Circulaire nr. 6/2008 d.d. 02.06.2008 (AFZ 13/2008)

Registratierechten Vlaams Gewest - Decreet van 23 november 2007 - Minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten - Bijzonder vast recht - Teruggave na gerechtelijke ontbinding - Termijn voor commandverklaring

AFZ 13/2008 - Dos. E.E./L. 165

In het Belgisch Staatsblad van 3 januari 2008, werd het decreet van 23 november 2007 "houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten" bekendgemaakt.

Het decreet van 23 november 2008 heeft in de eerste plaats tot doel in bepaalde omstandigheden de regel te verzachten ingevolge dewelke de partijen gehouden zijn tweemaal het evenredig verkooprecht (éénmaal op de oorspronkelijke overdracht en éénmaal op de wederoverdracht) te betalen indien zij hun koopovereenkomst minnelijke ontbinden of vernietigen. Daartoe worden twee nieuwe bepalingen in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten ingevoegd: een nieuw artikel 76 waarin twee nieuwe bijzondere vaste rechten worden bepaald en een nieuw 2°bis in artikel 209, eerste lid, waarin een nieuwe mogelijkheid van teruggave wordt bepaald (zie punt 1 van de commentaar).

Het decreet wijzigt ook het stelsel van de teruggave na gerechtelijke vernietiging, ontbinding of herroeping van de koopovereenkomst [Het toepassingsgebied van artikel 209, 2° en 3° is uiteraard ruimer dan enkel de koopovereenkomsten bedoeld in artikel 44.] (zie punt 2 van de commentaar).

Tenslotte versoepelt het ook de voorwaarden om een "geldige" [In de zin dat de commandverklaring voor de registratierechten niet beschouwd kan worden als een met het verkooprecht belastbare wederverkoop.] commandverklaring te doen (zie punt 3 van de commentaar).

Deze circulaire herneemt de eerste commentaar die in instructie 19/2007 van 29 oktober 2007 werd verstrekt bij de nieuwe of gewijzigde bepalingen. Ook de commentaar bij de inwerkingtreding van het decreet wordt overgenomen uit de instructie (punt 4 van de commentaar).

Een uittreksel uit het decreet van 23 november 2007 gaat in bijlage 1. Voor de tekst van het nieuwe artikel en de gecoördineerde teksten van de gewijzigde artikelen van het VL.W.Reg. wordt verwezen naar fisconet.

COMMENTAAR

1. Minnelijke ontbinding/vernietiging van de compromis.

1.1. Wanneer partijen, na een in artikel 44 VL.W.Reg. bedoelde overdracht van een onroerend goed, overeenkwamen die overdracht in der minne te ontbinden of te vernietigen, dan was in principe zowel het overdrachtsrecht als het recht van wederoverdracht verschuldigd.

Voortaan is dat niet meer in alle gevallen zo.

Onder bepaalde voorwaarden is op de akte van overdracht naar gelang van het geval slechts een laag bijzonder vast recht of uiteindelijk (via een schuldvergelijking of via een teruggave) slechts het algemeen vast recht van toepassing. Op de akte van minnelijke ontbinding of vernietiging van de compromis is eveneens onder bepaalde voorwaarden een laag bijzonder vast recht verschuldigd. De nieuwe regeling geldt ook in geval van de vaststelling in der minne dat een uitdrukkelijk ontbindend beding in de compromis zich al heeft voorgedaan [Hierna wordt enkel nog gesproken van minnelijke ontbinding of vernietiging. Hetgeen verder desbetreffend gezegd wordt geldt dus mutatis mutandis ook in geval van de vaststelling in der minne dat een uitdrukkelijk ontbindend beding in de compromis zich reeds heeft voorgedaan.].

Vooraf moet worden opgemerkt dat de nieuwe bepalingen maar van toepassing kunnen zijn als de akte houdende de minnelijke ontbinding/vernietiging dateert van na 31 oktober 2007.

Tevens wordt erop gewezen dat de nieuwe regels niet gelden bij (met het evenredig verkooprecht belastbare) inbrengen in vennootschappen [Inbreng door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap] en voor overeenkomsten waarbij een beroepspersoon als koper optreedt (artikel 76, 1°, tweede lid en artikel 209, eerste lid, 2°bis, tweede lid, in fine).

1.2. Hierna wordt bekeken hoe de heffing dient te gebeuren. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naargelang de compromis [Het begrip "compromis" wordt in deze circulaire gebruikt om het onderhands geschrift aan te duiden dat tussen partijen werd opgesteld tot bewijs van een overeenkomst tot overdracht van onroerende goederen als bedoeld in artikel 44 VL.W.Reg.] en de akte houdende minnelijke ontbinding/vernietiging al dan niet samen ter registratieformaliteit worden aangeboden. In de onder dit punt beschouwde gevallen wordt er verondersteld dat de compromis geen hangende opschortende voorwaarde bevat (zie wat dat betreft punt 1.3. hierna).

