Circulaire 2018/C/66 betreffende de twee ordonnanties van 14 december 2017 inzake registratierecht

Administratieve commentaar met betrekking tot de ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van artikel 46bis W.Reg. met het oog op de invoering van een abattement op de registratierechten bij de verkoop van bouwgronden en tot de ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van o.a. art. 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016– Brussels Hoofdstedelijk Gewest– Registratierechten– Abattement bij de aankoop van bouwgrond

abattement ; bouwgrond ; woning in oprichting ; woning op plan

FOD Financiën, 29.05.2018
Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie

Inhoudstafel

I. Inleiding

II. Abattement in geval van aankoop van een bouwgrond

2.1. Doel van de Brusselse wetgever

2.2. Wettekst

2.3. Definitie en draagwijdte van het abattement

2.4. Toepassingsvoorwaarden

2.4.1. Behoud van de voorwaarden en van de uitsluitingsregel

2.4.1.1. Grondvoorwaarden

2.4.1.2. Uitsluitingsregel en administratieve tolerantie

2.4.1.3. Vormvoorwaarden

2.4.1.4. Voorwaarde voor het behoud en overmacht

2.4.1.5. Teruggave van rechten

2.4.1.6. Sancties

2.4.2. Nieuwe grondvoorwaarde – maximum van 250.000 euro

2.4.3. Grondvoorwaarde – verbod tot cumulatie

2.4.4. Vormvoorwaarde – verklaring

2.5. Inwerkingtreding

III. Abattement in geval van aankoop van het onroerend goed bestemd tot hoofdverblijfplaats

3.1. Uitbreiding van het toepassingsgebied

3.2. Inwerkingtreding

Bijlage 1

Bijlage 2

Bijlage 3

I. Inleiding

Het Belgisch Staatsblad van 5 januari 2018 (p. 501) heeft de ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van artikel 46bis van het wetboek registratie-, hypotheek- en griffierechten met het oog op de invoering van een abattement op de registratierechten bij de verkoop van bouwgronden (hierna, ordonnantie) gepubliceerd. De ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van onder meer artikel 40, § 1 van de ordonnantie, werd ook gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 5 januari 2018 (p. 496).

De huidige circulaire bespreekt de aangebrachte wijzigingen aan artikel 46bis Br.W.Reg. en aan art. 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016.

De ordonnantie heeft een abattement ingevoerd van 87.500 euro bij de verkoop van bouwgronden en zij heeft de toepassing van het abattement van 175.000 euro uitgebreid tot de verkoop van woningen in oprichting of op plan. De andere ordonnantie van 14 december 2017 heeft onder meer de overgangsbepaling gewijzigd voorzien in artikel 40, § 1, derde lid van de ordonnantie van 12 december 2016 houdende het tweede deel van de fiscale hervorming.

De tekst van de ordonnantie wordt opgenomen in bijlage 1. De tekst van de ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van art. 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016 wordt opgenomen in bijlage 2. De geconsolideerde tekst van het gewijzigde artikel wordt opgenomen in bijlage 3.

De nieuwe bepaling (art. 46bis Br.W.Reg.) is in werking getreden op 1 januari 2018. De wijziging van art. 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016 is retroactief in werking getreden vanaf 1 januari 2017.

II. Abattement in geval van aankoop van een bouwgrond

2.1. Doel van de Brusselse wetgever

De ordonnantie van 12 december 2016 houdende het tweede deel van de fiscale hervorming (B.S. 29 december 2016) heeft de regionale belastingverminderingen opgeheven (woonbonus, de uitgaven voor het verwerven of het behouden van de eigen woning, levensverzekeringscontracten die dienen voor het wedersamenstellen of het behouden van een hypothecaire lening) beoogd in de artikelen 145/37 tot 145/46 W.I.B.92, voor de hypothecaire kredietakten of hypothecaire leningen verleden voor notaris vanaf 1 januari 2017. Ze heeft deze regionale belastingverminderingen vervangen door een enig en verhoogd abattement van 175.000 euro voor de registratierechten op de overdrachten ten bezwarende titel van een hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wanneer de belastbare grondslag 500.000 euro niet overschrijdt.

