Aanschrijving nr. 13 dd. 20.09.1995
AANSCHRIJVING 95/013
Aanschrijving nr. 13 dd. 20.09.1995
BTW-Revue nr. 116, blz. 889
Gedwongen medeëigendom gebouwen of groepen gebouwen
Beheer van flatgebouwen.
INHOUD - Onderwerp van de aanschrijving. -1. Werkingssfeer van de belasting. -2. De vereniging van medeëigenaars. Rechtspersoonlijkheid. -3. Algemene vergadering van de medeëigenaars. Raad van beheer. Beheerders. Belastingplicht. -4. De syndicus. -5. Leveringen en dienstverrichtingen aan de vereniging van de medeëigenaars. -6. Leveringen en diensten verricht in het kader van de correctionele opdracht van de syndicus. -7. Verhuur van flats. -8. Inwerkingtreding. - Bijlage. Onderwerp van de aanschrijving. De wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom (z. BS, 26 juli 1994; Err., BS, 20 september 1994) wijzigt de bepalingen van artikel 577 bis van het Burgerlijk Wetboek die waren ingevoegd door de Wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeëigendom.
Deze wet is in werking getreden op 1 augustus 1995.
In het Burgerlijk Wetboek, boek II, titel II, hoofdstuk III, wordt door artikel 2 van deze wet, waarvan de tekst is bijgevoegd, een afdeling II opgenomen met als opschrift "Gedwongen medeëigendom van gebouwen en groepen van gebouwen" (BW, art. 577.3 tot 577.14).
Aangezien de bepalingen van de in het vorige lid bedoelde afdeling II inzake "Gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen" van dwingend recht zijn (z. BW art. 577-14 nieuw) dient de regeling op het stuk van de BTW ten aanzien van de syndicus vanaf 1 augustus 1995 te worden aangepast.
De wet van 30 juni 1994 heeft tot gevolg dat de vereniging van mede-eigenaars van gebouwen of groepen van gebouwen (bv. flatgebouwen) rechtspersoonlijkheid heeft verkregen. Die rechtspersoon, wettelijk "de vereniging van mede-eigenaars" genoemd, gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen, treedt op door middel van haar organen met name de algemene vergadering van de mede-eigenaars en de syndicus. Facultatief kan ook een raad van beheer worden opgericht.
Als orgaan van de rechtspersoon heeft de syndicus die als natuurlijk persoon optreedt binnen de hem door bovengenoemde wet (z. BW, art. 577-8, § 4) en het reglement van mede-eigendom (statuten van de rechtspersoon) verleende opdracht niet de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige.
Wanneer een rechtspersoon als syndicus wordt aangesteld, kan laatstgenoemde zoals dat geldt voor een natuurlijk persoon, bezwaarlijk als niet-zelfstandige worden aangemerkt. Derhalve heeft een syndicus die als zodanig onder de vorm van een rechtspersoon optreedt in de regel de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige. Niettemin en naar analogie met de natuurlijke personen die als syndicus optreden, wordt hun identificatie als BTW-belastingplichtige door de Administratie niet geëist. Een rechtspersoon die derhalve naast zijn activiteit als syndicus ook handelt in het kader van een economische activiteit (bv. makelaar bij de verhuur of de verkoop van onroerende goederen), heeft de hoedanigheid van gemengde BTW-belastingplichtige (vgl. besl. van 27 januari 1994 nr. E.T. 79.581).
Wanneer een syndicus, natuurlijk of rechtspersoon daarentegen optreedt ter uitvoering van een conventionele opdracht, m.a.w. buiten het kader van zijn opdracht als orgaan van de rechtspersoon, handelt hij zelfstandig en moet hij in de regel voor die activiteit als BTW-belastingplichtige worden aangemerkt.
Dit is inzonderheid het geval wanneer een mede-eigenaar aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toevertrouwt.
Deze aanschrijving heft derhalve de aanschrijving nr. 27/1971, met betrekking tot het beheer van flatgebouwen op en heeft tot doel de regeling vast te leggen die vanaf 1 augustus 1995 inzake BTW van toepassing is op de handelingen die door een syndicus van een medeëigendom (b.v. flatgebouw) bij de uitvoering van diens opdracht worden verricht.
Hier wordt alleen beoogd het beheer (syndicschap) van gebouwen of groepen van gebouwen, waarvoor er een regeling van gedwongen medeëigendom bestaat zoals wordt bedoeld in de wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom (z. BW art. 577-3 tot 577-14).
Wanneer dus twee of meer personen samen een gebouw in eigendom hebben, ten aanzien waarvan de regeling als bedoeld in de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is, en een van hen of iemand anders belast wordt met het beheer van dat gebouw, gelden op het stuk van de belasting over de toegevoegde waarde de regelen van het gemeen recht, zodat onder meer de bepalingen van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek toepasselijk zijn.
Dit is inzonderheid het geval wanneer de medeëigenaars omwille van de aard van hun gebouw met eenparigheid van stemmen beslissen zich aan de toepassing van de nieuwe wet te onttrekken en die beslissing ook notarieel laten vastleggen en laten overschrijven op het hypotheekkantoor (BW art. 577-3). Dit is ook het geval wanneer een onroerend goed in onverdeelde medeëigendom komt als gevolg van het openvallen van een nalatenschap ten voordele van meer dan één erfgenaam.
