Circulaire nr. 12/2007 d.d. 04.07.2007 (AFZ 9/2007)

Huur - Woninghuur - Hoofdverblijfplaats - Verplicht geschrift - Plaatsbeschrijving - Elementaire vereisten - Minimumvoorwaarden
- Wetten van 25 en 26 april 2007
- Verplicht schriftelijk huurcontract
- Verplichte opmaak van een plaatsbeschrijving
- Verplichte registratie van de plaatsbeschrijving
- Verplicht te voegen bij het huurcontract: minimumvoorwaarden inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid en uitlegbijlage;
- Verschuldigd registratierecht
De Programmawet (I) van 27 december 2006 (B.S. van 28 december 2006) heeft het geheel van de voorschriften van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten die de registratie regelen van de akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen grondig gewijzigd - zie circulaire nr. 10/2007 (AFZ 6/2007), d.d. 09.05.2007.
Naast deze fiscale hervorming heeft de wetgever ook wijzigingen doorgevoerd aan de regels van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huurovereenkomsten bij:
  • de artikelen 97 tot 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) (1), bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 08.05.2007 (ed. 3);
  • artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake woninghuur (2), bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 05.06.2007.
[(1) Wet die een aangelegenheid bedoeld in artikel 78 van de Grondwet regelt (optioneel bicameraal).
(2) Wet die een aangelegenheid bedoeld in artikel 77 van de Grondwet regelt (verplicht bicameraal).]
In deze circulaire wordt een eerste commentaar gegeven bij de fiscale impact van deze wijzigingen aan het burgerlijk recht. De aandacht wordt speciaal gevestigd op de commentaar bij de kost van registratie van de plaatsbeschrijving, die een verfijning inhoudt van hetgeen in de circulaire nr. 10/2007 (AFZ 6/2007) d.d. 09.05.2007, werd gezegd over de kost van de registratie van bijlagen bij huurcontracten bedoeld in artikel 19, 3°, a) W.Reg.
1. Verplicht geschrift.
Het nieuwe artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (3) brengt mee dat nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot dehoofdverblijfplaats van de huurder schriftelijk moeten worden opgesteld. Voor oude, d.w.z. van vóór 15.06.2007 (4) dagtekenende, mondeling gesloten overeenkomsten wordt bepaald dat de meest gerede partij de andere partij desnoods via gerechtelijke weg kan dwingen om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen. Ingevolge het bepaalde in het nieuwe artikel 1714bis B.W. geldt één en ander ook voor "een kamer bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten", met andere woorden voor studentenkoten.
[(3) Ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake woninghuur.
(4) Datum inwerkingtreding van de wet van 26 april 2007.]
Alle nieuwe huurcontracten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder en met betrekking tot studentenkoten vallen, vermits ze enkel bij geschrift kunnen worden gesloten, onder de registratieverplichting als bepaald in artikel 19, 3°. Idem dito voor de mondelinge overeenkomsten die bij toepassing van het hiervoor bedoelde artikel 1bis in een geschrift worden opgenomen. Indien ze onder toepassing vallen van artikel 19, 3°, a) (uitsluitend bestemd tot huisvesting) worden ze kosteloos geregistreerd bij toepassing van artikel 161, 12° W.Reg.; vallen ze onder toepassing van artikel 19, 3°, b) dan is in principe het "huurrecht" (evenredig registratierecht) verschuldigd.
2. Verplichte plaatsbeschrijving en verplichte registratie
Het vervangen (5) eerste lid van § 1 van artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek luidt voortaan:
[5) Bij artikel 100 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV).]
« De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie. ».
Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek maakt deel uit van de algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen, zodat de verplichting om een plaatsbeschrijving op te maken bijgevolg geldt voor alle contracten betreffende de huur van onroerende goederen (6), behalve evenwel voor de pachtcontracten die door § 4 van het artikel van de toepassing ervan zijn uitgesloten.
[(6) De verplichte opmaak van een plaatsbeschrijving geldt dus bijvoorbeeld ook in het kader van een overeenkomst van handelshuur.]