Dit abattement beoogd in artikel 46bis Br.W.Reg. is van toepassing bij de verkoop van gebouwde woningen en van appartementen in oprichting of op plan, met uitsluiting van bouwgronden en woningen in oprichting of op plan.

Brusselse parlementsleden hebben op 1 december 2017 een voorstel van ordonnantie laten aannemen (Doc., Parl. Br.H.Gew., 2017-2018, nr. A-581/2, inleidende uiteenzetting door de heer R. CHADID, mede-indiener van het voorstel van ordonnantie, p. 2-3) met het oog op het wegwerken van deze dubbele lacune. Het abattement vervolledigt de bestaande maatregelen teneinde de toegang tot eigendom te begunstigen en de bouwprojecten onderworpen aan btw te ondersteunen.

Bovendien heeft de Brusselse Regering het nuttig geacht om de overgangsbepaling voorzien in art. 40, § 1, derde lid van de voormelde ordonnantie van 12 december 2016 te wijzigen, die, voor het aanslagjaar waarin de aankoopakte wordt geregistreerd, cumulatie verbiedt tussen het abattement inzake registratierecht voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats en een regionale belastingvermindering in de personenbelasting voor de uitgaven voor het verwerven of behouden van een eigen woning. Vooreerst heeft de ordonnantie van 14 december 2017 het begrip «aanslagjaar» vervangen door het begrip «inkomstenjaar». Vervolgens, omwille van de coherentie met het tweede lid, verwijst het derde lid eveneens naar de vaste datum van de vervreemding, en niet naar de datum van registratie van de authentieke akte van vervreemding. Ten slotte beoogt het verbod van cumulatie eveneens de toepassing van het abattement door teruggave (art. 212bis Br.W.Reg.).

2.2. Wettekst

De Brusselse wetgever wijzigt het artikel 46bis Br.W.Reg.:

  • door vervanging van het vierde lid als volgt: «In afwijking van het eerste en het tweede lid, is de vermindering van de belastbare grondslag bij de aankoop van een bouwgrond beperkt tot een bedrag van 87.500 euro wanneer het bedrag waarop het recht vereffend zou moeten worden overeenkomstig de artikelen 45 en 46 niet hoger is dan 250.000 euro. Voor de toepassing van dit lid, wordt de aankoop van een huis of een appartement in aanbouw of op plan niet beschouwd als de aankoop van een bouwgrond.»
  • door vervanging, in het vijfde lid, 2°, b) van hetzelfde artikel van de woorden «- indien het een appartement in aanbouw of een appartement op plan betreft, binnen drie jaar na dezelfde datum» door de woorden «- indien het een bouwgrond, een huis of een appartement in aanbouw of op plan betreft, binnen drie jaar na dezelfde datum».

De ordonnantie van 14 december 2017 wijzigt onder meer art. 40, § 1, derde lid van de ordonnantie van 12 december 2016, zoals aangegeven in bijlage 3.

2.3. Definitie en draagwijdte van het abattement

Het abattement in de zin van artikel 46bis Br.W.Reg. kan worden gedefinieerd als een vermindering van de belastbare grondslag van verkopen in de strikte zin, met uitsluiting van ruilen, inbrengen van onroerende goederen in vennootschappen en andere overdragende overeenkomsten gelijkgesteld aan verkopen (in de zin van artikel 113 W.Reg. enz. ). De belastbare grondslag wordt bepaald overeenkomstig de artikelen 45 en 46 van het wetboek.

Het maximale geldelijke voordeel bedraagt 10.937,50 euro (12,5 % van 87.500 euro) wanneer de belastbare grondslag, voor abattement, 250.000 euro niet overschrijdt. Het abattement gaat verloren wanneer de belastbare grondslag meer is dan 250.000 euro.

2.4. Toepassingsvoorwaarden

2.4.1. Behoud van de voorwaarden en van de uitsluitingsregel

2.4.1.1. Grondvoorwaarden

De grondvoorwaarden vereist om te genieten van het nieuwe abattement «bouwgrond» zijn niet gewijzigd in vergelijking met deze van toepassing op het abattement «hoofdverblijfplaats».

