Aanschrijving nr. 17 dd. 29.07.1975
AANSCHRIJVING 75/017
Aanschrijving nr. 17 dd. 29.07.1975
Geregelde verkopen van gebouwen en gronden
Doel.
1. Deze aanschrijving heeft tot doel de regeling toe te lichten die op het stuk van de aftrek geldt voor belastingplichtigen die geregeld in artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek bedoelde gebouwen overdragen, of oprichten voor rekening van derden, en gronden of onverdeelde aandelen in gronden, al of niet met gebouwen erop, verkopen.
Eerste afdeling. Algemene begrippen.
Gedeeltelijke belastingplicht.
2. Ieder die geregeld in artikel 9, § 3, van het Wetboek bedoelde gebouwen overdraagt of opricht voor rekening van derden verricht leveringen of diensten die aan de belasting onderworpen zijn en die recht geven op aftrek van de belasting geheven van de goederen en diensten welke werden gebruikt voor het verrichten van die handelingen.
Daarentegen verricht ieder die gronden of onverdeelde aandelen in gronden verkoopt handelingen die buiten de werkingssfeer van het BTW-Wetboek vallen en die bijgevolg geen recht op aftrek geven.
Daaruit volgt dat ieder die geregeld de dubbele werkzaamheid uitoefent welke erin bestaat in artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek bedoelde gebouwen over te dragen of op te richten voor rekening van derden, en gronden of onverdeelde aandelen in gronden te verkopen, een gemengde belastingplichtige is in de zin van artikel 46 van het Wetboek. Die belastingplichtige verricht inderdaad, in de uitoefening van zijn geregelde werkzaamheid, zowel handelingen waarvoor aanspraak op aftrek bestaat als handelingen waarvoor geen aanspraak op aftrek bestaat.
Aftrek van de BTW geheven van de goederen en diensten welke door die belastingplichtigen voor hun dubbele werkzaamheid worden gebruikt.
4. Overeenkomstig artikel 46, § 1, van het Wetboek, mogen die belastingplichtigen de belasting geheven van het geheel van hun geregelde werkzaamheid slechts in aftrek brengen naar verhouding van het bedrag van de handelingen waarvoor aanspraak op aftrek bestaat tot het totale bedrag van de handelingen die ze geregeld verrichten. De regel van het algemeen verhoudingsgetal treft zonder onderscheid alle BTW geheven van de voor hun dubbele werkzaamheid gebruikte goederen en diensten.
Die belastingplichtigen mogen, voor de toepassing van artikel 45, § 1, van het Wetboek, slechts afzien van die wijze van aftrek wanneer zij de administratie uitdrukkelijk om de toepassing van de regel van het werkelijk gebruik hebben verzocht (art. 46, § 2, eerste volzin, van het Wetboek) of wanneer, in voorkomend geval, de administratie hen verplicht heeft deze laatste regel te volgen (art. 46, § 2, tweede volzin, van het Wetboek).
5. De wijze waarop de aan de regel van het algemeen verhoudingsgetal onderworpen belastingplichtige dat verhoudingsgetal berekent en de manier waarop, in voorkomend geval, de gedane aftrek herzien moet worden, zijn nader bepaald in de §§ 79 tot 87 van de aanschrijving van 31 december 1970, nr. 103.
In dat verband valt er op te merken dat, wegens de aard zelf van hun werkzaamheid, die belastingplichtigen voor de berekening van het algemeen verhoudingsgetal rekening moeten houden met het bedrag van de huurgelden die voortkomen van de onroerende verhuringen die zij hebben toegestaan.
6. Wanneer die belastingplichtigen, overeenkomstig artikel 46, § 2, van het Wetboek, de regel van het werkelijke gebruik wensen te volgen, moeten zij, voor de toepassing van artikel 45, § 1, van het Wetboek, de in de nrs. 7 tot 28 uiteengezette regels volgen (z. afdelingen 2 en 3).
Afdeling 2. Aftrek volgens de regel van het werkelijk gebruik. Te volgen werkwijze.
