Aanschrijving nr. 27 dd. 05.02.1971
AANSCHRIJVING 71/027
Aanschrijving nr. 27 dd. 05.02.1971
Beheer van flatgebouwen.
(Opgeheven en vervangen door aanschrijving 95/013 dd. 20.10.1995 vanaf 1 augustus 1995).
Deze aanschrijving heeft tot doel de regeling vast te leggen, die van toepassing is op de handelingen die door een beheerder of syndicus van een flatgebouw bij de uitvoering van diens opdracht worden verricht.
Hier wordt alleen beoogd het beheer van flatgebouwen, waarvoor er een regeling van gedwongen medeëigendom bestaat zoals wordt bedoeld in de wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeëigendom (z art. 577bis van het Burgerlijk Wetboek).
Wanneer dus twee of meer personen samen een gebouw betrekken zonder dat hiervoor een regeling werd getroffen als bedoeld in § 9 van artikel 577bis van het Burgerlijk Wetboek, en een van hen of iemand anders belast wordt met het beheer van dat gebouw, gelden op het stuk van de belasting over de toegevoegde waarde de regelen van het gemeen recht, zodat onder meer de bepalingen van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek toepasselijk zijn.
In de regel stelt de algemene vergadering van de medeëigenaars een beheerder of syndicus aan, die belast is met het dagelijks beheer van het gebouw en de uitvoering van de beslissingen van die algemene vergadering.
Ieder die, anders dan ter uitvoering van een bediendencontract of een arbeidscontract, tegen vergoeding belast is met het beheer van een flatgebouw, is belastingplichtige in de zin van artikel 4 van het Wetboek, zelfs indien dit slechts een aanvullende werkzaamheid is.
Beheerders of syndicussen behoeven echter niet als belastingplichtige te worden geregistreerd, waardoor de door hen ontvangen vergoedingen, buiten de toepassing van de belasting blijven, indien de navolgende voorwaarden vervuld zijn :
3. Handelingen die door een beheerder of syndicus worden verricht voor rekening van de medeëigenaars.
Wanneer een beheerder of syndicus die een belastingplichtige is, van de leveranciers en dienstverrichters een op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk ontvangt, worden, ingevolge de artikelen 13 en 20 van het Wetboek, de goederen en diensten die door de beheerder of syndicus voor rekening van de medeëigenaars worden besteld, geacht aan de beheerder of syndicus te zijn geleverd of te zijn verleend en door deze op zijn beurt aan de medeëigenaars te zijn geleverd of verleend.
De toepassing van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek mag echter buiten beschouwing worden gelaten wanneer de navolgende voorwaarden zijn vervuld :
Wanneer de artikelen 13 en 20 van het Wetboek geen toepassing vinden of buiten beschouwing mogen worden gelaten, moet in de relatie van de beheerder of syndicus tot de medeëeigenaars slechts de belasting tegen 14 pct. worden geheven over het bedrag van het loon van de beheerder of syndicus. De beheerder of syndicus moet die belasting aan de Schatkist afdragen. Van die belasting mag hij slechts de belasting aftrekken die ter zake van eigen beroepsuitgaven werd geheven. Wegens de betalingen die de medeëigenaars als voorschot aan de beheerder of syndicus doen, is de belasting slechts verschuldigd indien ze uitdrukkelijk als persoonlijk loon van de beheerder of syndicus worden gevorderd.
De medeëigenaars die belastingplichtige zijn, die krachtens artikel 45 van het Wetboek voor hun aandeel de belasting mogen aftrekken welke ter zake van leveringen of dienstverleningen aan de medeëigenaars werd geheven, mogen aanspraak maken op de aftrek zodra ze in het bezit zijn van de gedetailleerde afrekening die de beheerder of syndicus hun moet uitreiken. De belasting die ter zake van de betaling van het loon van de beheerder of syndicus wordt geheven, mag worden afgetrokken zodra de medeëigenaars die belastingplichtige zijn in het bezit zijn van de factuur die de beheerder of syndicus hun met betrekking tot het loon moet uitreiken.