  • «zuivere» aankoop die gerealiseerd moet worden door een koopovereenkomst in de enge zin, volgens een interpretatie van de Administratie (Circ. AKRED nr. 4/2003 van 24 februari 2003, www.fisconetplus.be), dus met uitsluiting in het geval van ruil, de afstand van onverdeelde delen aan een derde bij overeenkomst (artikel 113 W. Reg.), of de verkrijging door de vennoten anderszins dan bij inbreng in vennootschap (art. 129 en 130 W. Reg.), behalve in het geval van zuivere verkoop door een vennootschap aan een van de aandeelhouders-natuurlijke personen.
  • aankoop door een of meer natuurlijke personen, dit sluit het abattement uit in geval van aankoop door een of meer rechtspersonen of nog in geval van verwerving door een of meer natuurlijke personen en door een rechtspersoon;
  • aankoop van een bouwgrond gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met uitsluiting van de aankoop van een woning of een appartement in oprichting of op plan, die het abattement «hoofdverblijfplaats» kunnen genieten;
  • aankoop van het volledige onroerend goed in volle eigendom met uitsluiting van de aankoop van een blote eigendom of van een vruchtgebruik, zelfs voor de totaliteit. Het abattement wordt echter toegepast in geval van aankoop van de blote eigendom en het vruchtgebruik door meerdere personen in dezelfde akte, voor zover dat alle andere grondvoorwaarden en voorwaarden tot behoud (waaronder de verplichting om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen) vervuld zijn;
  • de verbintenis van de verwerver om zijn hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van de verworven bouwgrond, binnen de drie jaar:
    • ofwel vanaf de datum van registratie van het document (verkoopcompromis of authentieke akte) dat aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig registratierecht, wanneer dat document binnen de ervoor bepaalde termijn ter registratie wordt aangeboden;
    • ofwel vanaf de laatste dag voor het aanbieden ter registratie, wanneer het document wordt aangeboden na het verstrijken van de termijn voorzien voor registratie;
  • het adres waarop de verkrijgers ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister wordt beschouwd als de hoofdverblijfplaats. De datum van inschrijving in die registers geldt als datum van vestiging van de hoofdverblijfplaats, behoudens tegenbewijs.

Het abattement kan slechts op één enkel onroerend goed slaan: in geval van aankoop van meerdere bouwgronden, dient de koper in de akte te vermelden op welke bouwgrond hij zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen.

2.4.1.2. Uitsluitingsregel en administratieve tolerantie

De verkrijger die wil genieten van het abattement mag op het moment van de verkrijging, geen volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed geheel of gedeeltelijk bestemd tot bewoning, in België of in het buitenland. In geval van verkrijging onder opschortende voorwaarde, moet men, in toepassing van art. 16 W.Reg., rekening houden met de woningen die de verkrijger bezit op het moment van de vervulling van de voorwaarde.

Indien de aankoop gedaan wordt door een enkele natuurlijke persoon, mag deze, op datum van de koopovereenkomst, geen volle eigenaar zijn van de totaliteit van een ander onroerend goed geheel of gedeeltelijk bestemd tot bewoning.

Indien de aankoop gedaan wordt door twee of meer natuurlijke personen, mogen zij, elk afzonderlijk, op datum van de overeenkomst van verwerving, geen volle eigenaar zijn van de totaliteit van een ander onroerend goed geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning, noch mogen zij samen, op dezelfde datum, volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed geheel of gedeeltelijk bestemd tot bewoning.

In circulaire nr. 4/2003, gepubliceerd bij de eerste invoering van artikel 46bis W.Reg.Br., werd het standpunt ingenomen dat het reeds bezitten van een bouwgrond geen beletsel vormt voor de aanvraag van het abattement; een bouwgrond kan inderdaad niet aanzien worden als een «woning»; in de parlementaire voorbereiding bij de eerste versie van artikel 46bis W.Reg.Br. werden de bouwgronden uitdrukkelijk uitgesloten van het abattement.