7. De aftrek bedoeld in artikel 45, § 1, van het Wetboek kan slechts worden gedaan volgens de regel van het werkelijk gebruik wanneer de belastingplichtige daartoe een voorafgaand verzoek richt tot de hoofdcontroleur van het BTW-controlekantoor waaronder hij ressorteert (z. art. 46, § 2, eerste volzin, van het Wetboek) of wanneer de administratie hem kennis heeft gegeven van de beslissing dat hij de aftrek moet doen volgens de regel van het werkelijk gebruik.
In geval van optie, oefent de belastingplichtige die optie uit in een stuk dat hij voegt bij de eerste aangifte waarin hij ervan gebruik maakt (z. aanschr. nr. 103/1970,89).
Kenmerken van het stelsel van het werkelijk gebruik.
8. Wanneer een belastingplichtige onderworpen is aan het stelsel van het werkelijk gebruik kan de van zijn beroepsuitgaven geheven BTW in vier categorieën worden ingedeeld:
Bij de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan het stelsel van het werkelijk gebruik kunnen die vier categorieën BTW voorkomen.
BTW die volledig aftrekbaar is.
9. De belasting geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op het oprichten van de gebouwen is, in beginsel, volledig aftrekbaar alsof de gehele geregelde werkzaamheid van de belastingplichtige aan de BTW zou zijn onderworpen.
10. Onder die uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
11. De aftrek van de BTW geheven van de infrastructuurwerken, die ertoe strekken gronden bouwrijp te maken, wordt geregeld in de nrs. 20 tot 28 (z. afdeling 3).
12. De beperkingen van het recht op aftrek bedoeld in de artikelen 45, §§ 2 en 3, en 100 van het Wetboek, mogen niet uit het oog worden verloren, evenmin overigens als bij een belastingplichtige wiens hele werkzaamheid aan de BTW onderworpen is.
Niet-aftrekbare BTW.
13. De BTW geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op de gronden zijn in geen geval aftrekbaar.
Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
14. De aftrek van de BTW geheven van de infrastructuurwerken die ertoe strekken gronden bouwrijp te maken, wordt geregeld in de nrs. 20 tot 28 (z. afdeling 3).
BTW die aftrekbaar is volgens een bijzonder verhoudingsgetal met betrekking tot het werkelijk gebruik.
15. De BTW geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op de verkoop van een bepaald gebouw samen met de grond waarop dit gebouw is opgericht, is aftrekbaar volgens een bijzonder verhoudingsgetal met betrekking tot het werkelijk gebruik. Dat getal wordt berekend aan de hand van een breuk, waarvan de teller het gedeelte is van de verkoopprijs, exclusief BTW, dat betrekking heeft op het gebouw, en de noemer de totale verkoopprijs, exclusief BTW, van het gebouw en de grond. Het spreekt vanzelf dat onder gebouw in de zin van artikel 9, § 3, van het Wetboek eveneens moet worden verstaan de verdiepingen of de gedeelten van een verdieping van een zelfde gebouw.
16. Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
BTW die aftrekbaar is volgens het algemeen verhoudingsgetal.
17. De BTW geheven van de door de belastingplichtige gemaakte algemene administratiekosten is aftrekbaar volgens een verhoudingsgetal dat berekend wordt volgens de regels die normaal worden gevolgd om het algemeen verhoudingsgetal vast te stellen (z. nr. 5). In dit verband wordt opgemerkt dat het verhoudingsgetal moet worden berekend aan de hand van een breuk waarvan de noemer onder meer het bedrag van de huurgelden van de onroerende verhuringen omvat, zelfs wanneer deze verhuringen betrekking hebben op onroerende goederen die bestemd zijn om met toepassing van de BTW te worden verkocht.
18. Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
Verhuur van gebouwen vooraleer ze worden verkocht.
19. De omstandigheid dat een in deze aanschrijving bedoelde belastingplichtige, die de hoedanigheid heeft van beroepsoprichter in de zin van artikel 8, § 1, van het Wetboek, een voor de verkoop bestemd gebouw verhuurt vooraleer het wordt vervreemd, heeft geen enkele invloed op de volledige aftrekbaarheid van de in de nrs. 9 en 10 bedoelde BTW.