Wanneer geen toepassing wordt gemaakt of moet worden gemaakt van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek, neemt de administratie bij wijze van proef aan dat de beheerder of syndicus de in artikel 50, § 1, 5°, van het Wetboek voorgeschreven lijst niet moet opmaken ten aanzien van de diensten die hij aan de medeëigenaars, die belastingplichtige zijn, verleent.
Wanneer een beheerder of syndicus tussenkomst verleent bij het leveren van goederen of het verrichten van diensten die slechts één of meer medeëigenaars aanbelangen, moeten die goederen en die diensten geacht worden aan hem te zijn geleverd of aan hem te zijn verleend en door hem op zijn beurt aan die medeëigenaars te zijn geleverd of te zijn verleend.
Belastingplichtigen die aan de medeëigenaars goederen leveren of diensten verlenen, betalen soms commissielonen aan de portier van het gebouw en aan de beheerder of syndicus.
De portier die geregeld zulke commissielonen ontvangt, is in de regel een belastingplichtige. Indien hij echter generlei andere werkzaamheid verricht, waardoor hij de hoedanigheid van belastingplichtige verkrijgt, behoeft hij niet als belastingplichtige te worden geregistreerd, zodat de dienst die hij verleent, niet aan de belasting moet worden onderworpen.
Wanneer goederen en diensten die door een beheerder of syndicus voor rekening van de medeëigenaars zijn besteld, ingevolge de artikelen 13 en 20 van het Wetboek geacht worden aan de beheerder of syndicus te zijn geleverd of te zijn verleend, moeten de door de leveranciers aan de beheerder of syndicus betaalde commissielonen als prijsverminderingen worden aangemerkt en als zodanig worden behandeld. De leveranciers mogen het bedrag van die creditnota's opnemen in vak 09 van de aangifte en kunnen de teruggaaf van de te veel geheven belasting verkrijgen. Van zijn kant moet de beheerder of syndicus de door hem verrichte aftrek herzien.
Wanneer de beheerder of syndicus daarentegen handelt als lasthebber van de medeëigenaars of geacht wordt in die hoedanigheid te handelen (z. nr. 3), zijn de commissielonen die hem door de leveranciers worden betaald de prijs van een belastbare dienst, behoudens wanneer de beheerder of syndicus geen belastingplichtige is (z. nr. 2). Om de van die commissielonen verschuldigde belasting te voldoen, mag worden gehandeld volgens de regels voorgeschreven in aanschrijving nr. 89, van 17 december 1970.
Wanneer de beheerder of syndicus handelt als lasthebber, wordt de belasting die verschuldigd is ter zake van de levering van goederen of de dienstverrichting, waarvoor hij tussenkomst heeft verleend, berekend zonder rekening te houden met het hem toegekende commissieloon. Of dit al dan niet belastbaar is, heeft geen belang.
Medeëigenaars die flats of winkels verhuren leggen hun huurders, als last van de verhuur, vaak de verplichting op aan de beheerder of syndicus hun aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven te betalen.
Het nakomen van die verplichting door de huurder is een last van de huur. De bedragen die hij aan de beheerder of syndicus betaalt, worden immers door hem voldaan voor rekening van de verhuurder. De huurder mag dus de belasting die in het betaalde bedrag begrepen is niet in aftrek brengen, zelfs niet indien hij belastingplichtige is en de flat of de winkel door hem wordt betrokken in het kader van de beroepswerkzaamheid waardoor hij die hoedanigheid heeft.
De medeëigenaar die het goed verhuurt mag evenmin de belasting in aftrek brengen. De belasting wordt in dat geval niet geheven ter zake van aan hem geleverde goederen of aan hem verleende diensten, die door een belastingplichtige worden gebruikt om aan de belasting onderworpen handelingen te verrichten. De verhuur van uit hun aard onroerende goederen is immers een handeling die buiten de toepassing van de BTW blijft.
Aanschrijving nr. 27 dd. 05.02.1971
Beheer van flatgebouwen.
(Opgeheven en vervangen door aanschrijving 95/013 dd. 20.10.1995 vanaf 1 augustus 1995).