Met betrekking tot het reeds bezitten van een bouwgrond op het ogenblik van de verkrijging waarvoor het abattement wordt gevraagd, moet men vanaf nu een onderscheid maken naargelang voor die bouwgrond reeds een abattement werd gevraagd en bekomen en een bouwgrond in bezit waarvoor geen abattement bekomen werd. In het eerste geval is de uitsluitingsregel van toepassing, aangezien de grond bestemd werd tot bewoning door de verbintenis van de verkrijger om er zich te vestigen, terwijl in het tweede geval het bezit geen beletsel vormt, want de bouwgrond blijft neutraal op het vlak van zijn bestemming. Er wordt opgemerkt dat, in het geval dat het reeds bezitten van een bouwgrond een beletsel vormt, het abattement door teruggave mogelijk blijft ingevolge artikel 212bis W.Reg.Br. (zie hierna).

In geval van aanvraag van het abattement voor een «hoofdverblijfplaats», wanneer de verkrijger reeds een bouwgrond bezit, dient men hetzelfde onderscheid te maken als hiervoor: in geval men reeds een bouwgrond bezit waarvoor een abattement van 87.500 euro werd bekomen, is die grond dus een onroerend goed bestemd voor bewoning geworden en is het abattement van artikel 46bis Br.W.Reg. uitgesloten. Er wordt opgemerkt dat, in het geval dat het reeds bezitten van een bouwgrond een beletsel vormt, het abattement door teruggave mogelijk blijft ingevolge artikel 212bis W.Reg.Br. (zie hierna).

In geval van het bezit van een andere woning en vervreemding – ten laatste twee jaar na datum van registratie van het document dat leidde tot de heffing van het recht van 12,5 % op de verwerving waarvoor de teruggave wordt gevraagd – van alle onroerende goederen die de onmiddellijke toepassing van het abattement in de weg staan, is het mogelijk om het abattement a posteriori te bekomen door een verzoek tot teruggave van te veel geheven rechten in te dienen (maximum: 10.937,50 euro) ten laatste binnen de twee jaar vanaf de vervreemding van de andere woning in het bezit.

Als administratieve tolerantie is het abattement onmiddellijk toepasbaar indien de twee akten (verkoop van de voorgaande woning en aankoop van de nieuwe bouwgrond) verleden zijn voor dezelfde notaris en aangeboden worden op dezelfde dag voor dezelfde ontvanger van registratie en dat de aankoopakte de verplichte vermeldingen bevat. Deze administratieve tolerantie blijft behouden, maar ze moet aangepast worden aan de eisen van de e-registratie (zie Circ. AAPD nr. 8/2014 van 23 april 2014, www.fisconetplus.be).

2.4.1.3. Vormvoorwaarden

In geval van onmiddellijk abattement moet de authentieke aankoopakte of de verkoopcompromis, in de akte of in een melding onderaan de akte/de compromis of in een geschrift gevoegd bij de akte/compromis, drie vermeldingen bevatten:

  • de regel of voorwaarde van uitsluiting (zie hiervoor punt 2.4.1.2) is niet van toepassing op de verkrijger(s);
  • de verbintenis van de verkrijger(s) om zijn/hun hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het verworven goed, binnen de drie jaar:
    • hetzij te rekenen vanaf de datum van registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig recht op die aankoop;
    • hetzij te rekenen vanaf de laatste dag van de registratietermijn indien het document laattijdig ter registratie werd aangeboden;
  • de verbintenis van de verkrijger(s) om hun hoofdverblijfplaats te behouden op het adres van het verworven goed, gedurende een ononderbroken termijn van minstens vijf jaar te rekenen vanaf de datum van de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het onroerend goed waarvoor de vermindering werd bekomen.