De bovengenoemde wet van 30 juni 1994 creëert een nieuw rechtssubject, met name de "de vereniging van medeëigenaars". Hoewel genoemde wet het niet uitdrukkelijk stelt, kan worden aangenomen dat alle personen, natuurlijke of rechtspersonen, die voor een deel of voor het geheel titularis zijn van het eigendomsrecht of een ander zakelijk recht op een of meerdere kavels van het gebouw of de groep van betreffende gebouwen deel uitmaken van die vereniging.
Op grond van artikel 577-5, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, verkrijgt de vereniging van medeëigenaars rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van de medeëigendom op het hypotheekkantoor.
De vereniging van medeëigenaars draagt de wettelijke benaming "vereniging van medeëigenaars" gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of van de groep van gebouwen.
De omstandigheid dat de vereniging van medeëigenaars rechtspersoonlijkheid verkrijgt, heeft tot gevolg dat de vereniging van medeëigenaars bevoegd is om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder en dat derden gerechtigd zijn ze in te roepen tegen de vereniging wanneer de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven op het hypotheekkantoor.
Anderzijds is de vereniging van medeëigenaars een totaal andere rechtspersoon dan de vennootschap. Zo onder meer omdat in de schoot van die vereniging geen middelen en/of inzet worden samengebracht met het oog op het verwezenlijken van een winstgevend doel.
Het doel van de vereniging bestaat daarentegen uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen en zij kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel.
Onder die omstandigheden dient de vereniging van medeëigenaars, behoudens wanneer zij als rechtspersoon schuldenaar zou zijn van de belasting (z. W.BTW, art. 51, §1, 2° en 3° en §2, 1°), niet als BTW- belastingplichtige te worden geïdentificeerd.
3. Algemene vergadering van de medeëigenaars. Raad van beheer. Beheerders. Belastingplicht.
De algemene vergadering van de medeëigenaars waarvan iedere eigenaar of titularis van een kavel lid is, beslist onder meer over de eventuele oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer (BW art. 577-6, § 1 en 577-7, § 1, 1°, c).
Hoewel het wettelijk niet verplicht is een raad van beheer op te richten, dienen de leden van die raad van beheer, indien deze wordt opgericht, omwille van de bijzondere aard van hun wettelijke opdracht, niet als BTW-belastingplichtige te worden geïdentificeerd voor zover zij handelen in de uitoefening van hun door de algemene vergadering verleende statutaire opdracht en derhalve optreden als een orgaan van de vereniging van de medeëigenaars die rechtspersoonlijkheid heeft.
De syndicus is iedere natuurlijke of rechtspersoon, al dan niet medeëigenaar, die ermee belast wordt het beheer van het gebouw of groepen van gebouwen, d.w.z. van de gemeenschappelijke delen van het gebouw of van de groepen van gebouwen waar te nemen en de vereniging van medeëigenaars te vertegenwoordigen. De syndicus treed bijgevolg op als lasthebber van de vereniging van medeëigenaars.
Als lasthebber kan de syndicus zijn opdracht al dan niet bezoldigd uitoefenen.
Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar (BW, art. 577-8, § 1).
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering (ibid.).
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd (ibid.).
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat (ibid.).
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom of de statuten wordt toegekend, heeft overeenkomstig artikel 577-8, § 4, van het Burgerlijk Wetboek de syndicus tot opdracht:
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in een daartoe te houden register (z. BW art. 577-10, § 3);
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, van het Burgerlijk Wetboek over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
Door de algemene vergadering van de vereniging van medeëigenaars benoemd en handelend binnen de hem door het reglement van medeëigendom of de statuten verleende bevoegdheid, treedt de syndicus op als orgaan van bovengenoemde rechtspersoon. De syndicus treedt eveneens als orgaan van de rechtspersoon op bij de uitoefening van de hem door de wet verleende opdracht (z. BW, art. 577-8, § 4) en, in voorkomend geval, bij die welke hem wordt gegeven door de algemene vergadering als orgaan van de rechtspersoon.
Als orgaan van de vennootschap handelt de syndicus dan ook niet zelfstandig zoals bedoeld in artikel 4, vierde lid, van de Zesde Richtlijn van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 17 mei 1977. Bijgevolg dienen de door de syndici in die hoedanigheid, onder bezwarende titel verrichte handelingen niet aan de BTW onderworpen te worden.
Wanneer evenwel een rechtspersoon als syndicus wordt aangesteld, kan laatstgenoemde bezwaarlijk als niet-zelfstandige worden aangemerkt. Derhalve heeft een syndicus die als zodanig onder de vorm van een rechtspersoon optreedt in de regel de hoedanigheid van BTW- belastingplichtige. Niettemin, en naar analogie met de natuurlijke personen die als syndicus optreden, wordt hun identificatie als BTW- belastingplichtige door de Administratie niet geëist.
Een rechtspersoon die derhalve in dat geval naast zijn activiteit als syndicus, optredend als orgaan van de rechtspersoon, ook handelt in het kader van een economische activiteit (bv. makelaar bij de verhuur en/of de verkoop van onroerende goederen) heeft de hoedanigheid van gemengde belastingplichtige.