De verplichting om de - verplicht op te maken - plaatsbeschrijving ter registratie aan te bieden is in de eerste plaats (7) ingegeven in het kader van de burgerrechtelijke bescherming van de (huurder en) verhuurder (8). Bij de invoering van die verplichting buiten het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, heeft de wetgever niets nader bepaald inzake de persoon gehouden tot de aanbieding, noch inzake plaats van en de termijn voor aanbieding, en al evenmin inzake de kosten verbonden aan de formaliteit van de registratie.
[(7) Deze verplichting werd immers niet ingeschreven in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.
(8) Zie Verslag Kamercommissie Justitie Doc 51 2873/020, p. 37 - zie ook verder voetnoot 12.]
Wat de plaats van aanbieding ter registratie betreft, mag redelijkerwijze worden aangenomen dat de wetgever de bedoeling had dat de bij onderhandse overeenkomst vastgestelde plaatsbeschrijvingen zouden geregistreerd worden op hetzelfde kantoor als waar het huurcontract moet worden aangeboden. De registratie zal echter niet geweigerd worden wanneer de plaatsbeschrijving op een ander kantoor ter registratie zou worden aangeboden.
Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt wel de periode waarbinnen de plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt (9), maar niet de periode waarbinnen de plaatsbeschrijving ter registratie moet worden aangeboden, noch de persoon die daartoe gehouden is. Gelet op het feit dat bij het opmaken van de plaatsbeschrijving alleen de verhuurder belang heeft, zal het doorgaans de verhuurder zijn die de akte ter registratie aanbiedt. Er bestaat geen wettelijke bepaling die hem verplicht dit binnen een bepaalde termijn te doen. Er kan in deze context dan ook nooit sprake zijn van een boete wegens laattijdige aanbieding ter registratie.
[(9) Echter niet op straffe van nietigheid, zodat de plaatsbeschrijving ook later zou kunnen worden opgemaakt.]
Wat de kosten van de registratie betreft zou in principe het algemeen vast recht verschuldigd zijn, gezien het opmaken van een plaatsbeschrijving een bij het W.Reg. niet-getarifeerde rechtshandeling is (10). Gelet echter op de nauwe samenhang tussen de doelstellingen van de hervorming van de fiscale bepalingen en van deze van de hervorming op burgerrechtelijke vlak (11) en tevens gelet op de verklaringen van de Minister van Justitie in de Kamercommissie (12), zullen bij de aanbieding ter registratie van plaatsbeschrijvingen de hierna onder punt 3 uiteengezette regels worden toegepast.
[(10) Art. 11, tweede lid W.Reg.
(11) De in het kader van de fiscale hervorming in artikel 161, 12° ingeschreven kosteloosheid werd ingevoerd om iedere geldelijke belemmering voor de registratie van een huurcontract m.b.t. de woning van een gezin of van een persoon weg te nemen. Die ratio legis zou volledig teniet gedaan worden indien naar aanleiding van een door de wet verplicht op te maken en ter registratie aan te bieden plaatsbeschrijving, opnieuw sommen zouden verschuldigd worden. Voor andere huurcontracten dan de hiervoor bedoelde was het niet de bedoeling van de wet van 27 december 2006 om ook maar iets te wijzigen aan de bestaande regels.
(12) Zie Verslag Kamercommissie Justitie Doc 51 2873/020, p 37 "De minister (van Justitie) antwoordt dat het ontwerp inderdaad zowel de belangen van de huurder als de verhuurder behartigt. De inventaris moet geregistreerd worden samen met het huurcontract. Indien die registratie niet gebeurt blijft ze niettemin tegenstelbaar aan de huurder die het document ondertekend heeft. De registratie is kosteloos, zelfs indien ze niet tegelijk met de registratie van het huurcontract gebeurt.".]