Daarentegen mag de BTW geheven van de goederen en diensten die uitsluitend worden gebruikt voor de verhuur van die gebouwen niet in aftrek worden gebracht. Dat is inzonderheid het geval voor de BTW geheven van de provisies (commissielonen) betaald aan makelaars en lasthebbers die bij de verhuur of bij de voor de verhuur gemaakte reclame tussenkomst hebben verleend (z. nr. 13, 5°) .
Wanneer de belastingplichtige zich in het kader van die verhuur tegenover de huurder verbindt om hem, naast het genot van het onroerend goed, diensten te verstrekken (z. aanschr. nr. 4/1973, nr. 87) (Z. Revue nr. 11, blz. 113), dan is de BTW geheven van de goederen en diensten die voor het verlenen van die diensten worden gebruikt slechts aftrekbaar wanneer het verrichten van die diensten zelf aan de BTW is onderworpen (z. aanschr. nr. 4/1973, nrs. 89 tot 97).
Afdeling 3. Bijzondere regeling met betrekking tot de kosten voor infrastructuur, in het stelsel van het werkelijk gebruik.
Opmerkingen.
20. Er wordt aan herinnerd dat personen, die geen andere werkzaamheid uitoefenen dan het bouwrijp maken of het laten bouwrijp maken van bouwgronden met het oog op de verkoop en zonder daarop gebouwen op te richten, slechts handelingen verrichten die buiten de werkingssfeer van het BTW-Wetboek vallen. Die personen hebben bijgevolg niet de hoedanigheid van belastingplichtige en zij kunnen dan ook niet de BTW in aftrek brengen die geheven werd van de goederen en diensten die gebruikt werden voor het bouwrijp maken van de verkochte gronden.
21. Op te merken valt dat de regels van onderhavige afdeling door de in nr. 2 bedoelde belastingplichtigen slechts kunnen worden ingeroepen wanneer zij uitdrukkelijk hebben geopteerd voor het stelsel van het werkelijk gebruik of wanneer de administratie hen verplicht heeft dat stelsel te volgen (z nr. 7). Bij ontstentenis van optie of van verplichting opgelegd door de administratie mag de aftrek bedoeld in artikel 45, § 1, van het Wetboek, zelfs van de BTW geheven van de kosten voor infrastructuur, slechts worden gedaan overeenkomstig de regels van het algemeen verhoudingsgetal (z. nrs. 4 en 5).
Definitie van kosten voor infrastructuur.
22. Voor de toepassing van deze aanschrijving wordt onder kosten voor infrastructuur verstaan de kosten van de werkzaamheden die verricht worden met het oog op het bouwrijp maken van gronden. Bedoeld worden niet alleen de werkzaamheden op de oppervlakte zelf van de verkochte gronden maar ook die welke buiten de verkochte oppervlakte worden gedaan.
Kosten voor infrastructuur zijn inzonderheid de kosten van de volgende werken : de nivellering van de grond, de afbraak van oude gebouwen, de aanleg van een toegang tot een parking, de aanleg van toegangswegen, de aanleg van groene zones en van tuinen, de aanleg van wegen, het plaatsen van riolen, de installatie van een water~-, gas- of elektriciteits- leidingnet, de installatie van een openbare verlichting en de aanleg van speelpleinen.
23. Die kosten voor infrastructuur omvatten ook de kosten voor opmeting van de grond waartoe de belastingplichtige na de verkrijging is overgegaan ten einde de grond in percelen te verdelen.
Regeling van toepassing met betrekking tot de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur.
24. De belasting geheven van de kosten voor infrastructuur is in principe niet aftrekbaar.
In de mate evenwel waarin de grond of gronden werkelijk verkocht zullen worden met een gebouw dat de belastingplichtige erop opricht of laat oprichten of dat hij erop zal oprichten of zal laten oprichten ongeacht of het gaat om een verkoop van het gebouw dan wel om een werkaanneming kan die belastingplichtige de belasting geheven van de infrastructuurwerken die hij heeft uitgevoerd of die hij heeft laten uitvoeren, aftrekken onder de voorwaarden en op de wijze bepaald in de nrs. 25 tot 28.