Syndici die, ongeacht of het om natuurlijke- dan wel om rechtspersonen gaat, handelingen stellen waarbij ze niet handelen als orgaan van de rechtspersoon dienen voor de hen aldus toevertrouwde conventionele opdracht, indien zij voor die werkzaamheid zelfstandig optreden, als BTW-belastingplichtige te worden aangemerkt zodat hun vergoeding met betrekking tot de hiervoor bedoelde handelingen aan de BTW onderworpen is tegen het BTW-tarief dat voor de gestelde handeling geldt (z. punt 6 hierna).
Anderzijds kunnen syndici de in artikel 56, § 2, van het BTW-Wetboek en het koninklijk besluit nr. 19, van 29 december 1992 met betrekking tot de vrijstellingsregeling in het voordeel van kleine ondernemingen bepaalde vrijstelling genieten.
Als kleine onderneming voor de toepassing van bovengenoemde bepalingen wordt aangemerkt elke belastingplichtige, natuurlijke persoon of rechtspersoon, die handelingen verricht die niet uitdrukkelijk zijn uitgesloten van de vrijstellingsregeling van belasting en waarvan de jaaromzet niet meer bedraagt dan 225.000 Belgische frank (z. aanschr. 2/1994, BTW-Rev. 109/533).
Voor de berekening van die jaaromzet dient tevens rekening te worden gehouden met het bedrag van de handelingen waarvoor bij toepassing van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek de syndicus geacht wordt op te treden als leverancier of als dienstverrichter. Er dient daarentegen evenwel geen rekening te worden gehouden met de vergoeding die hij als orgaan van de rechtspersoon verkrijgt.
Volledigheidshalve wordt er op gewezen dat bovengenoemde vrijstellingsregeling tot gevolg heeft dat de tolerantie ten aanzien van syndici - natuurlijke personen die het flatgebouw beheren dat zij als medeëigenaar of als huurder betrekken, wordt opgeheven (z. aanschr. 27/1971, nr. 2, reeds vermeld).
5. Leveringen en dienstverrichtingen aan de vereniging van de medeëigenaars.
De door derden gedane leveringen en diensten die zowel betrekking hebben op periodieke uitgaven (bv. verwarmings- en verlichtingskosten) als op niet periodieke uitgaven (bv. uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, reparatie of vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking) moeten gefactureerd worden aan de vereniging van de medeëigenaars met aanduiding van de ligging van het gebouw of van de groep van gebouwen. Die factuur moet verstuurd worden naar het adres aangeduid door de syndicus.
De medeëigenaar die BTW-belastingplichtige met recht op aftrek is, kan de BTW die werd geheven van leveringen van goederen en diensten aan de vereniging van medeëigenaars op grond van artikel 45, § 1, van het BTW-Wetboek tot beloop van zijn aandeel in aftrek brengen, op voorwaarde dat hij in het bezit is van een gedetailleerde afrekening die de syndicus namens de vereniging van de medeëigenaars, heeft uitgereikt.
Deze afrekening die minstens één keer per jaar moet worden opgemaakt dient de juiste aan de leveranciers of dienstverrichters te betalen prijs, het bedrag van de belasting en per medeëigenaar zijn aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven en in de belasting te vermelden.
Anderzijds mag de syndicus omwille van zijn hoedanigheid van lasthebber of vertegenwoordiger van de vereniging van medeëigenaars aan de vereniging van medeëigenaars geen op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk uitreiken, tenzij dan om in voorkomend geval de hem toekomende vergoedingen te eisen.
De factuur inzake de aanrekening van de vergoedingen van de syndicus, in voorkomend geval met aanrekening van de verschuldigde BTW indien hij een rechtspersoon is (z. punt 4, tiende lid), moet worden uitgereikt aan de vereniging van medeëigenaars. De medeëigenaars kunnen de van deze vergoeding geheven BTW wanneer ze belastingplichtige zijn en het pand in verband waarmee deze vergoedingen van een syndicus hen worden aangerekend, gebruiken voor hun belaste economische activiteit, in aftrek brengen aan de hand van een gedetailleerde staat waarvan hiervoor onder de alinea's 2 en 3, sprake.
6. Leveringen en diensten verricht in het kader van de conventionele opdracht van de syndicus.
Wanneer de syndicus daarentegen optreedt ter uitvoering van een conventionele opdracht, m.a.w. buiten het kader van zijn opdracht als orgaan van de rechtspersoon, handelt hij zelfstandig en moet hij in de regel voor de activiteit als BTW-belastingplichtige worden aangemerkt.
Dit is inzonderheid het geval wanneer een medeëigenaar aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toevertrouwt. Iedere eigenaar heeft immers het recht om het beheer van zijn private kavel aan een persoon van zijn keuze toe te vertrouwen (BW, art. 577-4, § 3).
Wanneer een syndicus tussenkomst verleent bij de levering van goederen of het verrichten van diensten die slechts één of meer medeëigenaars aanbelangen, moeten die diensten en die goederen, bij toepassing van de artikelen 13 en 20 van het BTW-Wetboek, geacht worden aan hem te zijn geleverd of aan hem te zijn verleend en door hem op zijn beurt aan die medeëigenaars te zijn geleverd of te zijn verleend.
Wanneer de syndicus aldus handelt, dient de factuur met aanrekening van de BTW te worden opgesteld op naam van de eigenaar-opdrachtgever.