1.2.1 Gezamenlijke aanbieding ter registratie van de compromis en van de akte ontbinding/vernietiging.

a) gezamenlijke aanbieding binnen de termijn voor de registratie van de compromis

De gezamenlijke aanbieding ter registratie van de compromis (=overdracht) en van de akte van minnelijke ontbinding of vernietiging ervan (= wederoverdracht) binnen de termijn voor aanbieding ter registratie van de compromis brengt - bij gecombineerde toepassing van het 1°, eerste lid en van het 2° van het nieuwe artikel 76 VL.W.Reg. - mee dat op elk van die akten niet het evenredig verkooprecht maar een bijzonder vast recht van 10 € moet worden geheven, als aan alle voorwaarden voor de heffing van die bijzondere vaste rechten van 10 € is voldaan.

Opdat op de compromis [Of in voorkomend geval de verklaring bedoeld in artikel 31, eerste lid, 1° W.Reg.] slechts het bijzonder vast recht van 10 € verschuldigd zou zijn, is vereist [Onverminderd hetgeen in punt 1.2. is gezegd.]:

1) dat de overdracht niet bij authentieke akte werd vastgesteld;

2) dat de compromis tijdig ter registratie wordt aangeboden;

3) dat samen met die aanbieding ook de akte van minnelijke ontbinding/vernietiging van de compromis ter registratie wordt aangeboden.

Opdat op de akte van minnelijke ontbinding/vernietiging slechts het bijzonder vast recht van 10 € verschuldigd zou zijn is vereist [Of in voorkomend geval de verklaring bedoeld in artikel 31, eerste lid, 1° W.Reg.]:

1) dat de oorspronkelijke overdracht niet bij authentieke akte werd vastgesteld;

2) dat de compromis dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de akte minnelijke ontbinding/vernietiging.

b) gezamenlijke aanbieding buiten de termijn voor de registratie van de compromis

Quid indien de compromis laattijdig ter registratie wordt aangeboden (artikel 76, 1°, eerste lid W.Reg is dan niet van toepassing) maar wel samen wordt aangeboden met de akte houdende ontbinding of vernietiging. In dat geval wordt die gelijktijdige aanbieding gelijkgesteld met een verzoek tot teruggave als bedoeld in artikel 217^2 W.Reg. Als de voorwaarden van het nieuwe artikel 209, 1^ste lid, 2°bis, zijn vervuld (zie hierna punt 1.3.2.) kan er wat de compromis betreft dus schuldvergelijking plaatsvinden tussen de te betalen rechten en de teruggevraagde rechten. Op de compromis wordt aldus 25 € (gelet op het bepaalde in het laatste lid van artikel 209 VL.W.Reg.) geheven. Er wordt in dit geval geen boete geheven wegens laattijdige aanbieding ter registratie van de compromis [Zie beslissing van 28 februari 1956, nr. E.E./73.158, RJ, R 208 nr. 01.01].

De akte ontbinding/vernietiging van de compromis wordt op haar beurt geregistreerd tegen betaling van het bijzonder vast recht van 10 € (aangenomen uiteraard dat alle toepassingvoorwaarden als bepaald in artikel 76, 2° VL. W.Reg. zijn vervuld ; zie hiervoor punt 1.2.1.a.)

1.2.2. Compromis en akte van ontbinding/vernietiging worden niet samen ter registratie aangeboden.

Wanneer de akte van overdracht reeds geregistreerd is (tijdig of laattijdig) op het ogenblik dat de partijen tot de minnelijke ontbinding/vernietiging ervan besluiten, zullen de rechten en de gebeurlijk verschuldigde boete wegens laattijdige registratie van de akte van overdracht, reeds geheven zijn.

Het nieuwe 2°bis van artikel 209, eerste lid, VL.W.Reg. laat alsdan teruggave toe van de geheven evenredige rechten op de compromis mits:

1) de overdracht niet bij authentieke akte werd vastgesteld;

2) er een verzoek tot teruggave overeenkomstig artikel 217^2 W.Reg. wordt ingediend;

3) bij dat verzoek de geregistreerde overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging van de compromis is gevoegd;

4) de datum van de compromis [Of in het voorkomend geval de overeenkomst waarvoor de verklaring bedoeld in artikel 31, eerste lid, 1° W.Reg., werd geregistreerd.] minder dan een jaar voorafgaat aan die van de akte van minnelijke ontbinding of vernietiging.

Indien de compromis laattijdig ter registratie werd aangeboden, zal de geheven boete wegens de laattijdigheid van de aanbieding ter registratie niet voor teruggave vatbaar zijn. Artikel 209, 2°bis voorziet immers niet in de teruggave van de geheven boete.