Bovendien is de belastingplichtige die een gebouw opricht dat hij nog niet heeft verkocht, eveneens gemachtigd de belasting af te trekken die van de kosten voor infrastructuur werd geheven.
Voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor te uitoefening van het recht op aftrek van de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur en wijze waarop die aftrek geschiedt.
25. Wanneer de belastingplichtige de grond en het gebouw verkoopt voor een niet gesplitste prijs, kan de belasting geheven van de kosten voor infrastructuurwerken worden afgetrokken aangezien de BTW, verschuldigd ter zake van die verkoop, moet worden geheven over een maatstaf welke de kosten van die werken begrijpt.
26. Wanneer de belastingplichtige twee onderscheiden contracten sluit, waarvan het ene de verkoop van de grond en het andere de verkoop of de oprichting van het gebouw tot voorwerp heeft, mag hij de belasting geheven van de kosten voorinfrastructuur in aftrek brengen voor zover hij aantoont dat de contracten nauw aan elkaar verbonden zijn en dat, overeenkomstig de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen, de kosten voor infrastructuur met betrekking tot de grond begrepen zijn in het bedrag dat de maatstaf van heffing van de BTW vormt. Dat houdt in dat het contract met betrekking tot het gebouw gesloten moet zijn ten laatste op het tijdstip van de verkoop van de grond.
De belastingplichtige die de kosten voor infrastructuurwerken met betrekking tot de grond niet opneemt in de maatstaf van heffing van de BTW, heeft geen recht op aftrek van de belasting geheven van die kosten.
27. De belastingplichtige kan het recht op aftrek van de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur slechts uitoefenen vanaf het tijdstip dat het contract houdende verkoop van het gebouw en de grond, of de contracten met betrekking tot het gebouw en met betrekking tot de grond, gesloten zijn.
Wanneer het contract of de contracten enkel betrekking hebben op een verdieping of een gedeelte van een verdieping van een gebouw waarvan de bouw nog niet is aangevat, kan het recht op aftrek worden uitgeoefend van zodra dat contract of die contracten gesloten worden; dan mag aftrek worden verricht van de belasting geheven van de infrastructuurwerken met betrekking tot het geheel van het op te richten gebouw.
Zo de belastingplichtige echter reeds de oprichting van het gebouw aanvangt alvorens het in nr. 25 beoogde contract Of de in nr. 26 bedoelde contracten gesloten te hebben, is hij gemachtigd het recht op aftrek uit te oefenen van zodra hij met de bouw begint.
Zijn recht op aftrek kan uitgeoefend worden vanaf en in de eerste periodieke BTW-aangifte die hij moet indienen, naargelang van het geval, hetzij na het sluiten van het contract of de contracten, hetzij na de aanvang van de bouwwerken.
28. Wanneer het met het gebouw verkochte perceel slechts een gedeelte uitmaakt van de grond waarvoor de infrastructuurwerken werden uitgevoerd, dan wordt het bedrag van de aftrekbare belasting vastgesteld door middel van een breuk, met als teller de oppervlakte van het met het gebouw verkochte perceel, en als noemer de totale oppervlakte van de percelen waarvoor de infrastructuurwerken werden uitgevoerd.
Dezelfde regel is van toepassing wanneer in een bepaalde verkaveling de belastingplichtige op één der verkavelde percelen een gebouw opricht dat hij nog niet heeft verkocht.
Afdeling 4. Bijzondere gevallen. Overdracht om niet van gebouwen aan een gemeente.
29. Het komt voor dat de gemeente bij wie de belastingplichtige die de in nr. 2 bedoelde werkzaamheid uitoefent, een verkavelingsvergunning of een bouwvergunning aanvraagt, als voorwaarde van de vergunning oplegt, hetzij op de verkaveling in kwestie een gebouw op te richten dat de gemeente zal opnemen in haar privé-patrimonium zonder geldelijke tegenprestatie, hetzij zonder betaling van een prijs en met hetzelfde doel aan de gemeente een verdieping of een gedeelte van een verdieping af te staan van een gebouw dat de belastingplichtige opricht met het oog op de verkoop.