In geval van verhuring van privatieve kavels (b.v. winkelruimtes) in een gebouw of groep van gebouwen onderworpen aan de regeling van de gedwongen medeëigendom zoals beoogd in de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek, is de aftrek van de BTW geheven van de goederen en diensten die aan de vereniging van medeëigenaars worden aangerekend, in hoofde van de huurder met betrekking tot de door deze laatste in het kader van zijn belaste economische activiteit gebruikte kavel, afhankelijk van de tussen de medeëigenaar en zijn huurder gesloten huurovereenkomst.
Wanneer de medeëigenaar in de huurovereenkomst aan zijn huurder de verplichting oplegt, als last van de huur en bijgevolg voor zijn rekening aan de vereniging van medeëigenaars zijn aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven te betalen, is de BTW geheven van die uitgaven in hoofde van de huurder niet aftrekbaar. In dat geval worden de bedragen die de huurder betaalt aan de vereniging van medeëigenaars immers voldaan voor rekening van de verhuurder die overigens evenmin een recht op aftrek van de voorbelasting kan laten gelden vermits de verhuur een van de belasting vrijgestelde handeling is (z. W.BTW, art. 44, § 3, 2°).
In het geval daarentegen dat in de huurovereenkomst bedoelde uitgaven rechtstreeks ten laste worden gelegd van de huurder en deze laatst de kavel gebruikt in het kader van zijn belaste economische activiteit kan hij de BTW die in het aangerekende bedrag is begrepen, volgens de normale regels in aftrek brengen van zodra hij in het bezit is van de door de syndicus namens de vereniging van medeëigenaars opgestelde gedetailleerde afrekening (z. BW art.1728ter, § 1, tweede lid), waarop naast de gebruikelijke vermeldingen (z. punt 5 hiervoor) ook de naam, het adres en het BTW-nummer van de huurder dient te worden vermeld.
Het komt er dus op aan dat de medeëigenaar tijdig de nodige gegevens meedeelt aan de syndicus opdat laatstgenoemde de afrekening op correcte wijze kan opstellen.
Onderhavige aanschrijving treedt in werking op 1 augustus 1995.
Syndici die gelet op hetgeen voorafgaat op 1 augustus 1995 de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige verliezen, en niettemin na genoemde datum nog de BTW in rekening zouden hebben gebracht, kunnen overeenkomstig artikel 77, § 1, van het BTW-Wetboek naargelang van het geval, overeenkomstig artikel 5 of artikel 9 van het koninklijk besluit nr. 4, van 29 december 1969 teruggaaf krijgen van de ten onrechte aangerekende BTW, voor zover de medecontractant voor datzelfde bedrag wordt gecrediteerd.
30 juni 1994. - Wet tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom (BS, 26 juli 1994, nr. 146, blz. 19217-19224; errata, BS, 20 september 1994, nr. 186, blz. 23727) (uittreksel)
ALBERT II, Koning der Belgen,
Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet.
De Kamers hebben aangenomen en Wij bekrachtigen hetgeen volgt:
TITEL I. - Gedwongen medeëigendom in het algemeen
Artikel 1. § 1. In het Burgerlijk Wetboek, boek II, titel II, hoofdstuk III, wordt een afdeling I ingevoegd met als opschrift "Gewone medeëigendom en gedwongen medeëigendom in het algemeen" bestaande uit artikel 577bis, ingevoegd bij de wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeëigendom, dat artikel 577-2 wordt.
TITEL II. - Gedwongen medeëigendom van gebouwen en groepen van gebouwen
Art. 2. In hetzelfde hoofdstuk van het Burgerlijk Wetboek wordt een afdeling II ingevoegd met als opschrift "Gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen" bestaande uit de volgende bepalingen:
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouw privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars
Art. 577-5. § 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
Zij draagt de benaming: "vereniging van medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.
§ 3. De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen
Art. 577-6. § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen.
§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beraadslaagt de algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van en de aandelen van medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
§ 5. Ieder medeëigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeëigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.
§ 7. Een persoon die door de vereniging van medeëigenaars als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.
Art. 577-7. § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Art. 577-8. § 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen de acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van medeëigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.
De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 577-9. § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten teneinde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.
Art. 577-10. § 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.
Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van medeëigenaars.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht op het onroerend goed in medeëigendom en aan een ieder die houder is van een toelating tot bewoning, zulks onder volgende voorwaarden:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontstaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld.
Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen.
Art. 577-11. § 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen van:
1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht.
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de vereniging van medeëigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de medeëigenaars als voorziening voor het betalen van periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Art. 577-12. De vereniging van medeëigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
Art. 577-13. § 1. De vereniging van medeëigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij in vereffening is.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van medeëigenaars.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.
De akte bevat:
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de vereniging van medeëigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4.
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter
TITEL III. - Wijzigingsbepalingen
(...)
TITEL IV. - Overgangsbepalingen
Art. 11. Deze wet treedt in werking op de eerste dag van de dertiende maand volgend op de maand waarin ze in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.
Art. 12. Deze wet is vanaf haar inwerkingtreding van toepassing op alle gebouwen of groepen van gebouwen die beantwoorden aan de voorwaarden gesteld door artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek en waarvan de statuten overgeschreven zijn overeenkomstig artikel 1 van de wet van 16 december 1851 houdende herziening der wet op de hypotheken.
Art. 13. Wanneer deze wet een termijn oplegt voor de neerlegging van een akte, de vervulling van een formaliteit of de instelling van een vordering die voor de inwerkingtreding van deze wet moest plaatshebben, loopt de termijn slechts vanaf de inwerkingtreding.
