Circulaire nr. 3/2008 d.d. 13.02.2008
Kosteloze registratie - Vlaanderen - Vlaams gewest - Onroerend goed - Brownfield - Attest
Vlaamse registratierechten
Artikel 161, 14° VL.W.Reg.
Vrijstellingen in het kader van de uitvoering van brownfieldprojecten
Zie ook Circulaire nr. 12/2009 d.d. 09.07.2009
In het Belgisch Staatsblad van 19 juni 2007 werd het decreet van 30 maart 2007 van het Vlaams Parlement betreffende de Brownfieldconvenanten bekendgemaakt.
Artikel 25 van dat decreet schrijft in artikel 161 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten een nieuw geval van kosteloze registratie (onder de rubriek 14°) in.
Het decreet en dus ook de bepaling waarbij het nieuwe geval van kosteloze registratie wordt ingevoerd is in werking getreden op 19 juni 2007 (zie artikel 28 van het decreet).
Opdat kosteloze registratie effectief zou kunnen toegepast worden, was echter nog een besluit van de Vlaamse Regering nodig betreffende de vorm van het vereiste attest (zie punt 4.2. van de commentaar).
Dat besluit (d.d. 9 november 2007) is pas verschenen in het Belgisch Staatsblad van 04.02.2008 (Ed. 2), met inwerkingtreding op de dag van de bekendmaking ervan.
In deze circulaire wordt deze nieuwe vrijstellingsbepaling in het Wetboek der registratie- hypotheek- en griffierechten van een eerste commentaar voorzien.
Bijlage 1 bevat de artikels van het decreet die relevant zijn in het kader van een goed begrip van de nieuwe vrijstelling op het vlak van registratierechten.
Bijlage 2 bevat de tekst van het nieuwe 14° van artikel 161 VL.W.Reg.
Bijlage 3 bevat het besluit van 9 november 2007 waarin de Vlaamse Regering de vorm voor het attest voor het bekomen van de kosteloze registratie heeft vastgelegd.
COMMENTAAR
1. Begrippen.
1.a. Brownfield:
Zie artikel 2 van het decreet
Een Brownfield is een verwaarloosde of onderbenutte grond die een potentieel voor hergebruik heeft, maar waarvan de herontwikkelingskosten dermate hoog zijn dat zij voor dat hergebruik een reëel obstakel vormen.
Een Brownfield is bijvoorbeeld een verlaten bedrijventerrein waarop vervuilende bedrijven hebben gestaan, zodat de ondergrond dermate vervuild (1) is dat het terrein maar kan herbestemd worden voor nijverheid, huisvesting, natuur, recreatie e.d.m., mits een sanering waarvan de kost dermate hoog is dat potentiële investeerders en projectontwikkelaars erdoor worden afgeschrikt.
[1. Let wel, vervuiling is geen absolute vereiste om van een Brownfield te kunnen spreken - Vlaams Parlement, Stuk 1059 (2006-2007) - Nr. 3, Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting, punt I.2.van de toelichting door de heer Dirk Van Mechelen, Vlaams Minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening.]
1.b. Brownfieldproject
Zie artikel 3, § 1 van het decreet
Een Brownfieldproject is in feite het voorzien van een set van structurele maatregelen die het terrein opnieuw een werkelijk nut kunnen geven. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het voorzien in een aangepaste ruimtelijke bestemming, de afbraak of renovatie van gebouwen, de herverkaveling van gronden, de (her)aanleg van verbindingswegen, bodemsanering …
Opmerking: bij een Brownfieldproject kunnen personen (rechtspersonen of natuurlijke personen) optreden in hetzij:
een actorrol : zie artikel 3, § 2, eerste lid, van het decreet.
Volgens het Verslag van de bevoegde commissie (2) wordt onder actoren verstaan: "de eigenaars van de projectgronden evenals alle andere titularissen van zakelijke rechten op deze gronden" en "geïnteresseerde project-ontwikkelaars en personen of instellingen die financiële of andere middelen inbrengen in het project"
een regisseursrol: zie artikel 3, § 2, tweede lid van het decreet.
Volgens hetzelfde verslag vallen hieronder de overheden die betrokken zijn bij het project in het kader van de ruimtelijke planning, vergunningsverlening, subsidiëring, bodemsanering enzovoort ...
enkel de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij kan in beide rollen optreden bij eenzelfde project : zie artikel 3, § 2, derde lid van het decreet.
[2. ibidem, punt I.3.van de toelichting door de heer Dirk Van Mechelen.]