30. Wanneer de belastingplichtige die aan de gemeente de eigendom van een gebouw dat hij heeft opgericht of heeft laten oprichten om niet afstaat, een belastingplichtige is bedoeld in artikel 8, § 1, van het Wetboek, dan is die afstand om niet onderworpen aan de BTW over de normale waarde van het gebouw, bij toepassing van artikel 12, § 2, tweede lid, van het Wetboek. Die BTW is verschuldigd door de belastingplichtige; de kosten voor infrastructuur met betrekking tot de grond waarop het gebouw is opgericht dienen te worden begrepen in de normale waarde wanneer de belastingplichtige de BTW op die kosten in aftrek heeft gebracht.
Publiekrechtelijke beroepsoprichters.
31. De provincies, de gemeenten en de openbare instellingen die geregeld in artikel 9, § 3, van het Wetboek bedoelde gebouwen verkopen zijn BTW-belastingplichtigen krachtens artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 26, van 2 december 1970.
32. Wanneer zij hun werkzaamheid in dezelfde omstandigheden uitoefenen als de private bouwpromotors en verkavelaarspromotors, zijn de regels van deze aanschrijving toepasselijk in hun sector als belastingplichtige.
Opheffingsbepaling.
33. De regels bepaald in het tweede en derde geval van de beslissing van 3 februari 1972, nr. E.T. 8.402, gepubliceerd onder nr. 290 van de BTW-Revue nr. 7, worden opgeheven.
Aanschrijving nr. 17 dd. 29.07.1975
Geregelde verkopen van gebouwen en gronden
Doel.
1. Deze aanschrijving heeft tot doel de regeling toe te lichten die op het stuk van de aftrek geldt voor belastingplichtigen die geregeld in artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek bedoelde gebouwen overdragen, of oprichten voor rekening van derden, en gronden of onverdeelde aandelen in gronden, al of niet met gebouwen erop, verkopen.
Eerste afdeling. Algemene begrippen.
Gedeeltelijke belastingplicht.
2. Ieder die geregeld in artikel 9, § 3, van het Wetboek bedoelde gebouwen overdraagt of opricht voor rekening van derden verricht leveringen of diensten die aan de belasting onderworpen zijn en die recht geven op aftrek van de belasting geheven van de goederen en diensten welke werden gebruikt voor het verrichten van die handelingen.
Daarentegen verricht ieder die gronden of onverdeelde aandelen in gronden verkoopt handelingen die buiten de werkingssfeer van het BTW-Wetboek vallen en die bijgevolg geen recht op aftrek geven.
Daaruit volgt dat ieder die geregeld de dubbele werkzaamheid uitoefent welke erin bestaat in artikel 9, § 3, van het BTW-Wetboek bedoelde gebouwen over te dragen of op te richten voor rekening van derden, en gronden of onverdeelde aandelen in gronden te verkopen, een gemengde belastingplichtige is in de zin van artikel 46 van het Wetboek. Die belastingplichtige verricht inderdaad, in de uitoefening van zijn geregelde werkzaamheid, zowel handelingen waarvoor aanspraak op aftrek bestaat als handelingen waarvoor geen aanspraak op aftrek bestaat.
| 3. | Dat is inzonderheid het geval voor : |
| a) | de zogenaamde bouwpromotors, wier geregelde werkzaamheid erin bestaat gebouwen op te richten of te laten oprichten om ze voor, tijdens of na de oprichting geheel of ten dele te vervreemden (appartementen, kantoren, winkels, enz.) samen met de grond of met de onverdeelde aandelen in de grond waarop die gebouwen worden opgericht; |
| b) | de zogenaamde verkavelaars-promotors die buiten de onder letter a omschreven werkzaamheid, ongebouwde gronden verkopen die ze hebben verkaveld en bouwrijp gemaakt; |
| c) | de aannemers van openbare of particuliere werken die, naast hun werkzaamheid van aannemer, gronden verkopen zonder gebouwen nadat zij die gronden bouwrijp hebben gemaakt, of die de werkzaamheid van bouwpromotor of van verkavelaarpromotor uitoefenen. |
4. Overeenkomstig artikel 46, § 1, van het Wetboek, mogen die belastingplichtigen de belasting geheven van het geheel van hun geregelde werkzaamheid slechts in aftrek brengen naar verhouding van het bedrag van de handelingen waarvoor aanspraak op aftrek bestaat tot het totale bedrag van de handelingen die ze geregeld verrichten. De regel van het algemeen verhoudingsgetal treft zonder onderscheid alle BTW geheven van de voor hun dubbele werkzaamheid gebruikte goederen en diensten.