Op de voorafgaandelijk aan het verzoek tot teruggave [Vóór het verzoek tot teruggave.] ter registratie aangeboden onderhandse akte houdende de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging zal slechts een recht van 10 € verschuldigd zijn indien:

• de oorspronkelijke overdracht niet bij authentieke akte werd vastgesteld

en

• de akte van minnelijke ontbinding of vernietiging gedateerd is minder dan een jaar na de dagtekening van de compromis (cf. art. 76, 2°).

Op het tijdstip van de aanbieding ter registratie van de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging kan de ontvanger in dit geval [Gevallen waarin de compromis en de akte houdende ontbinding/vernietiging ervan niet samen ter registratie worden aangeboden.] niet onmiddellijk nagaan of deze voorwaarden zijn vervuld. Daarom zal aan de aanbieder ter registratie op grond van artikel 168 W.Reg. een aanvullende verklaring gevraagd worden waarin hij dient aan te geven wat de dagtekening is van de compromis die bij de aangeboden akte wordt ontbonden of vernietigd, en tevens dient te bevestigen dat de oorspronkelijke overdracht niet bij authentieke akte werd vastgesteld.

Samenvattend schema

Uiteraard wordt in dit schema verondersteld dat de voorwaarden voor toepassing van de bijzonder vaste rechten (naargelang van het geval dat van artikel 76, 1° of dat van artikel 76, 2°) en van de teruggave op grond van artikel 209, 1^ste lid, 2°bis in voorkomend geval zijn vervuld.

1.3. Quid indien de compromis een hangende opschortende voorwaarde bevat?

Hier stelt zich de vraag of op de compromis bij toepassing van artikel 16 W.Reg. steeds het algemeen vast recht moet worden geheven, dan wel of er gevallen zijn waar in plaats daarvan het bijzonder vast recht van artikel 76, 1° VL.W.Reg. moet worden geheven?

Te maken onderscheid:

1.3.1. de compromis wordt alleen ter registratie aangeboden:

In dat geval vindt artikel 16 toepassing: heffing van het algemeen vast recht op de compromis.

1.3.2. de akte van ontbinding wordt samen met de compromis aangeboden:

In dat geval vindt artikel 76, 1° VL.W.Reg. toepassing op de compromis: heffing van het bijzonder vast recht.

Op de akte van ontbinding/vernietiging is in beide gevallen het bijzonder vast recht van 10 € verschuldigd [Het zal anders zijn wanneer de overeenkomst onder opschortende voorwaarde bij authentieke akte vastgesteld is; hangende de voorwaarde is dan op de akte van ontbinding/vernietiging het AVR verschuldigd.].

2. Teruggave na gerechtelijke ontbinding van de koop - versoepeling.

Wanneer de voorwaarden voor de toepassing van de hiervoor besproken nieuwe bepalingen niet vervuld zijn, blijft in principe alles bij het oude: een rechterlijke tussenkomst zal vereist zijn om een teruggave van registratierechten te bekomen.

Nochtans worden bij dit decreet de voorwaarden waaronder die rechterlijke tussenkomst aanleiding kan geven tot een teruggave gemilderd. Voor de toepassing van artikel 209, eerste lid, 2° en 3° VL.W.Reg., is immers niet langer absoluut vereist dat de rechter de nietigheid, de ontbinding of de herroeping "uitspreekt". Voortaan zal de teruggave ook mogelijk zijn als hij die "vaststelt". Met andere woorden de teruggave zal dus ook bekomen kunnen worden op grond van een in kracht van gewijsde gegaan akkoordvonnis.

3. Vrijstelling van het evenredig recht in geval van commandverklaring - 5 werkdagen.

De aanwijzing van lastgever (commandverklaring) maakt onder bepaalde voorwaarden het evenredig verkooprecht niet opeisbaar (artikel 159, 1° W.Reg.). Het decreet versoepelt de voorwaarde met betrekking tot de termijn waarbinnen de commandverklaring moet geschieden opdat ze met vrijstelling van het evenredig verkooprecht kan worden geregistreerd. De bestaande termijnen in artikel 159, 1°, derde lid worden verlengd door in de littera a) en b) van dat lid "eerste" telkens te vervangen door "vijfde". In de praktijk is immers gebleken dat een termijn van één werkdag om de commandverklaring te doen zeer kort is. De gecommandeerde krijgt aldus - ook bij publieke verkopen - enig respijt om de identiteit van de werkelijke koper kenbaar te maken.

4. Werking in de tijd van de nieuwe bepalingen.

De inwerkingtreding van het decreet is bepaald op 1 november 2007 (artikel 5 van het decreet).

