft belangrijke aanpassingen ondergaan en het nieuwe KI is ingegaan vanaf 10.03.2015.

Het oude KI moet voor 68/365 worden aangegeven en het nieuwe KI voor 297/365 in aj. 2016. Als de wijziging van het KI zich zou voordoen in een schrikkeljaar, bv. 2016, en het nieuwe KI is ingegaan vanaf 10.03.2016, moet het oude KI voor 69/366 en het nieuwe KI voor 297/366 worden aangegeven in aj. 2017 (zie 9/1).

Voorbeeld 7

13/17

Een natuurlijke persoon bewoont zelf zijn woning (KI 1.400 euro) tot en met 30.06.2016.
Vanaf 01.07.2016 verhuurt hij de woning aan een nv tegen een huurprijs van 250 euro per maand.

Voor aj. 2017 is de eigenaar in de PB op de volgende inkomsten van onroerende goederen belastbaar:

1° het KI van de eigen woning is vrijgesteld van 01.01.2016 tot en met 30.06.2016
2° het nettobedrag van de huurprijs en -voordelen voor de toestand vanaf 01.07.2016 (zie 9/2):

- Brutohuurprijs: 250 euro x 6 =1.500 euro
Forfaitaire kosten (40 %):- 600 euro
(dit bedrag komt in aanmerking omdat het lager is dan 2/3 van het
gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 1.400 euro x 184/366 x 4,31 =
2.022,32 euro)
(Voor de berekening van de beperking wordt het KI niet geïndexeerd,
zie 13/4, laatste lid)

Nettohuurprijs:900 euro

Omdat de nettohuurprijs lager is dan het geïndexeerde KI, verhoogd
met 40 %, voor de toestand vanaf 01.07.2016, nl. 1.400 euro x
184/366 x 1,7491 = 1.231,06, afgerond op 1.231 euro x 1,40 =
1.723,40 euro, moet dit laatste bedrag in aanmerking worden
genomen:1.723,40 euro
In beginsel belastbaar bedrag:1.723,40 euro

Voorbeeld 8

13/18

Een natuurlijke persoon, eigenaar van een grond (KI 25 euro), vestigt op 01.02.2016 een recht van opstal voor van zijn schoonzoon, die op de grond een woning (KI: 1.250 euro) laat oprichten die hij op 25.08.2016 in gebruik neemt.

Het KI van de grond blijft op naam van de eigenaar gevestigd. In de huurovereenkomst die de toelating tot bouwen verleent, is alleen een eenmalige vergoeding van 2.500 euro voor het opstalrecht bedongen.

De waarde van die vergoeding werd door de ontvanger van de Registratie voor de heffing van het registratierecht op 3.000 euro gebracht.

Voor aj. 2017:

1° is de eigenaar van de grond belastbaar op (zie 10/5, eerste geval, derde mogelijkheid):

- de integrale eenmalige vergoeding, maar die in aanmerking komt voor de waarde die voor de heffing van het registratierecht werd bepaald (zie 10/2): 3.000 euro

- het geïndexeerde KI van de grond: 25 euro x 1,7491 = 43,7275 euro, afgerond op:44 euro
Belastbaar bedrag:3.044 euro

2° is de opstalhouder (zie 10/5) in beginsel belastbaar op het geïndexeerde evenredige aandeel van het KI verhoogd met 40 % van de woning dat betrekking heeft op de nieuwe toestand (ingebruikneming van een nieuw opgericht onroerend goed - zie 9/1 en 9/4), mits het niet om de eigen woning gaat, zijnde:

1.250 euro x 129/366 = 440,57 euro x 1,7491 = 770,607 euro afgerond op 771 euro
771 euro x 1,4 = 1.079,40 euro

Als de opstalhouder de woning zelf betrekt, is het onroerend inkomen daarvan vrijgesteld (art. 12, § 3, WIB 92).

Voorbeeld 9

13/19

Een huis met een KI van 1.500 euro wordt tot 15.03.2016 als woning verhuurd aan een bediende voor 500 euro per maand. Vanaf 16.03.2016 wordt het verhuurd als lokaal aan een vzw voor 950 euro per maand.

De eigenaar ontving dus 1.250 euro van de bediende (500 euro x 2,5) en 9.025 euro van de vzw (950 x 9,5).

Berekening van het geïndexeerde KI voor de verhuring aan de bediende:

- niet-geïndexeerde KI: 1.500 euro x 75/366 = 307,377 euro

- geïndexeerd KI: 307,377 euro x 1,7491 = 537,633, afgerond op 538 euro.