Het abattement a posteriori, vereist dat een ondertekend en gemotiveerd verzoek wordt genotificeerd aan de ontvanger die de ontvangst heeft gedaan of aan de bevoegde adviseur-generaal van de AAPD (art. 217² Br.W.Reg. ). Dit aparte verzoek moet volgende vijf vermeldingen bevatten (art. 212bis, tweede lid Br.W.Reg. ):

  • een afschrift van het registratierelaas dat werd aangebracht op het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredig recht op de verkrijging waarvoor de teruggave wordt gevraagd;
  • de kadastrale beschrijving van alle onroerende goederen die de toepassing van het onmiddellijke abattement hebben verhinderd en die het voorwerp hebben uitgemaakt van een latere vervreemding;
  • de data waarop de vervreemdingen van de onroerende goederen die het onmiddellijke abattement hebben verhinderd vaste datum hebben gekregen;
  • een verklaring van de verkrijger(s) dat zij hun hoofdverblijfplaats hebben gevestigd of zullen vestigen op de plaats van de verkregen bouwgrond binnen drie jaar te rekenen van:
    • hetzij de datum van de registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredig recht op die verkrijging;
    • hetzij vanaf de laatste dag van de registratietermijn, wanneer het document laattijdig ter registratie werd aangeboden;
  • de verbintenis van de verkrijgers om hun hoofdverblijfplaats in het verkregen onroerend goed te behouden, gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf de datum waarop ze hun hoofdverblijfplaats gevestigd hebben in het onroerend goed waarvoor de teruggave werd gevraagd.

Opgelet, indien één of meer vormvoorwaarden niet of niet volledig vervuld zijn, moet de ontvanger de aandacht van de verkrijgers of van de notaris vestigen op het ontbreken van de vereiste vermeldingen om toe te laten de nodige rechtzettingen aan te brengen (Circulaire nr. 4/2003 van 24 februari 2003, Deel B, Titel I, Hoofdstuk I, afdeling 2, punt 2.1, www.fisconetplus.be).

2.4.1.4. Voorwaarde voor het behoud en overmacht

Om het voordeel van het abattement te behouden, moeten de verkrijgers, behoudens overmacht, hun hoofdverblijfplaats behouden in het verworven onroerend goed gedurende een ononderbroken termijn van minstens vijf jaar, te rekenen vanaf de datum van vestiging van hun hoofdverblijfplaats (te weten, in principe de datum van inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister) in het onroerend goed waarop de vermindering van de belastbare grondslag werd bekomen.

Overmacht komt overeen met een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis die het behoud van de hoofdverblijfplaats op de plaats van het verworven onroerend goed gedurende vijf ononderbroken jaren onmogelijk maakt.

2.4.1.5. Teruggave van rechten

Indien het abattement niet gevraagd of niet bekomen werd naar aanleiding van de registratie van het document dat aanleiding heeft gegeven tot de heffing van het evenredig recht, kunnen de te veel geheven rechten teruggegeven worden op basis van een verzoek ingediend binnen de zes maanden te rekenen vanaf de datum van registratie van het document (en niet binnen de twee jaar na betaling van de rechten), bij toepassing van artikel 212ter Br.W.Reg.

2.4.1.6. Sancties

Indien de grondvoorwaarden die niet leiden tot een vormvoorwaarde (met betrekking tot de persoon van de koper, tot het voorwerp van de aankoop en tot de aard van de rechtshandeling) niet nageleefd worden, zal de ontvanger de registratie uitvoeren zonder toepassing van het abattement. Indien het abattement, ondanks alles, toch werd toegepast, zijn de rechten verschuldigd die met het abattement overeenkomen (met name 10.937,50 euro).

Indien de grondvoorwaarden die wel leiden tot een vormvoorwaarde niet nageleefd worden, moet een onderscheid worden gemaakt volgens de grondvoorwaarden:

  • indien de verklaring met betrekking tot de uitsluitingsregel onjuist is, zijn de verkrijgers ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten op het bedrag van het abattement en van een boete gelijk aan die aanvullende rechten (art. 46bis, zesde lid Br.W.Reg. ) of verminderd tot de helft van die rechten indien er geen enkele frauduleuze intentie is in toepassing van het barema tot vermindering van proportionele boeten als bijlage bij het Regeringsbesluit van 11 mei 2006 (in werking sinds 1 juni 2006);
  • indien de verbintenis tot vestiging van de hoofdverblijfplaats:
    • door geen enkele verkrijger wordt gerespecteerd, zijn ze ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten op het bedrag van het abattement en tot een boete gelijk aan die aanvullende rechten (art. 46bis, zevende lid Br.W.Reg.) of verminderd tot een derde van die aanvullende rechten in toepassing van het barema in de bijlage van voormeld besluit van 11 mei 2006, indien er geen enkele frauduleuze intentie is;
    • door slechts enkele verkrijgers wordt gerespecteerd, worden de verschuldigde aanvullende rechten en de verlaagde boete (van toepassing indien er geen enkele frauduleuze intentie is) bepaald evenredig met het wettelijke aandeel, in de verwerving, van de verkrijgers die de verbintenis niet hebben gerespecteerd;
    • niet wordt gerespecteerd door overmacht, blijven de aanvullende rechten verschuldigd, maar de boete niet; enkel de verkrijgers die de overmacht niet kunnen inroepen zijn gehouden de verminderde boete (van toepassing indien er geen enkele frauduleuze intentie is) te betalen evenredig met hun wettelijk aandeel in de verwerving;
  • indien de verbintenis tot behoud van de hoofdverblijfplaats:
    • door geen enkele verkrijger wordt gerespecteerd, zijn ze ondeelbaar gehouden tot betaling van de aanvullende rechten op het bedrag van het abattement (art. 46bis, achtste lid Br.W.Reg.);
    • door slechts enkele verkrijgers wordt gerespecteerd, zijn de aanvullende rechten niet verschuldigd;
    • door geen enkele verkrijger wordt gerespecteerd ingevolge overmacht, zijn de aanvullende rechten niet verschuldigd.

In het geval van het abattement a posteriori, wordt het verzoek tot teruggave niet-ontvankelijk verklaard indien niet alle vereiste vermeldingen erin worden opgenomen.

Indien de betrokken onroerende goederen niet vervreemd zijn, is een boete gelijk aan de aanvullende rechten verschuldigd overeenkomstig art. 202, tweede lid W.Reg. (onjuistheid van de aangeleverde elementen in een verklaring); correctionele straffen kunnen, in voorkomend geval, uitgesproken worden krachtens art. 206 W.Reg.

Indien de verbintenissen tot vestiging van de hoofdverblijfplaats en tot behoud ervan niet gerespecteerd worden, zijn de sancties voorzien in geval van onmiddellijk abattement (zie hiervoor) van toepassing in de hypothese van het abattement a posteriori.

2.4.2. Nieuwe grondvoorwaarde – maximum van 250.000 euro

Het abattement van 87.500 euro kan slechts worden toegestaan wanneer de belastbare grondslag (voor toepassing van het abattement) het bedrag van 250.000 euro niet overschrijdt. Het nieuwe abattement kan dus niet worden toegepast wanneer de belastbare grondslag 250.000 euro overschrijdt. Het fiscaal voordeel is gelimiteerd tot bouwgronden waarvan de belastbare grondslag lager is of gelijk aan 250.000 euro.

Het geldelijke voordeel bedraagt maximum 10.937,50 euro (12,5 % van 87.500 euro).

Het maximum is van toepassing op de grondslag van heffing van het recht van overdracht ten bezwarende titel van onroerende goederen. Het verkooprecht wordt in eerste instantie geheven op de conventionele waarde van het verkochte onroerend goed, te weten de prijs vermeerderd met de lasten (art. 45 W.Reg.).

Voorbeeld
Verkoop van een naakte grond (zonder constructie) voor een prijs van 200.000 euro. Abattement van 87.500 euro is van toepassing want het maximum van 250.000 euro wordt niet overschreden. Recht van 12,5 % verschuldigd op het saldo, namelijk 112.500 euro.