3. Verschuldigd registratierecht
Wat de registratie van de plaatsbeschrijving betreft geldt - ongeacht of in het huurcontract al of niet naar de plaatsbeschrijving wordt verwezen - het volgende:
a)
indien de plaatsbeschrijving betrekking heeft op en gevoegd is bij een huurovereenkomst die krachtens artikel 161, 12° W.Reg. (13) kosteloos wordt geregistreerd, neemt de administratie aan dat de kosteloosheid ook geldt voor de registratie van de plaatsbeschrijving;
[(13) De in artikel 19, 3°, a), bedoelde akten van verhuring, onderverhuring of overdracht van huur.]
b)
wordt de plaatsbeschrijving niet samen met de onder a) bedoelde huurovereenkomst ter registratie aangeboden, dan is het algemeen vast recht verschuldigd voor de plaatsbeschrijving, tenzij bij de aanbieding ter registratie van de plaatsbeschrijving:
  • ofwel het geregistreerde huurcontract waarop de plaatsbeschrijving betrekking heeft in origineel of kopie wordt voorgelegd;
  • ofwel de aanbieder bij toepassing van artikel 168 W.Reg. er een schriftelijke verklaring heeft bijgevoegd waarin hij verklaart dat de plaatsbeschrijving betrekking heeft op een reeds bij toepassing van artikel 161, 12° W.Reg. kosteloos geregistreerd huurcontract ;
c)
indien de plaatsbeschrijving betrekking heeft op en gevoegd is bij een andere huurovereenkomst dan een onder a) bedoelde huurovereenkomst, is in principe het algemeen vast recht verschuldigd voor de plaatsbeschrijving.
4. Verplicht bij het huurcontract te voegen "minimumvoorwaarden" en "bijlage".
4.1. Artikel 2 van de woninghuurwet (14) werd eveneens gewijzigd bij de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen( IV) (15). De eerste paragraaf van dat artikel luidt voortaan:
[(14) Dat artikel geldt dus niet voor studentenkoten; artikel 1714bis van het Burgerlijk Wetboek heeft alleen artikel 1bis van de woninghuurwet (verplicht schriftelijk contract) van toepassing gemaakt op de studentenkoten.
(15) Zie artikel 101 van deze wet.]
"§ 1. Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot treedt .
Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
De in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd.
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan."
4.2. Bij dezelfde wet werd een artikel 11bis in de woninghuurwet ingeschreven luidend als volgt:
"§ 1. De Koning (16) zal drie bijlagen opstellen, een per gewest, voor elke huurovereenkomst, bevattende een uitleg over de wettelijke bepalingen met betrekking tot de volgende elementen: de bepalingen die door het betrokken gewest goedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid; een uitleg over de aard van een dwingende regel; de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie; de duur van de huurovereenkomst; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels opgesteld inzake de huurherstellingen; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de erbij horende bepalingen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar; de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil.
[(16) Zie K.B. van 4 mei 2007 "genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek", Belgisch Staatsblad 21.05.2007.]
§ 2. Deze bijlage zal verplichtend bij de na de inwerkingtreding van dit artikel gesloten huurovereenkomst worden gevoegd."
Alleen indien de onder de nrs. 4.1 en 4.2. bedoelde bij de huurovereenkomst "te voegen" "minimumvoorwaarden" en "bijlage" samen met de woninghuurovereenkomst ter registratie worden aangeboden, zullen zij, net als die huurovereenkomst zelf, gratis worden geregistreerd, ook al wordt er in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk naar verwezen.
Merk op dat in tegenstelling tot wat geldt voor de onder punt 2 besproken plaatsbeschrijving er geen registratieverplichting bestaat voor de onder punt 4 bedoelde "minimumvoor-waarden" en "bijlage".
5. Andere bijlagen
Wat andere bijlagen dan de in deze circulaire bedoelde plaatsbeschrijving (nr 3), "minimumvoorwaarden" (nr. 4.1) en "bijlage" (nr. 4.2) betreft, blijft hetgeen gezegd werd in circulaire nr. 10/2007 onverminderd van toepassing.
6. Inwerkingtreding
De in deze circulaire uiteengezette regels met betrekking tot de registratie van de plaatsbeschrijving en van de onder punt 4 van deze circulaire bedoelde bij de akte te voegen minimumvoorwaarden en bijlage, gelden met ingang van 18 mei 2007, datum van inwerkingtreding van de in deze circulaire vermelde bepalingen van de wet houdende diverse bepalingen (IV) van 25 april 2007.
NAMENS DE MINISTER :
de adjunct-Administrateur-generaal
Paul NECKEBROECK
Bron: FisconetPlus