Kondigen deze wet af, bevelen dat zij met 's Lands zegel zal worden bekleed en door het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.
Gegeven te Brussel, 30 juni 1994.
De Minister van Justitie
Aanschrijving nr. 13 dd. 20.09.1995
BTW-Revue nr. 116, blz. 889
Gedwongen medeëigendom gebouwen of groepen gebouwen
Beheer van flatgebouwen.
INHOUD - Onderwerp van de aanschrijving. -1. Werkingssfeer van de belasting. -2. De vereniging van medeëigenaars. Rechtspersoonlijkheid. -3. Algemene vergadering van de medeëigenaars. Raad van beheer. Beheerders. Belastingplicht. -4. De syndicus. -5. Leveringen en dienstverrichtingen aan de vereniging van de medeëigenaars. -6. Leveringen en diensten verricht in het kader van de correctionele opdracht van de syndicus. -7. Verhuur van flats. -8. Inwerkingtreding. - Bijlage. Onderwerp van de aanschrijving. De wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom (z. BS, 26 juli 1994; Err., BS, 20 september 1994) wijzigt de bepalingen van artikel 577 bis van het Burgerlijk Wetboek die waren ingevoegd door de Wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeëigendom.
Deze wet is in werking getreden op 1 augustus 1995.
In het Burgerlijk Wetboek, boek II, titel II, hoofdstuk III, wordt door artikel 2 van deze wet, waarvan de tekst is bijgevoegd, een afdeling II opgenomen met als opschrift "Gedwongen medeëigendom van gebouwen en groepen van gebouwen" (BW, art. 577.3 tot 577.14).
Aangezien de bepalingen van de in het vorige lid bedoelde afdeling II inzake "Gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen" van dwingend recht zijn (z. BW art. 577-14 nieuw) dient de regeling op het stuk van de BTW ten aanzien van de syndicus vanaf 1 augustus 1995 te worden aangepast.
De wet van 30 juni 1994 heeft tot gevolg dat de vereniging van mede-eigenaars van gebouwen of groepen van gebouwen (bv. flatgebouwen) rechtspersoonlijkheid heeft verkregen. Die rechtspersoon, wettelijk "de vereniging van mede-eigenaars" genoemd, gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen, treedt op door middel van haar organen met name de algemene vergadering van de mede-eigenaars en de syndicus. Facultatief kan ook een raad van beheer worden opgericht.
Als orgaan van de rechtspersoon heeft de syndicus die als natuurlijk persoon optreedt binnen de hem door bovengenoemde wet (z. BW, art. 577-8, § 4) en het reglement van mede-eigendom (statuten van de rechtspersoon) verleende opdracht niet de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige.
Wanneer een rechtspersoon als syndicus wordt aangesteld, kan laatstgenoemde zoals dat geldt voor een natuurlijk persoon, bezwaarlijk als niet-zelfstandige worden aangemerkt. Derhalve heeft een syndicus die als zodanig onder de vorm van een rechtspersoon optreedt in de regel de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige. Niettemin en naar analogie met de natuurlijke personen die als syndicus optreden, wordt hun identificatie als BTW-belastingplichtige door de Administratie niet geëist. Een rechtspersoon die derhalve naast zijn activiteit als syndicus ook handelt in het kader van een economische activiteit (bv. makelaar bij de verhuur of de verkoop van onroerende goederen), heeft de hoedanigheid van gemengde BTW-belastingplichtige (vgl. besl. van 27 januari 1994 nr. E.T. 79.581).
Wanneer een syndicus, natuurlijk of rechtspersoon daarentegen optreedt ter uitvoering van een conventionele opdracht, m.a.w. buiten het kader van zijn opdracht als orgaan van de rechtspersoon, handelt hij zelfstandig en moet hij in de regel voor die activiteit als BTW-belastingplichtige worden aangemerkt.
Dit is inzonderheid het geval wanneer een mede-eigenaar aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toevertrouwt.
Deze aanschrijving heft derhalve de aanschrijving nr. 27/1971, met betrekking tot het beheer van flatgebouwen op en heeft tot doel de regeling vast te leggen die vanaf 1 augustus 1995 inzake BTW van toepassing is op de handelingen die door een syndicus van een medeëigendom (b.v. flatgebouw) bij de uitvoering van diens opdracht worden verricht.
| 1. | Werkingssfeer van de belasting. |
Wanneer dus twee of meer personen samen een gebouw in eigendom hebben, ten aanzien waarvan de regeling als bedoeld in de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is, en een van hen of iemand anders belast wordt met het beheer van dat gebouw, gelden op het stuk van de belasting over de toegevoegde waarde de regelen van het gemeen recht, zodat onder meer de bepalingen van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek toepasselijk zijn.
Dit is inzonderheid het geval wanneer de medeëigenaars omwille van de aard van hun gebouw met eenparigheid van stemmen beslissen zich aan de toepassing van de nieuwe wet te onttrekken en die beslissing ook notarieel laten vastleggen en laten overschrijven op het hypotheekkantoor (BW art. 577-3). Dit is ook het geval wanneer een onroerend goed in onverdeelde medeëigendom komt als gevolg van het openvallen van een nalatenschap ten voordele van meer dan één erfgenaam.
| 2. | De vereniging van medeëigenaars. Rechtspersoonlijkheid. |
Op grond van artikel 577-5, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, verkrijgt de vereniging van medeëigenaars rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van de medeëigendom op het hypotheekkantoor.