Indien, na ondertekening en registratie van de verkoopovereenkomst, de partijen akkoord gaan om de prijs te verhogen (om de vernietiging wegens benadeling te vermijden, door een akte in der minne of wegens een overschot aan oppervlakte), moet de overeenkomst met betrekking tot de prijsverhoging geregistreerd worden binnen de vier maanden vanaf de datum van de ondertekening en het verkooprecht moet geheven worden op het bedrag van de verhoging. De ontvanger moet rekening houden met deze prijsverhoging na de verkoop en ze toevoegen aan de belastbare grondslag opgenomen in de initiële akte. Indien het bedrag dat overeenstemt met de conventionele waarde, verhoogd met de prijsverhoging de 250.000 euro overstijgt, zijn de rechten verschuldigd die met het abattement overeenkomen (met name 10.937,50 euro).

Evenwel mag de belastbare grondslag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van de onroerende goederen overgedragen ten bezwarende titel, te weten hun marktwaarde (art. 46 W.Reg.). Deze objectieve waarde is de minimale belastbare grondslag.

De Administratie kan de belastbare grondslag van een onroerend goed herschatten binnen de twee jaar volgend op de registratie van de overeenkomst tot overdracht ten bezwarende titel.

Na de rechtshandeling, kan de verkoopprijs eveneens het voorwerp zijn van een vermindering, ofwel door gemeenschappelijk akkoord tussen partijen, ofwel ingevolge een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest, ofwel als gevolg van de vrijwaringsplicht van de verkoper (art. 1637 en 1644 BW), ofwel om ieder andere reden. Indien de belastbare basis, als gevolg van de prijsvermindering, lager of gelijk wordt aan 250.000 euro, kan het abattement toegepast worden, en moet de ontvanger het bedrag van de verschuldigde rechten herrekenen, rekening houdend met het fiscale voordeel (met name 10.937,50 euro), voor zover de wettelijke voorwaarden van artikel 209, eerste lid, 3°/1 Br.W.Reg. vervuld zijn.

2.4.3. Grondvoorwaarde – verbod tot cumulatie

Ter herinnering, de ordonnantie van 12 december 2016 heeft de regionale belastingverminderingen beoogd in de artikelen 145/37 tot 145/46 WIB 92 afgeschaft voor de hypothecaire leningsakten (of de hypothecaire lening waarmee de levensverzekering verband houdt) verleden voor notaris vanaf 1 januari 2017. De ordonnantie verbiedt een cumulatie van het abattement «hoofdverblijfplaats» en een van de regionale belastingverminderingen die verband houdt met de aankoop van een zakelijk recht op een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk wordt aangewend of bestemd voor bewoning, voor een bepaald inkomstenjaar (en niet voor het aanslagjaar - zie art. 9 van de hierna hernomen ordonnantie van 14 december 2017).

Aangezien de verkrijger van een bouwgrond een lening kan aangaan met het oog op van de oprichting van een eigen woning en dus, afhankelijk van bepaalde voorwaarden, bepaalde fiscale voordelen kan genieten, is het bekomen van het abattement «bouwgrond» ook onderworpen aan de voorwaarde van het verbod tot cumulatie. Aldus veronderstelt het bekomen van het nieuw abattement dat geen van de verkrijgers geniet van een woonbonus voor de aankoop van een zakelijk recht op een ander onroerend goed, ook al is het gelegen in een ander gewest.

De belastingplichtige die een hypothecaire lening afgesloten heeft voor 1 januari 2017 kan genieten van het verhoogd abattement in het Brussels Hoofdstedelijke Gewest, indien hij niet kan genieten van voormelde gewestelijke belastingverminderingen voor het inkomstenjaar (art. 9 en 10 van de ordonnantie van 14 december 2017 tot wijziging van (…) artikel 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016 houdende het tweede deel van de fiscale hervorming, B.S. 5 januari 2018, p. 496, in werking vanaf 1 januari 2017) – die het aanslagjaar vervangt en dat overeenstemt met het jaar waarin de verkrijging authentiek wordt verleden of het jaar waarin de verkrijging een vaste dagtekening heeft ten aanzien van derden -, of indien hij die verminderingen weigert. Een weigering (in de zin van art. 40, § 1, derde lid van de ordonnantie van 12 december 2016) bestaat:

  • ofwel uit het niet vragen om een van de voormelde belastingverminderingen bij de belastingaangifte van natuurlijke personen;
  • ofwel door na de aangifte een spontane rechtzetting van de aangifte in te dienen, of nog door een bezwaar in te dienen tegen het aanslagbiljet.