Dit brengt mee:

• dat de nieuwe bepalingen die onder punt 1 werden besproken maar van toepassing kunnen zijn indien de akte van ontbinding/vernietiging dateert van na 31 oktober 2007 [Gezien de overeenkomst in geen geval mag dagtekenen van een jaar of meer vóór de datum van de akte ontbinding/ vernietiging kunnen de nieuwe bepalingen eventueel van toepassing zijn op overeenkomsten/compromissen die ten vroegste van 1 november 2006 dateren.];

• dat de mildering van de voorwaarden waaronder een rechterlijke tussenkomst aanleiding kan geven tot een teruggave van de geheven evenredige rechten (zie nr. 2 hiervoor), maar geldt voor vonnissen en arresten van na 31 oktober 2007;

• dat de verlengde termijn voor commandverklaring (zie nr. 3 hiervoor) maar geldt voor toewijzingen of overeenkomsten die dateren na 31 oktober 2007.

NAMENS DE MINISTER:

De adjunct-administrateur-generaal,

Paul NECKEBROECK

------------

BIJLAGE 1

Uittreksel uit het Belgisch Staatsblad van 3 januari 2008

VLAAMSE OVERHEID

23 NOVEMBER 2007. - Decreet houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten

Het Vlaams Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen hetgeen volgt:

Decreet houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten.

Artikel 1. Dit decreet regelt een gewestaangelegenheid.

Art. 2. In titel I, hoofdstuk IV, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten wordt afdeling I, § 8, opgeheven bij de wet van 22 juni 1960, opnieuw opgenomen in de volgende lezing:

« § 8. Minnelijke ontbinding en vernietiging van overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen.

Artikel 76. 1° De overeenkomst, omschreven in artikel 44, wordt van het evenredig recht vrijgesteld en aan een vast recht van 10 euro onderworpen als ze niet bij authentieke akte werd vastgesteld, en als binnen de termijnen, vermeld in artikelen 32 of 33, samen met het ter registratie aangeboden document een schriftelijk vastgestelde overeenkomst ter registratie wordt aangeboden waarin alle partijen verklaren de eerste overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in de eerste overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde al is vervuld.

Deze vrijstelling geldt niet voor de inbrengen door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap, noch voor overeenkomsten die onderworpen zijn aan het tarief, vermeld in artikel 62.

2° Wordt geregistreerd aan een vast recht van 10 euro, de schriftelijk vastgestelde overeenkomst waarin alle partijen verklaren een overeenkomst zoals omschreven in artikel 44 te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in die overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde is vervuld, mits die ontbonden of vernietigde overeenkomst:

a) niet bij authentieke akte werd vastgesteld;

b) dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de ter registratie aangeboden overeenkomst. »

Art. 3. In artikel 159, 1°, van hetzelfde wetboek, gewijzigd bij de wet van 5 juli 1963, wordt het woord « eerste » telkens vervangen door het woord « vijfde ».

Art. 4. In artikel 209, eerste lid, van hetzelfde wetboek, gewijzigd bij de wetten van 23 december 1958, 22 december 1989 en 10 februari 1998, worden de volgende wijzigingen aangebracht:

1° het punt 2° wordt aangepast als volgt:

« 2° de evenredige rechten geheven hetzij wegens een akte die vals verklaard is, hetzij wegens een overeenkomst waarvan de nietigheid uitgesproken of vastgesteld werd door een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest; »;

2° er wordt een punt 2°bis ingevoegd, dat luidt als volgt:

« 2°bis de evenredige rechten geheven op een overeenkomst zoals omschreven in artikel 44, als bij het overeenkomstig artikel 217/2 ingediende verzoek tot teruggave een geregistreerde overeenkomst is gevoegd, gedateerd minder dan een jaar na de dagtekening van de eerste overeenkomst, waarin alle bij de overeenkomst betrokken partijen verklaren de eerste overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of te hebben vernietigd of waarin ze verklaren dat een in de eerste overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde al is vervuld.

Die teruggave is niet mogelijk voor de evenredige rechten geheven op een overeenkomst die bij authentieke akte is vastgesteld, noch op een inbreng door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap, noch op een overeenkomst die onderworpen is aan het tarief, vermeld in artikel 62; »;

3° het punt 3° wordt aangepast als volgt:

« 3° het evenredig recht geheven wegens een overeenkomst waarvan een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest de ontbinding of de herroeping uitspreekt of vaststelt, mits uit de beslissing blijkt dat ten hoogste één jaar na de overeenkomst het geding, zelfs bij een onbevoegd rechter, is ingeleid; ».

Art. 5. Dit decreet treedt in werking op 1 november 2007.

Kondigen dit decreet af, bevelen dat het in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.

Brussel, 23 november 2007.

De minister-president van de Vlaamse Regering,

K. PEETERS

De Vlaamse minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening,

D. VAN MECHELEN