Deze aanschrijving heeft tot doel de regeling vast te leggen, die van toepassing is op de handelingen die door een beheerder of syndicus van een flatgebouw bij de uitvoering van diens opdracht worden verricht.
| 1. | Werkingssfeer van de belasting. |
Wanneer dus twee of meer personen samen een gebouw betrekken zonder dat hiervoor een regeling werd getroffen als bedoeld in § 9 van artikel 577bis van het Burgerlijk Wetboek, en een van hen of iemand anders belast wordt met het beheer van dat gebouw, gelden op het stuk van de belasting over de toegevoegde waarde de regelen van het gemeen recht, zodat onder meer de bepalingen van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek toepasselijk zijn.
| 2. | De beheerder of syndicus. |
Ieder die, anders dan ter uitvoering van een bediendencontract of een arbeidscontract, tegen vergoeding belast is met het beheer van een flatgebouw, is belastingplichtige in de zin van artikel 4 van het Wetboek, zelfs indien dit slechts een aanvullende werkzaamheid is.
Beheerders of syndicussen behoeven echter niet als belastingplichtige te worden geregistreerd, waardoor de door hen ontvangen vergoedingen, buiten de toepassing van de belasting blijven, indien de navolgende voorwaarden vervuld zijn :
| 1° | de beheerder of syndicus moet een natuurlijke persoon zijn; |
| 2° | de beheerder of syndicus mag alleen maar het flatgebouw beheren dat hij als medeëigenaar of als huurder betrekt; |
| 3° | het beheerde gebouw mag uit niet meer dan twintig percelen (winkels en flats) bestaan, waarbij kelders en garages niet in aanmerking worden genomen; |
| 4° | de beheerder of syndicus mag van de medeëigenaars, benevens zijn loon, alleen maar de juiste terugbetaling vragen van de uitgaven die hij namens en voor rekening van de medeëigenaars heeft gedaan; |
| 5° | op de facturen die de beheerder of syndicus voor rekening van de medeëeigenaars ontvangt, moet uitdrukkelijk worden vermeld dat ze bestemd zijn voor de medeëigenaars van het gebouw; bovendien mag de beheerder of syndicus aan de medeëigenaars geen op zijn naam gestelde facturen uitreiken, tenzij dan om betaling van zijn loon te vragen. |
Wanneer een beheerder of syndicus die een belastingplichtige is, van de leveranciers en dienstverrichters een op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk ontvangt, worden, ingevolge de artikelen 13 en 20 van het Wetboek, de goederen en diensten die door de beheerder of syndicus voor rekening van de medeëigenaars worden besteld, geacht aan de beheerder of syndicus te zijn geleverd of te zijn verleend en door deze op zijn beurt aan de medeëigenaars te zijn geleverd of verleend.
De toepassing van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek mag echter buiten beschouwing worden gelaten wanneer de navolgende voorwaarden zijn vervuld :
| 1° | op de facturen betreffende leveringen en diensten die voor rekening van de medeëigenaars werden verricht, moeten uitdrukkelijk worden vermeld dat die leveringen of diensten werden verricht voor rekening van de medeëigenaars en dat de beheerder of syndicus als lasthebber van de medeëigenaars handelt. De naam, en, in voorkomend geval, het registratienummer van de verscheidene medeëigenaars moeten niet noodzakelijk worden vermeld. De aanduiding van het gebouw is voldoende; |
| 2° | de beheerder of syndicus moet rekenschap geven van de uitgaven die hij voor rekening van de medeëigenaars heeft gedaan en hij mag dus, buiten zijn loon, slechts de juiste terugbetaling van de voorgeschoten bedragen eisen; |
| 3° | de beheerder of syndicus mag aan de medeëigenaars geen op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk uitreiken, tenzij dan om zijn loon te eisen; |
| 4° | ten minste één keer per jaar moet de beheerder of syndicus aan ieder van de medeëigenaars een gedetailleerde afrekening uitreiken, met vermelding van de juiste aan de leveranciers betaalde prijs, het bedrag van de belasting en het aandeel van ieder van de medeëigenaars in de gemeenschappelijke uitgaven en in de belasting. |
De medeëigenaars die belastingplichtige zijn, die krachtens artikel 45 van het Wetboek voor hun aandeel de belasting mogen aftrekken welke ter zake van leveringen of dienstverleningen aan de medeëigenaars werd geheven, mogen aanspraak maken op de aftrek zodra ze in het bezit zijn van de gedetailleerde afrekening die de beheerder of syndicus hun moet uitreiken. De belasting die ter zake van de betaling van het loon van de beheerder of syndicus wordt geheven, mag worden afgetrokken zodra de medeëigenaars die belastingplichtige zijn in het bezit zijn van de factuur die de beheerder of syndicus hun met betrekking tot het loon moet uitreiken.