Die belastingplichtigen mogen, voor de toepassing van artikel 45, § 1, van het Wetboek, slechts afzien van die wijze van aftrek wanneer zij de administratie uitdrukkelijk om de toepassing van de regel van het werkelijk gebruik hebben verzocht (art. 46, § 2, eerste volzin, van het Wetboek) of wanneer, in voorkomend geval, de administratie hen verplicht heeft deze laatste regel te volgen (art. 46, § 2, tweede volzin, van het Wetboek).
5. De wijze waarop de aan de regel van het algemeen verhoudingsgetal onderworpen belastingplichtige dat verhoudingsgetal berekent en de manier waarop, in voorkomend geval, de gedane aftrek herzien moet worden, zijn nader bepaald in de §§ 79 tot 87 van de aanschrijving van 31 december 1970, nr. 103.
In dat verband valt er op te merken dat, wegens de aard zelf van hun werkzaamheid, die belastingplichtigen voor de berekening van het algemeen verhoudingsgetal rekening moeten houden met het bedrag van de huurgelden die voortkomen van de onroerende verhuringen die zij hebben toegestaan.
6. Wanneer die belastingplichtigen, overeenkomstig artikel 46, § 2, van het Wetboek, de regel van het werkelijke gebruik wensen te volgen, moeten zij, voor de toepassing van artikel 45, § 1, van het Wetboek, de in de nrs. 7 tot 28 uiteengezette regels volgen (z. afdelingen 2 en 3).
Afdeling 2. Aftrek volgens de regel van het werkelijk gebruik. Te volgen werkwijze.
7. De aftrek bedoeld in artikel 45, § 1, van het Wetboek kan slechts worden gedaan volgens de regel van het werkelijk gebruik wanneer de belastingplichtige daartoe een voorafgaand verzoek richt tot de hoofdcontroleur van het BTW-controlekantoor waaronder hij ressorteert (z. art. 46, § 2, eerste volzin, van het Wetboek) of wanneer de administratie hem kennis heeft gegeven van de beslissing dat hij de aftrek moet doen volgens de regel van het werkelijk gebruik.
In geval van optie, oefent de belastingplichtige die optie uit in een stuk dat hij voegt bij de eerste aangifte waarin hij ervan gebruik maakt (z. aanschr. nr. 103/1970,89).
Kenmerken van het stelsel van het werkelijk gebruik.
8. Wanneer een belastingplichtige onderworpen is aan het stelsel van het werkelijk gebruik kan de van zijn beroepsuitgaven geheven BTW in vier categorieën worden ingedeeld:
| 1° | de BTW die volledig aftrekbaar is, onverminderd de eventuele toepassing van de artikelen 45, §§ 2 en 3, en 100 van het Wetboek; |
| 2° | de BTW die niet in aftrek kan worden gebracht; |
| 3° | de BTW die aftrekbaar is volgens een bijzonder verhoudingsgetal met betrekking tot het werkelijk gebruik; |
| 4° | de BTW die aftrekbaar is volgens een verhoudingsgetal dat, overeenkomstig de regels van het algemeen verhoudingsgetal, vastgesteld wordt rekening houdend met het geheel van de door de belastingplichtige verrichte handelingen. |
BTW die volledig aftrekbaar is.
9. De belasting geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op het oprichten van de gebouwen is, in beginsel, volledig aftrekbaar alsof de gehele geregelde werkzaamheid van de belastingplichtige aan de BTW zou zijn onderworpen.