De vereniging van medeëigenaars draagt de wettelijke benaming "vereniging van medeëigenaars" gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of van de groep van gebouwen.
De omstandigheid dat de vereniging van medeëigenaars rechtspersoonlijkheid verkrijgt, heeft tot gevolg dat de vereniging van medeëigenaars bevoegd is om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder en dat derden gerechtigd zijn ze in te roepen tegen de vereniging wanneer de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven op het hypotheekkantoor.
Anderzijds is de vereniging van medeëigenaars een totaal andere rechtspersoon dan de vennootschap. Zo onder meer omdat in de schoot van die vereniging geen middelen en/of inzet worden samengebracht met het oog op het verwezenlijken van een winstgevend doel.
Het doel van de vereniging bestaat daarentegen uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen en zij kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel.
Onder die omstandigheden dient de vereniging van medeëigenaars, behoudens wanneer zij als rechtspersoon schuldenaar zou zijn van de belasting (z. W.BTW, art. 51, §1, 2° en 3° en §2, 1°), niet als BTW- belastingplichtige te worden geïdentificeerd.
3. Algemene vergadering van de medeëigenaars. Raad van beheer. Beheerders. Belastingplicht.
De algemene vergadering van de medeëigenaars waarvan iedere eigenaar of titularis van een kavel lid is, beslist onder meer over de eventuele oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer (BW art. 577-6, § 1 en 577-7, § 1, 1°, c).
Hoewel het wettelijk niet verplicht is een raad van beheer op te richten, dienen de leden van die raad van beheer, indien deze wordt opgericht, omwille van de bijzondere aard van hun wettelijke opdracht, niet als BTW-belastingplichtige te worden geïdentificeerd voor zover zij handelen in de uitoefening van hun door de algemene vergadering verleende statutaire opdracht en derhalve optreden als een orgaan van de vereniging van de medeëigenaars die rechtspersoonlijkheid heeft.
| 4. | De syndicus |
Als lasthebber kan de syndicus zijn opdracht al dan niet bezoldigd uitoefenen.
Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar (BW, art. 577-8, § 1).
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering (ibid.).
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd (ibid.).
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat (ibid.).
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom of de statuten wordt toegekend, heeft overeenkomstig artikel 577-8, § 4, van het Burgerlijk Wetboek de syndicus tot opdracht:
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in een daartoe te houden register (z. BW art. 577-10, § 3);
3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
5° het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, van het Burgerlijk Wetboek over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
Door de algemene vergadering van de vereniging van medeëigenaars benoemd en handelend binnen de hem door het reglement van medeëigendom of de statuten verleende bevoegdheid, treedt de syndicus op als orgaan van bovengenoemde rechtspersoon. De syndicus treedt eveneens als orgaan van de rechtspersoon op bij de uitoefening van de hem door de wet verleende opdracht (z. BW, art. 577-8, § 4) en, in voorkomend geval, bij die welke hem wordt gegeven door de algemene vergadering als orgaan van de rechtspersoon.
Als orgaan van de vennootschap handelt de syndicus dan ook niet zelfstandig zoals bedoeld in artikel 4, vierde lid, van de Zesde Richtlijn van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 17 mei 1977. Bijgevolg dienen de door de syndici in die hoedanigheid, onder bezwarende titel verrichte handelingen niet aan de BTW onderworpen te worden.
Wanneer evenwel een rechtspersoon als syndicus wordt aangesteld, kan laatstgenoemde bezwaarlijk als niet-zelfstandige worden aangemerkt. Derhalve heeft een syndicus die als zodanig onder de vorm van een rechtspersoon optreedt in de regel de hoedanigheid van BTW- belastingplichtige. Niettemin, en naar analogie met de natuurlijke personen die als syndicus optreden, wordt hun identificatie als BTW- belastingplichtige door de Administratie niet geëist.
Een rechtspersoon die derhalve in dat geval naast zijn activiteit als syndicus, optredend als orgaan van de rechtspersoon, ook handelt in het kader van een economische activiteit (bv. makelaar bij de verhuur en/of de verkoop van onroerende goederen) heeft de hoedanigheid van gemengde belastingplichtige.
Syndici die, ongeacht of het om natuurlijke- dan wel om rechtspersonen gaat, handelingen stellen waarbij ze niet handelen als orgaan van de rechtspersoon dienen voor de hen aldus toevertrouwde conventionele opdracht, indien zij voor die werkzaamheid zelfstandig optreden, als BTW-belastingplichtige te worden aangemerkt zodat hun vergoeding met betrekking tot de hiervoor bedoelde handelingen aan de BTW onderworpen is tegen het BTW-tarief dat voor de gestelde handeling geldt (z. punt 6 hierna).
Anderzijds kunnen syndici de in artikel 56, § 2, van het BTW-Wetboek en het koninklijk besluit nr. 19, van 29 december 1992 met betrekking tot de vrijstellingsregeling in het voordeel van kleine ondernemingen bepaalde vrijstelling genieten.