Berekening van het geïndexeerde KI voor de verhuring aan de vzw:

- niet-geïndexeerde KI: 1.500 euro x 291/366 = 1.192,62 euro

- geïndexeerd KI: 1.192,62 euro x 1,7491 = 2.086,01 euro, afgerond op 2.086 euro.

De eigenaar moet voor aj. 2017 als volgt worden belast:

1° Geïndexeerd KI voor de verhuring aan de bediende, verhoogd met 40 %: 538 euro x 1,40 = 753,20 euro
2° Nettobedrag van de huurprijs en -voordelen betaald door de vzw:

Brutohuurprijs:9.025 euro
(en niet 9.500 euro – zie 9/2, tweede lid)
Forfaitaire kosten (40 %): 3.610 euro
Dit bedrag komt niet in aanmerking omdat het niet lager is dan 2/3
van het gerevaloriseerde KI, nl. 2/3 x 1.500 euro x 291/366 x
4,31 =- 3.426,80 euro
Nettohuurprijs:5.598,20 euro

Deze nettohuurprijs wordt in aanmerking genomen omdat hij meer bedraagt dan het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %, voor de verhuring aan de vzw, nl. 1.500 euro x 291/366 = 1.192,62 euro x 1.7491 = 2.086,02 euro, afgerond op 2.086 euro x 1,40 = 2.920,40 euro.

In beginsel belastbaar bedrag:6.351,40 euro

Voorbeeld 10

13/20

Een in Gent gelegen niet-gemeubileerd huis met een KI van 1.500 euro is tijdens de eerste vier maanden van het jaar 2016 niet in gebruik genomen en heeft geen inkomsten opgebracht. Tijdens de rest van het jaar is het huis verhuurd als woning.

De eigenaar heeft een bezwaarschrift ingediend en een vermindering van het KI wegens niet-bewoning verkregen.

De eigenaar is in beginsel belastbaar op het - na vermindering overblijvende - geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, nl. 2.448,60 euro (1.500 x 8/12 x 1,7491 = 1.749,10 euro, afgerond op 1.749 euro vermenigvuldigd met 1,40).

Voorbeeld 11

13/21

Een belastingplichtige is eigenaar van de volgende onroerende goederen:

- een in Antwerpen gelegen woning met een KI van 1.300 euro, die hij met zijn gezin betrekt;

- een appartement aan de kust waar het gezin regelmatig weekends en vakanties doorbrengt; dit appartement met een KI van 1.600 euro wordt nooit verhuurd maar wordt gedurende periodes dat het niet door het gezin van de belastingplichtige wordt betrokken wel gratis ter beschikking gesteld van familieleden of vrienden;

- een weide met een KI van 45 euro die gratis ter beschikking wordt gesteld van de broer van de belastingplichtige die bediende is en tijdens zijn vrije tijd de ruitersport beoefent; hij gebruikt de weide om er zijn paard te laten grazen.

Belastbare inkomsten van onroerende goederen:

1° over de woning in Antwerpen:

Het KI van de eigen woning wordt vrijgesteld (art. 12, § 3, WIB 92)

2° over het appartement aan de kust:

het geïndexeerde en met 40 % verhoogde KI, nl. 1.600 euro x 1,7491 = 2.798,56 euro afgerond tot 2.799 euro x 1,40 = 3.918,60 euro

3° wat de weide betreft:

het geïndexeerde KI (dit KI wordt niet verhoogd met 40 %, omdat deze verhoging niet geldt voor ongebouwde onroerende goederen (zie commentaar art. 7, § 1, WIB 92)), nl. 45 euro x 1,7491 = 78,7095 euro, afgerond tot: 79 euro.

In beginsel belastbaar bedrag: 3.997,60 euro

Voorbeeld 12

13/22

Een gemeubileerd appartement, met een KI van 2.000 euro, wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon (die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt) voor een jaarlijkse huurprijs van 11.880 euro (in de huurovereenkomst werd geen afzonderlijke huurprijs voor het gebouw en voor het meubilair bedongen).

Gedeelte van de huurprijs dat geacht wordt de bruto-opbrengst te vertegenwoordigen van de verhuring van het onroerend goed: 11.880 euro x 60 % = 7.128 euro

Belastbare inkomsten van onroerende goederen:

2.000 euro x 1,7491 = 3.498,20 euro, afgerond op 3.498 euro x 1,40 = 4.897,20 euro

BIJLAGEN

13/23

1. REVALORISATIECOEFFICIENT WAARVAN SPRAKE IN 13/3.1

Aanslagjaar	Revalorisatiecoëfficiënt
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017	2,25 2,40 2,50 2,50 2,55 2,60 2,70 2,80 2,88 2,95 3 3 3,05 3,10 3,12 3,15 3,19 3,26 3,35 3,39 3,45 3,50 3,59 3,65 3,75 3,88 3,87 3,97 4,10 4,19 4,23 4,23 4,31