10. Onder die uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
| 1° | de kosten voor plans en bestekken met betrekking tot de gebouwen of met betrekking tot de verdeling van de grondoppervlakte in evenredige delen die behoren tot ieder appartement of tot iedere bouwlaag (verdieping of gedeelte van verdieping) van hetzelfde gebouw; |
| 2° | de kosten voor de werkzaamheden van studiebureaus met betrekking tot de op te richten gebouwen, met inbegrip van het studiewerk betreffende de weerstand van de grond; |
| 3° | de inkoopprijs van de voor het oprichten van de gebouwen gebruikte materialen; |
| 4° | de prijzen betaald aan derden (onderaannemers, vervoerders, enz.) die leveringen of diensten verrichten met betrekking tot de gebouwen; |
| 5° | de aankoopprijs of de huurvergoeding van machines en toestellen die voor het oprichten van de gebouwen worden gebruikt; |
| 6° | de aankoopprijs van vervoermiddelen die uitsluitend worden gebruikt voor de werkzaamheid van oprichter van gebouwen (vervoermiddelen bestemd voor het vervoer van materialen of werktuigen, of voor het vervoer van de arbeiders naar de werkplaats) . |
12. De beperkingen van het recht op aftrek bedoeld in de artikelen 45, §§ 2 en 3, en 100 van het Wetboek, mogen niet uit het oog worden verloren, evenmin overigens als bij een belastingplichtige wiens hele werkzaamheid aan de BTW onderworpen is.
Niet-aftrekbare BTW.
13. De BTW geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op de gronden zijn in geen geval aftrekbaar.
Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
| 1° | de kosten voor opmeting en afpaling die betrekking hebben op de aankoop van de grond; |
| 2° | de provisie (commissielonen) betaald aan makelaars en lasthebbers die bij de aankoop van de gronden tussenkomst hebben verleend; |
| 3° | de provisie (commissielonen) betaald aan makelaars en lasthebbers die tussenkomst hebben verleend bij de verkoop van gronden waarop de belastingplichtige geen gebouw zal oprichten; |
| 4° | de reclamekosten die uitsluitend worden gemaakt voor de verkoop van gronden waarop de belastingplichtige geen gebouw zal oprichten; |
| 5° | de reclamekosten die worden gemaakt voor de verhuur van gebouwen en de provisie (commissielonen) betaald aan makelaars en lasthebbers die bij de verhuur tussenkomst hebben verleend (z. nr. 19). |
BTW die aftrekbaar is volgens een bijzonder verhoudingsgetal met betrekking tot het werkelijk gebruik.
15. De BTW geheven van de uitgaven die uitsluitend betrekking hebben op de verkoop van een bepaald gebouw samen met de grond waarop dit gebouw is opgericht, is aftrekbaar volgens een bijzonder verhoudingsgetal met betrekking tot het werkelijk gebruik. Dat getal wordt berekend aan de hand van een breuk, waarvan de teller het gedeelte is van de verkoopprijs, exclusief BTW, dat betrekking heeft op het gebouw, en de noemer de totale verkoopprijs, exclusief BTW, van het gebouw en de grond. Het spreekt vanzelf dat onder gebouw in de zin van artikel 9, § 3, van het Wetboek eveneens moet worden verstaan de verdiepingen of de gedeelten van een verdieping van een zelfde gebouw.
16. Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
| 1° | de reclamekosten die gemaakt worden voor de verkoop van het gebouw samen met de grond; |
| 2° | de provisie (commissieloon) van de makelaar of lasthebber die bij de verkoop van het gebouw met de grond tussenkomst heeft verleend. |
17. De BTW geheven van de door de belastingplichtige gemaakte algemene administratiekosten is aftrekbaar volgens een verhoudingsgetal dat berekend wordt volgens de regels die normaal worden gevolgd om het algemeen verhoudingsgetal vast te stellen (z. nr. 5). In dit verband wordt opgemerkt dat het verhoudingsgetal moet worden berekend aan de hand van een breuk waarvan de noemer onder meer het bedrag van de huurgelden van de onroerende verhuringen omvat, zelfs wanneer deze verhuringen betrekking hebben op onroerende goederen die bestemd zijn om met toepassing van de BTW te worden verkocht.