Als kleine onderneming voor de toepassing van bovengenoemde bepalingen wordt aangemerkt elke belastingplichtige, natuurlijke persoon of rechtspersoon, die handelingen verricht die niet uitdrukkelijk zijn uitgesloten van de vrijstellingsregeling van belasting en waarvan de jaaromzet niet meer bedraagt dan 225.000 Belgische frank (z. aanschr. 2/1994, BTW-Rev. 109/533).
Voor de berekening van die jaaromzet dient tevens rekening te worden gehouden met het bedrag van de handelingen waarvoor bij toepassing van de artikelen 13 en 20 van het Wetboek de syndicus geacht wordt op te treden als leverancier of als dienstverrichter. Er dient daarentegen evenwel geen rekening te worden gehouden met de vergoeding die hij als orgaan van de rechtspersoon verkrijgt.
Volledigheidshalve wordt er op gewezen dat bovengenoemde vrijstellingsregeling tot gevolg heeft dat de tolerantie ten aanzien van syndici - natuurlijke personen die het flatgebouw beheren dat zij als medeëigenaar of als huurder betrekken, wordt opgeheven (z. aanschr. 27/1971, nr. 2, reeds vermeld).
5. Leveringen en dienstverrichtingen aan de vereniging van de medeëigenaars.
De door derden gedane leveringen en diensten die zowel betrekking hebben op periodieke uitgaven (bv. verwarmings- en verlichtingskosten) als op niet periodieke uitgaven (bv. uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, reparatie of vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking) moeten gefactureerd worden aan de vereniging van de medeëigenaars met aanduiding van de ligging van het gebouw of van de groep van gebouwen. Die factuur moet verstuurd worden naar het adres aangeduid door de syndicus.
De medeëigenaar die BTW-belastingplichtige met recht op aftrek is, kan de BTW die werd geheven van leveringen van goederen en diensten aan de vereniging van medeëigenaars op grond van artikel 45, § 1, van het BTW-Wetboek tot beloop van zijn aandeel in aftrek brengen, op voorwaarde dat hij in het bezit is van een gedetailleerde afrekening die de syndicus namens de vereniging van de medeëigenaars, heeft uitgereikt.
Deze afrekening die minstens één keer per jaar moet worden opgemaakt dient de juiste aan de leveranciers of dienstverrichters te betalen prijs, het bedrag van de belasting en per medeëigenaar zijn aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven en in de belasting te vermelden.
Anderzijds mag de syndicus omwille van zijn hoedanigheid van lasthebber of vertegenwoordiger van de vereniging van medeëigenaars aan de vereniging van medeëigenaars geen op zijn naam gestelde factuur, debetnota of ander daarmee gelijkstaand stuk uitreiken, tenzij dan om in voorkomend geval de hem toekomende vergoedingen te eisen.
De factuur inzake de aanrekening van de vergoedingen van de syndicus, in voorkomend geval met aanrekening van de verschuldigde BTW indien hij een rechtspersoon is (z. punt 4, tiende lid), moet worden uitgereikt aan de vereniging van medeëigenaars. De medeëigenaars kunnen de van deze vergoeding geheven BTW wanneer ze belastingplichtige zijn en het pand in verband waarmee deze vergoedingen van een syndicus hen worden aangerekend, gebruiken voor hun belaste economische activiteit, in aftrek brengen aan de hand van een gedetailleerde staat waarvan hiervoor onder de alinea's 2 en 3, sprake.
6. Leveringen en diensten verricht in het kader van de conventionele opdracht van de syndicus.
Wanneer de syndicus daarentegen optreedt ter uitvoering van een conventionele opdracht, m.a.w. buiten het kader van zijn opdracht als orgaan van de rechtspersoon, handelt hij zelfstandig en moet hij in de regel voor de activiteit als BTW-belastingplichtige worden aangemerkt.
Dit is inzonderheid het geval wanneer een medeëigenaar aan de syndicus het beheer van zijn private kavel toevertrouwt. Iedere eigenaar heeft immers het recht om het beheer van zijn private kavel aan een persoon van zijn keuze toe te vertrouwen (BW, art. 577-4, § 3).
Wanneer een syndicus tussenkomst verleent bij de levering van goederen of het verrichten van diensten die slechts één of meer medeëigenaars aanbelangen, moeten die diensten en die goederen, bij toepassing van de artikelen 13 en 20 van het BTW-Wetboek, geacht worden aan hem te zijn geleverd of aan hem te zijn verleend en door hem op zijn beurt aan die medeëigenaars te zijn geleverd of te zijn verleend.
Wanneer de syndicus aldus handelt, dient de factuur met aanrekening van de BTW te worden opgesteld op naam van de eigenaar-opdrachtgever.
| 7. | Verhuur van flats. |
Wanneer de medeëigenaar in de huurovereenkomst aan zijn huurder de verplichting oplegt, als last van de huur en bijgevolg voor zijn rekening aan de vereniging van medeëigenaars zijn aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven te betalen, is de BTW geheven van die uitgaven in hoofde van de huurder niet aftrekbaar. In dat geval worden de bedragen die de huurder betaalt aan de vereniging van medeëigenaars immers voldaan voor rekening van de verhuurder die overigens evenmin een recht op aftrek van de voorbelasting kan laten gelden vermits de verhuur een van de belasting vrijgestelde handeling is (z. W.BTW, art. 44, § 3, 2°).