2.4.4. Vormvoorwaarde – verklaring

Omwille van het verbod om de twee voordelen te cumuleren, moeten al de authentieke akten van aankoop van een bouwgrond verleden vanaf 1 januari 2018 verplicht vermelden - in of in een melding onderaan het document dat aanleiding geeft tot heffing van het evenredig registratierecht of in een ondertekend geschrift gevoegd bij dit document – dat «de verkrijger verklaart dat hij de toepassing van de verminderingen bedoeld in de artikelen 145/37 tot en met 145/46 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 verbonden aan de aankoop van een zakelijk recht op een onroerend goed dat tot bewoning aangewend of bestemd wordt, niet zal vragen» (art. 9 ordonnantie van 14 december 2017 voormeld, tot wijziging van artikel 40, § 1, derde lid van de ordonnantie van 12 december 2016).

Indien, ondanks zijn verklaring, minstens een van de verkrijgende partijen die genoten heeft van het nieuwe abattement, geniet van een van de voormelde regionale verminderingen, zijn de verkrijgers solidair gehouden tot betaling van een bedrag dat overeenstemt met de aanvullende verschuldigde rechten op het bedrag dat overeenstemt met het abattement, met name 10.937,50 euro.

2.5. Inwerkingtreding

De ordonnantie tot wijziging van art. 46bis Br.W.Reg. is van toepassing op de authentieke akten voor de aankoop van een bouwgrond die vanaf 1 januari 2018 worden verleden (art. 3 voormelde ordonnantie). Ze is ook toepasselijk op verkoopcompromissen die geregistreerd worden vanaf diezelfde datum.

De ordonnantie tot wijziging van art. 40 § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016 (overgangsbepaling inzake het verbod van cumulatie en inzake de verklaring; zie hiervoor nrs. 2.4.3 en 2.4.4) is retroactief in werking getreden met ingang van 1 januari 2017 (art. 10 voormelde ordonnantie). De oorspronkelijke ordonnantie van 2016 is immers zelf in werking getreden op 1 januari 2017.

III. Abattement in geval van aankoop van het onroerend goed bestemd tot hoofdverblijfplaats

3.1. Uitbreiding van het toepassingsgebied

Tot en met 31 december 2017 was het verhoogd abattement, dat een onroerend goed bestemd tot hoofdverblijfplaats als voorwerp had, van toepassing in geval van aankoop:

  • van een bestaande woning of appartement; of
  • van een appartement in oprichting of op plan.

Dit abattement was niet van toepassing in geval van aankoop van een bouwgrond (zie het nieuwe abattement hiervoor) noch in geval van aankoop van een woning in oprichting of op plan.

Vanaf 1 januari 2018 is het verhoogd abattement ook van toepassing op verkopen van woningen in oprichting of op plan (art. 2 ordonnantie).

Voor de verkopen van woningen in oprichting of op plan, moeten de verkrijgers hun hoofdverblijfplaats vestigen op het adres van het verkregen onroerend goed binnen de drie jaar:

  • ofwel vanaf de datum van registratie van het document dat aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig recht op deze aankoop;
  • ofwel vanaf de laatste dag voor het aanbieden ter registratie, wanneer het document wordt aangeboden na het verstrijken van de termijn voorzien voor registratie.

3.2. Inwerkingtreding

De ordonnantie tot wijziging van art. 46bis Br.W.Reg. is eveneens van toepassing op authentieke akten tot aankoop van woningen in oprichting of op plan verleden vanaf 1 januari 2018, alsook op verkoopcompromissen geregistreerd vanaf dezelfde datum.

De ordonnantie tot wijziging van art. 40, § 1 van de ordonnantie van 12 december 2016 (overgangsbepaling) is retroactief in werking getreden op 1 januari 2017 (art. 10, voormelde ordonnantie).

Bron: FisconetPlus