1.c. Brownfieldconvenant
Zie artikel 4 van het decreet
Een Brownfieldconvenant is een door de Vlaamse Regering afgesloten contract met zowel de actoren (projectontwikkelaars, grondeigenaars, enz…) als met de regisseurs (subsidiërende en vergunnende overheden, lokale besturen, provinciale ontwikkelings-maatschappijen enz…) bij een Brownfieldproject. In de convenant wordt tussen alle betrokken administraties, instanties en personen klare en duidelijke werkafspraken gemaakt, zodanig dat bij de aanvang van het project er meteen duidelijkheid bestaat over bepaalde temporele en procedurele vereisten en verwachtingen in verband met de weder-ingebruikneming van het brownfield.
2. Periode waarin Brownfieldconvenanten kunnen worden gesloten
Artikel 5 van het decreet bepaalt dat Brownfieldconvenanten kunnen worden gesloten in de periode van 19 juni 2007 (datum inwerkingtreding van het decreet) tot en met 31 december 2009 (3).
[3. Bedoeling is om op dat ogenblik te evalueren of het werken met convenanten de beoogde resultaten oplevert.]
De realisatie van de tijdig afgesloten convenanten kan zich vanzelfsprekend uitstrekken tot na die periode, zodat ook na 31 december 2009 de vrijstelling bepaald in artikel 161, 14° W.Reg. toepassing kan vinden.
3.Ratio legis van de kosteloze registratie
In de memorie van toelichting (4) wordt de ratio legis van de vrijstelling als volgt gemotiveerd:
[4. Vlaams Parlement, Stuk 1059 (2006-2007) - Nr. 1, punt II (reikwijdte en objectieven van het ontwerp van decreet), 4 (wegnemen van obstakels voor eigendomsoverdrachten).]
"In het kader van een Brownfieldproject zullen ongetwijfeld verschillende zakelijke rechten gevestigd en overgedragen worden. De projectgronden kunnen tijdens de herontwikkeling bv. worden ingebracht in een zogenaamd "special purpose vehicle", waarna zij opnieuw van eigenaar veranderen.
…
Om de zware kosten en lasten bij de uitvoering van een project in de schoot van een convenant te drukken, wordt voorzien in een vrijstelling van de registratierechten voor de overeenkomsten of eigendomsaanwijzing (bij onverdeelde eigendom), als bedoeld in de artikelen 44, 109 en 131 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (artikel 25)".
4. Voorwaarden voor kosteloze registratie
4.1. Aard van de overeenkomst
Het moet gaan om:
een overeenkomst tot overdracht of aanwijzing van (de eigendom of het vruchtgebruik van) (een) onroerend(e) goed(eren)
als bedoeld in de artikelen 44, 109 en 131 VL.W.Reg.
Het eerste onderdeel van deze voorwaarde behoeft geen nadere toelichting.
De verwijzing naar de artikelen 44, 109 en 131 VL.W.Reg houdt in dat de kosteloze registratie bijvoorbeeld niet geldt voor de vestiging of de overdracht van een erfpacht of opstalrecht op een Brownfield (5).
[5. Dit is gemakkelijk te begrijpen omdat Vlaanderen op gebied van de registratierechten niet bevoegd is om ten aanzien van de vestiging of de overdracht van die zakelijke rechten regelgevend op te treden; en dus ook de kosteloze registratie ervan niet kan bepalen. In het kader van de registratierechten zijn die rechten immers onderworpen aan het "huurrecht" (cf. art. 83 e.v. van het W.Reg.) dat vooralsnog geen gewestelijke belasting is.]
4.2. Kaderen in de realisatie van het Brownfieldproject
Uiteraard moet het betrokken onroerend goed deel uitmaken van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant. Belangrijk is dat daarenboven uitdrukkelijk wordt vereist dat de overdracht of de aanwijzing (van de eigendom of het vruchtgebruik) van het onroerend goed geschiedt met het oog op de realisatie van het Brownfieldproject.
Het bewijs dat de overdracht of aanwijzing met dat oogmerk geschiedt en dat het project het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant, moet geleverd worden door middel van een door de Vlaamse overheid afgeleverd attest (6).
[6. De vorm van dat attest is bepaald in het besluit van de Vlaamse Regering van 9 november 2007 (B.S. 04.02.2008 - Ed. 2) - zie bijlage 3.]