In het geval daarentegen dat in de huurovereenkomst bedoelde uitgaven rechtstreeks ten laste worden gelegd van de huurder en deze laatst de kavel gebruikt in het kader van zijn belaste economische activiteit kan hij de BTW die in het aangerekende bedrag is begrepen, volgens de normale regels in aftrek brengen van zodra hij in het bezit is van de door de syndicus namens de vereniging van medeëigenaars opgestelde gedetailleerde afrekening (z. BW art.1728ter, § 1, tweede lid), waarop naast de gebruikelijke vermeldingen (z. punt 5 hiervoor) ook de naam, het adres en het BTW-nummer van de huurder dient te worden vermeld.
Het komt er dus op aan dat de medeëigenaar tijdig de nodige gegevens meedeelt aan de syndicus opdat laatstgenoemde de afrekening op correcte wijze kan opstellen.
| 8. | Inwerkingtreding. |
Syndici die gelet op hetgeen voorafgaat op 1 augustus 1995 de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige verliezen, en niettemin na genoemde datum nog de BTW in rekening zouden hebben gebracht, kunnen overeenkomstig artikel 77, § 1, van het BTW-Wetboek naargelang van het geval, overeenkomstig artikel 5 of artikel 9 van het koninklijk besluit nr. 4, van 29 december 1969 teruggaaf krijgen van de ten onrechte aangerekende BTW, voor zover de medecontractant voor datzelfde bedrag wordt gecrediteerd.
Namens de Minister:
De Directeur-generaal,
BIJLAGEJ. DECUYPER
30 juni 1994. - Wet tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom (BS, 26 juli 1994, nr. 146, blz. 19217-19224; errata, BS, 20 september 1994, nr. 186, blz. 23727) (uittreksel)
ALBERT II, Koning der Belgen,
Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet.
De Kamers hebben aangenomen en Wij bekrachtigen hetgeen volgt:
TITEL I. - Gedwongen medeëigendom in het algemeen
Artikel 1. § 1. In het Burgerlijk Wetboek, boek II, titel II, hoofdstuk III, wordt een afdeling I ingevoegd met als opschrift "Gewone medeëigendom en gedwongen medeëigendom in het algemeen" bestaande uit artikel 577bis, ingevoegd bij de wet van 8 juli 1924 tot herziening en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over medeëigendom, dat artikel 577-2 wordt.
TITEL II. - Gedwongen medeëigendom van gebouwen en groepen van gebouwen
Art. 2. In hetzelfde hoofdstuk van het Burgerlijk Wetboek wordt een afdeling II ingevoegd met als opschrift "Gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen" bestaande uit de volgende bepalingen:
| Onderafdeling | 1. - Algemene bepalingen |
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
| 2° | de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; |
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars
Art. 577-5. § 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
Zij draagt de benaming: "vereniging van medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.
§ 3. De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen
Art. 577-6. § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen.
§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beraadslaagt de algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van en de aandelen van medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
§ 5. Ieder medeëigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars beschikken.
De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
§ 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeëigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.
§ 7. Een persoon die door de vereniging van medeëigenaars als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.
Art. 577-7. § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering:
| 1° | bij meerderheid van drie vierden van de stemmen: |
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer;
| 2° | bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen: |
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom.
§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Art. 577-8. § 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.
Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.
Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen de acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van medeëigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.
De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen;
2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3;
| 3° | deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren; |
| 5° | het vermogen van de vereniging van medeëigenaars te beheren; |
7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.
§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.
Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht.
Art. 577-9. § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten teneinde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.
§ 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen:
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.
§ 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.
Art. 577-10. § 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.
Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van medeëigenaars.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht op het onroerend goed in medeëigendom en aan een ieder die houder is van een toelating tot bewoning, zulks onder volgende voorwaarden:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontstaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben.
Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent.
De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld.
Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen.
Art. 577-11. § 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen van:
1° de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht.
| § | 2. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel: |
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder "werkkapitaal" wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de medeëigenaars als voorziening voor het betalen van periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
| Onderafdeling | V. - Ontbinding en vereffening |
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld.
De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren.
Art. 577-13. § 1. De vereniging van medeëigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij in vereffening is.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging.
§ 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van medeëigenaars.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.
De akte bevat:
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard;
2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan medeëigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd.
§ 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de vereniging van medeëigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4.
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter
| Art. | 577-14. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht. |
(...)
TITEL IV. - Overgangsbepalingen
Art. 11. Deze wet treedt in werking op de eerste dag van de dertiende maand volgend op de maand waarin ze in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.
Art. 12. Deze wet is vanaf haar inwerkingtreding van toepassing op alle gebouwen of groepen van gebouwen die beantwoorden aan de voorwaarden gesteld door artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek en waarvan de statuten overgeschreven zijn overeenkomstig artikel 1 van de wet van 16 december 1851 houdende herziening der wet op de hypotheken.
Art. 13. Wanneer deze wet een termijn oplegt voor de neerlegging van een akte, de vervulling van een formaliteit of de instelling van een vordering die voor de inwerkingtreding van deze wet moest plaatshebben, loopt de termijn slechts vanaf de inwerkingtreding.
Kondigen deze wet af, bevelen dat zij met 's Lands zegel zal worden bekleed en door het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.
Gegeven te Brussel, 30 juni 1994.
ALBERT
Van Koningswege:
De Minister van Justitie,
Met 's Lands zegel gezegeld:M. WATHELET
De Minister van Justitie
M. WATHELET
Bron: FisconetPlus