13/24

2. Beperking van de onderhouds- en herstellingskosten (13/4)

Aj.	Toepassing van de beperking (brutobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen hoger dan)	Bedrag van de beperking
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017	KI x 5/3 x 2,25 (of 3,75 maal het KI) KI x 5/3 x 2,40 (of 4 maal het KI) KI x 5/3 x 2,50 (of 4,17 maal het KI) KI x 5/3 x 2,50 (of 4,17 maal het KI) KI x 5/3 x 2,55 (of 4,25 maal het KI) KI x 5/3 x 2,60 (of 4,33 maal het KI) KI x 5/3 x 2,70 (of 4,50 maal het KI) KI x 5/3 x 2,80 (of 4,67 maal het KI) KI x 5/3 x 2,88 (of 4,80 maal het KI) KI x 5/3 x 2,95 (of 4,92 maal het KI) KI x 5/3 x 3 (of 5 maal het KI) KI x 5/3 x 3 (of 5 maal het KI) KI x 5/3 x 3,05 (of 5,08 maal het KI) KI x 5/3 x 3,10 (of 5,17 maal het KI) KI x 5/3 x 3,12 (of 5,20 maal het KI) KI x 5/3 x 3.15 (of 5,25 maal het KI) KI x 5/3 x 3,19 (of 5,32 maal het KI) KI x 5/3 x 3,26 (of 5,43 maal het KI) KI x 5/3 x 3,35 (of 5,58 maal het KI) KI x 5/3 x 3,39 (of 5,65 maal het KI) KI x 5/3 x 3,45 (of 5,75 maal het KI) KI x 5/3 x 3,50 (of 5,83 maal het KI) KI x 5/3 x 3,59 (of 5,98 maal het KI) KI x 5/3 x 3,65 (of 6,08 maal het KI) KI x 5/3 x 3,75 (of 6,25 maal het KI) KI x 5/3 x 3,88 (of 6,47 maal het KI) KI x 5/3 x 3,87 (of 6,45 maal het KI) KI x 5/3 x 3,97 (of 6,62 maal het KI) KI x 5/3 x 4,10 (of 6,83 maal het KI) KI x 5/3 x 4,19 (of 6,98 maal het KI) KI x 5/3 x 4,23 (of 7,05 maal het KI) KI x 5/3 x 4,23 (of 7,05 maal het KI) KI x 5/3 x 4,31 (of 7,18 maal het KI)	KI x 2/3 x 2,25 (of 1,5 maal het KI) KI x 2/3 x 2,40 (of 1,6 maal het KI) KI x 2/3 x 2,50 (of 1,67 maal het KI) KI x 2/3 x 2,50 (of 1,67 maal het KI) KI x 2/3 x 2,55 (of 1,70 maal het KI) KI x 2/3 x 2,60 (of 1,73 maal het KI) KI x 2/3 x 2,70 (of 1,80 maal het KI) KI x 2/3 x 2,80 (of 1,87 maal het KI) KI x 2/3 x 2,88 (of 1,92 maal het KI) KI x 2/3 x 2,95 (of 1,97 maal het KI) KI x 2/3 x 3 (of 2 maal het KI) KI x 2/3 x 3 (of 2 maal het KI) KI x 2/3 x 3,05 (of 2,03 maal het KI) KI x 2/3 x 3,10 (of 2,07 maal het KI) KI x 2/3 x 3,12 (of 2,08 maal het KI) KI x 2/3 x 3,15 (of 2,10 maal het KI) KI x 2/3 x 3,19 (of 2,13 maal het KI) KI x 2/3 x 3,26 (of 2,17 maal het KI) KI x 2/3 x 3,35 (of 2,23 maal het KI) KI x 2/3 x 3,39 (of 2,26 maal het KI) KI x 2/3 x 3,45 (of 2,30 maal het KI) KI x 2/3 x 3,50 (of 2,33 maal het KI) KI x 2/3 x 3,59 (of 2,39 maal het KI) KI x 2/3 x 3,65 (of 2,43 maal het KI) KI x 2/3 x 3,75 (of 2,50 maal het KI) KI x 2/3 x 3,88 (of 2,59 maal het KI) KI x 2/3 x 3,87 (of 2,58 maal het KI) KI x 2/3 x 3,97 (of 2,65 maal het KI) KI x 2/3 x 4,10 (of 2,73 maal het KI) KI x 2/3 x 4,19 (of 2,79 maal het KI) KI x 2/3 x 4,23 (of 2,82 maal het KI) KI x 2/3 x 4,23 (of 2,82 maal het KI) KI x 2/3 x 4,31 (of 2,87 maal het KI)