4.3. Tijdige voorlegging van het attest
Het onder punt 4.2. bedoelde attest moet samen worden voorgelegd met het document dat men kosteloos wil doen registreren. Latere voorlegging van dat attest geeft geen aanleiding tot teruggave van het geheven evenredig recht.
5. Taak van de ontvanger der registratierechten
De taak van de ontvanger vooraleer in voorkomend geval over te gaan tot de kosteloze registratie beperkt er zich dus toe na te gaan:
of de voorwaarde met betrekking tot de aard van de overeenkomst is vervuld;
of bij de aanbieding ter registratie van het document het vereiste attest voorgelegd wordt.
6. "Gemengde" overeenkomst
Quid indien de overeenkomst ook andere onroerende goederen omvat dan die welke in aanmerking komen voor de kosteloze registratie en de overdracht of de aanwijzing van de eigendom of het vruchtgebruik van die goederen geschiedt voor een gezamenlijke prijs of voor een gezamenlijke waarde (in geval van schenking) ?
In dat geval zal de prijs of de verkoopwaarde van elk van de onderscheiden categorieën van onroerende goederen moeten worden opgegeven in een verklaring als bedoeld in artikel 168 W.Reg.
7. Intrekking van de vrijstelling van rechten verschuldigd worden van het evenredig recht.
Het voordeel van de kosteloze registratie gaat verloren wanneer :
het Brownfieldproject niet tijdig wordt gestart of
het Brownfieldproject niet tijdig wordt gerealiseerd
conform de in het Brownfieldconvenant opgenomen voorwaarden.
Het is de Vlaamse administratie die het initiatief tot intrekking van de vrijstelling van rechten moet nemen door de kennisgeving bij ter post aangetekende brief aan de ontvanger van het niet langer vervuld zijn van de voorwaarden voor het behoud van de kosteloosheid. De ontvanger heeft hier geen initiatiefrecht.
De kennisgeving wordt door de bevoegde Vlaamse ambtenaar (7) of instantie gedaan aan de ontvanger van het kantoor waar de overeenkomst werd geregistreerd.
[7. De bevoegde ambtenaar of instantie waarvan sprake moet nog worden aangewezen door de Vlaamse Regering.]
Het evenredig recht wordt opeisbaar en de verjaringstermijn voor de invordering van het aldus opeisbaar geworden evenredig recht begint te lopen te rekenen van de hiervoor bedoelde kennisgeving bij ter post aangetekende brief. De vijftienjarige verjaring is van toepassing (art. 214, 7° W.Reg.).
De intrekking van de vrijstelling geeft geen aanleiding tot een fiscale boete of een belastingvermeerdering. Alleen het evenredig recht wordt verschuldigd.
7. Inwerkingtreding
Artikel 161, 14° Vl.W.Reg. is in werking getreden op 19 juni 2007 (datum van inwerkingtreding van het decreet = dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad ; zie artikel 28 van het decreet). Vermits echter de kosteloze registratie de voorlegging vereist van een attest, en de Vlaamse Regering de vorm van dat attest maar heeft vastgelegd bij haar besluit van 9 november 2007 dat op 04.02.2008 in werking is getreden, kan gesteld worden dat de effectieve kosteloze registratie maar kan gebeuren voor de vanaf laatstvermelde datum ter registratie aangeboden akten.
BIJLAGE 1
UITTREKSEL UIT HET BELGISCH STAATSBLAD VAN 19 JUNI 2007
30 MAART 2007. - Decreet betreffende de Brownfieldconvenanten
Het Vlaams Parlement heeft aangenomen en Wij, Regering, bekrachtigen hetgeen volgt :
decreet betreffende de Brownfieldconvenanten.
HOOFDSTUK I. - Algemene bepaling
Artikel 1. Dit decreet regelt een gewestaangelegenheid.
De artikelen 18, 19 en 20 regelen tevens een gemeenschapsaangelegenheid.
HOOFDSTUK II. - Begrippen
Art. 2. Een Brownfield is een geheel van verwaarloosde of onderbenutte gronden die zodanig zijn aangetast, dat zij kennelijk slechts gebruikt of opnieuw gebruikt kunnen worden door middel van structurele maatregelen.
De gronden zijn geografisch aaneensluitend, of liggen binnen een gebied met een homogene graad van verwaarlozing of onderbenutting. De oppervlakte van de Brownfield laat toe om gecoördineerde bewerkingen voor de volledige Brownfield uit te voeren.
Art. 3. § 1. Een Brownfieldproject is een omschreven geheel van structurele maatregelen dat via de herontwikkeling van een Brownfield leidt tot realisaties op economisch, sociaal en milieuvlak.