Wanneer geen toepassing wordt gemaakt of moet worden gemaakt van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek, neemt de administratie bij wijze van proef aan dat de beheerder of syndicus de in artikel 50, § 1, 5°, van het Wetboek voorgeschreven lijst niet moet opmaken ten aanzien van de diensten die hij aan de medeëigenaars, die belastingplichtige zijn, verleent.
| 4. | Leveringen en dienstverleningen aan één van de medeëeigenaars. |
| 5. | Door leveranciers betaalde commissielonen. |
De portier die geregeld zulke commissielonen ontvangt, is in de regel een belastingplichtige. Indien hij echter generlei andere werkzaamheid verricht, waardoor hij de hoedanigheid van belastingplichtige verkrijgt, behoeft hij niet als belastingplichtige te worden geregistreerd, zodat de dienst die hij verleent, niet aan de belasting moet worden onderworpen.
Wanneer goederen en diensten die door een beheerder of syndicus voor rekening van de medeëigenaars zijn besteld, ingevolge de artikelen 13 en 20 van het Wetboek geacht worden aan de beheerder of syndicus te zijn geleverd of te zijn verleend, moeten de door de leveranciers aan de beheerder of syndicus betaalde commissielonen als prijsverminderingen worden aangemerkt en als zodanig worden behandeld. De leveranciers mogen het bedrag van die creditnota's opnemen in vak 09 van de aangifte en kunnen de teruggaaf van de te veel geheven belasting verkrijgen. Van zijn kant moet de beheerder of syndicus de door hem verrichte aftrek herzien.
Wanneer de beheerder of syndicus daarentegen handelt als lasthebber van de medeëigenaars of geacht wordt in die hoedanigheid te handelen (z. nr. 3), zijn de commissielonen die hem door de leveranciers worden betaald de prijs van een belastbare dienst, behoudens wanneer de beheerder of syndicus geen belastingplichtige is (z. nr. 2). Om de van die commissielonen verschuldigde belasting te voldoen, mag worden gehandeld volgens de regels voorgeschreven in aanschrijving nr. 89, van 17 december 1970.
Wanneer de beheerder of syndicus handelt als lasthebber, wordt de belasting die verschuldigd is ter zake van de levering van goederen of de dienstverrichting, waarvoor hij tussenkomst heeft verleend, berekend zonder rekening te houden met het hem toegekende commissieloon. Of dit al dan niet belastbaar is, heeft geen belang.
| 6. | Verhuur van flats. |
Het nakomen van die verplichting door de huurder is een last van de huur. De bedragen die hij aan de beheerder of syndicus betaalt, worden immers door hem voldaan voor rekening van de verhuurder. De huurder mag dus de belasting die in het betaalde bedrag begrepen is niet in aftrek brengen, zelfs niet indien hij belastingplichtige is en de flat of de winkel door hem wordt betrokken in het kader van de beroepswerkzaamheid waardoor hij die hoedanigheid heeft.
De medeëigenaar die het goed verhuurt mag evenmin de belasting in aftrek brengen. De belasting wordt in dat geval niet geheven ter zake van aan hem geleverde goederen of aan hem verleende diensten, die door een belastingplichtige worden gebruikt om aan de belasting onderworpen handelingen te verrichten. De verhuur van uit hun aard onroerende goederen is immers een handeling die buiten de toepassing van de BTW blijft.
Bron: FisconetPlus