Onder herontwikkeling worden één of meer van de volgende handelingen verstaan :
1° de verwerving van projectgronden;
2° de (her)uitrusting van projectgronden en de (her)aanleg van nuttige infrastructuur;
3° de afbraak, uitbreiding en/of modernisering van de op de projectgronden gelegen constructies;
4° de inplanting van nieuwe constructies op projectgronden;
5° de ontplooiing van nieuwe activiteiten op projectgronden.
§ 2. Bij een Brownfieldproject vervullen de volgende personen en instanties een actorrol :
1° de projectontwikkelaars;
2° de natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersonen die op grond van hun eigendomsrecht of overige zakelijke rechten toestemming moeten verlenen voor handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject;
3° de natuurlijke of private, publieke of publiek-private rechtspersonen die in het kader van een private of publiek-private samenwerking financiële of andere middelen in het project inbrengen.
Bij een Brownfieldproject kunnen volgende openbare besturen, ongeacht hun publiek- of privaatrechtelijke vormgeving, een regisseursrol vervullen :
1° de betrokken gemeente- en provinciebesturen;
2° de openbare besturen die een goedkeuring, machtiging of vergunning dienen te verlenen aan handelingen of activiteiten in het kader van het Brownfieldproject;
3° de openbare besturen die het Brownfieldproject, of onderdelen daarvan, subsidiëren;
4° de openbare besturen waarvan de werking gericht is op de regionale, provinciale, streekgebonden of gemeentelijke reconversie of ontwikkeling.
De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij kan zowel een actor- als een regisseursrol vervullen bij Brownfieldprojecten waarbij projectgronden, of delen daarvan, verontreinigd of potentieel verontreinigd zijn.
Voor de toepassing van het tweede lid wordt onder openbare besturen verstaan :
1° rechtspersonen die zijn opgericht bij of krachtens de Grondwet, een wet, decreet of ordonnantie;
2° natuurlijke personen, rechtspersonen of groeperingen van natuurlijke of rechtspersonen waarvan de werking bepaald en gecontroleerd wordt door een openbaar bestuur als vermeld in 1°;
3° natuurlijke personen, rechtspersonen of groeperingen van natuurlijke of rechtspersonen, voor zover zij door een openbaar bestuur als vermeld in 1° zijn belast met de uitoefening van een taak van algemeen belang of voor zover zij een taak van algemeen belang behartigen en beslissingen nemen die derden binden.
Art. 4. Een Brownfieldconvenant is een overeenkomst die met inachtneming van hoofdstuk III wordt gesloten tussen de Vlaamse Regering, enerzijds, en de actoren en de regisseurs bij een Brownfieldproject, anderzijds.
Een Brownfieldconvenant is een instrument van het grondbeleid en streeft naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 4 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening.
HOOFDSTUK III. - Inhoud en totstandkoming van Brownfieldconvenanten
Art. 5. Een Brownfieldconvenant kan worden gesloten in de periode vanaf de dag van inwerkingtreding van dit decreet tot en met 31 december 2009. De Brownfieldconvenanten blijven voor de volledige duur ervan onderhevig aan de bepalingen van dit decreet.
Art. 6. In een Brownfieldconvenant worden afspraken gemaakt over :
1° de globale duur van het Brownfieldproject en andere aspecten van het tijdskader;
2° de procedurele behandeling van projectgebonden aanvragen betreffende goedkeuringen, machtigingen, vergunningen of subsidies;
3° de inspannings- en resultaatsverbintenissen van de actoren;
4° de wijze van ondersteuning, begeleiding en aansturing van en rapportering over de voortgang van het Brownfieldproject;
5° de gevallen waarin en de wijze waarop het Brownfieldconvenant tijdens de looptijd ervan kan worden gewijzigd;
6° de gevallen waarin en de wijze waarop convenantspartijen in het raam van het Brownfieldconvenant onderlinge overeenkomsten kunnen sluiten;
7° de gevallen waarin en de wijze waarop nieuwe partijen tot het Brownfieldconvenant kunnen toetreden;
8° de nadere regelen omtrent de uittreding uit het Brownfieldconvenant, als bedoeld in artikel 10, § 2;
9° remediërende en sanctionerende maatregelen in geval van niet-naleving van of uittreding uit het Brownfieldconvenant.
De in het eerste lid, 2°, bedoelde afspraken kunnen geen vrijstelling verlenen van bij of krachtens decreet vastgestelde procedurevereisten, onverminderd artikel 13. Zij hebben evenmin betrekking op de inhoud van de betrokken goedkeuringen, machtigingen, vergunningen of subsidies.
…
HOOFDSTUK VII. - Wijzigingsbepalingen
Art. 25. Aan artikel 161 van het wetboek der registratie, hypotheek- en griffierechten, zoals herhaaldelijk gewijzigd, wordt een 14° toegevoegd, dat luidt als volgt :
« 14° … » tekst zie bijlage 2.
…
HOOFDSTUK VIII. - Inwerkingtredingsbepaling
Art. 28. Dit decreet treedt in werking op de dag van bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.
Kondigen dit decreet af, bevelen dat het in het Belgisch Staatsblad zal worden bekendgemaakt.
Brussel, 30 maart 2007.
De minister-president van de Vlaamse Regering,
Y. LETERME
De Vlaamse minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening,
D. VAN MECHELEN
BIJLAGE 2
Tekst van artikel 161, 14° Vl.W.Reg. zoals hij geldt in het Vlaams Gewest met ingang van 19 juni 2007.
« 14° de overeenkomsten tot overdracht of aanwijzing van onroerende goederen als bedoeld in de artikelen 44, 109 en 131, voor zover de betrokken onroerende goederen deel uitmaken van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant, als bedoeld in het decreet van 21 maart 2007 betreffende de Brownfieldconvenanten, op voorwaarde dat de overdracht of de aanwijzing geschiedt met het oog op de realisatie van het Brownfieldproject.
Kosteloosheid wordt slechts verleend op voorwaarde dat bij de aan de formaliteit van de registratie onderworpen akte of verklaring betreffende de overeenkomst een attest is gevoegd waarin wordt bevestigd dat de overdracht of de aanwijzing geschiedt met het oog op de realisatie van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant, en dat de onroerende goederen waarvoor de kosteloze registratie wordt gevraagd deel uitmaken van dat Brownfieldproject. De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regelen betreffende de vormgeving van dat attest.
Wanneer de overeenkomst ook andere onroerende goederen omvat dan die bedoeld in het eerste lid en de overdracht of de aanwijzing geschiedt voor een gezamenlijke prijs, moet de verkoopwaarde van elk van de onderscheiden categorieën van onroerende goederen worden opgegeven in een verklaring als bedoeld in artikel 168.
Het evenredig recht is alsnog verschuldigd door de verkrijger van de onroerende goederen wanneer het Brownfieldproject niet tijdig wordt gestart of gerealiseerd conform de in het Brownfieldconvenant opgenomen voorwaarden. Het evenredig recht wordt opeisbaar te rekenen van de kennisgeving van het niet langer vervuld zijn van de voorwaarden voor het behoud van de kosteloosheid. Deze kennisgeving wordt bij ter post aangetekende brief gedaan aan de ontvanger van het kantoor waar de overeenkomst werd geregistreerd, door de door de Vlaamse Regering aangewezen ambtenaar of instantie. »
BIJLAGE 3
Uittreksel uit het Belgisch Staatsblad van 04.02.2008, Ed. 2
VLAAMSE OVERHEID
9 NOVEMBER 2007. - Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de vorm van het attest tot het verkrijgen van kosteloze registratie in het kader van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant
De Vlaamse Regering,
Gelet op het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, inzonderheid op artikel 161, 14°, tweede lid, ingevoegd bij het decreet van 30 maart 2007;
Gelet op het advies van de Inspectie van Financiën, gegeven op 18 september 2007;
Gelet op het advies nr. 43.647/1 van de Raad van State, gegeven op 18 oktober 2007, met toepassing van artikel 84, § 1, eerste lid, 1°, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State;
Op voorstel van de Vlaamse minister van Begroting en Financiën en Ruimtelijke Ordening;
Na beraadslaging,
Besluit :
Artikel 1. Het model van het attest tot het verkrijgen van kosteloze registratie in het kader van een Brownfieldproject dat het voorwerp uitmaakt van een Brownfieldconvenant, bedoeld in artikel 161, 14°, tweede lid, van het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, wordt vastgesteld in de bijlage gevoegd bij dit besluit.
Art. 2. Dit besluit treedt in werking op de dag van bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.
Art. 3. De Vlaamse minister, bevoegd voor de ruimtelijke ordening, is belast met de uitvoering van dit besluit.
Brussel, 9 november 2007.
De minister-president van de Vlaamse Regering,
K. PEETERS
De Viceminister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening,
D. VAN MECHELEN