18. Onder deze uitgaven worden inzonderheid ondergebracht:
| 1° | de kosten van het administratief beheer die betrekking hebben op de gehele werkzaamheid van de belastingplichtige; |
| 2° | de aankoop van bedrijfsmiddelen die door de belastingplichtige worden gebruikt voor zijn gehele werkzaamheid, zoals bijvoorbeeld, schrijfmachines, kantoormeubelen, autovoertuigen, andere dan die bedoeld in nr. 10, 6°, enz.; |
| 3° | de reclamekosten en de provisies (commissielonen), andere dan die bedoeld in de nrs. 13 en 16. |
19. De omstandigheid dat een in deze aanschrijving bedoelde belastingplichtige, die de hoedanigheid heeft van beroepsoprichter in de zin van artikel 8, § 1, van het Wetboek, een voor de verkoop bestemd gebouw verhuurt vooraleer het wordt vervreemd, heeft geen enkele invloed op de volledige aftrekbaarheid van de in de nrs. 9 en 10 bedoelde BTW.
Daarentegen mag de BTW geheven van de goederen en diensten die uitsluitend worden gebruikt voor de verhuur van die gebouwen niet in aftrek worden gebracht. Dat is inzonderheid het geval voor de BTW geheven van de provisies (commissielonen) betaald aan makelaars en lasthebbers die bij de verhuur of bij de voor de verhuur gemaakte reclame tussenkomst hebben verleend (z. nr. 13, 5°) .
Wanneer de belastingplichtige zich in het kader van die verhuur tegenover de huurder verbindt om hem, naast het genot van het onroerend goed, diensten te verstrekken (z. aanschr. nr. 4/1973, nr. 87) (Z. Revue nr. 11, blz. 113), dan is de BTW geheven van de goederen en diensten die voor het verlenen van die diensten worden gebruikt slechts aftrekbaar wanneer het verrichten van die diensten zelf aan de BTW is onderworpen (z. aanschr. nr. 4/1973, nrs. 89 tot 97).
Afdeling 3. Bijzondere regeling met betrekking tot de kosten voor infrastructuur, in het stelsel van het werkelijk gebruik.
Opmerkingen.
20. Er wordt aan herinnerd dat personen, die geen andere werkzaamheid uitoefenen dan het bouwrijp maken of het laten bouwrijp maken van bouwgronden met het oog op de verkoop en zonder daarop gebouwen op te richten, slechts handelingen verrichten die buiten de werkingssfeer van het BTW-Wetboek vallen. Die personen hebben bijgevolg niet de hoedanigheid van belastingplichtige en zij kunnen dan ook niet de BTW in aftrek brengen die geheven werd van de goederen en diensten die gebruikt werden voor het bouwrijp maken van de verkochte gronden.
21. Op te merken valt dat de regels van onderhavige afdeling door de in nr. 2 bedoelde belastingplichtigen slechts kunnen worden ingeroepen wanneer zij uitdrukkelijk hebben geopteerd voor het stelsel van het werkelijk gebruik of wanneer de administratie hen verplicht heeft dat stelsel te volgen (z nr. 7). Bij ontstentenis van optie of van verplichting opgelegd door de administratie mag de aftrek bedoeld in artikel 45, § 1, van het Wetboek, zelfs van de BTW geheven van de kosten voor infrastructuur, slechts worden gedaan overeenkomstig de regels van het algemeen verhoudingsgetal (z. nrs. 4 en 5).
Definitie van kosten voor infrastructuur.
22. Voor de toepassing van deze aanschrijving wordt onder kosten voor infrastructuur verstaan de kosten van de werkzaamheden die verricht worden met het oog op het bouwrijp maken van gronden. Bedoeld worden niet alleen de werkzaamheden op de oppervlakte zelf van de verkochte gronden maar ook die welke buiten de verkochte oppervlakte worden gedaan.
Kosten voor infrastructuur zijn inzonderheid de kosten van de volgende werken : de nivellering van de grond, de afbraak van oude gebouwen, de aanleg van een toegang tot een parking, de aanleg van toegangswegen, de aanleg van groene zones en van tuinen, de aanleg van wegen, het plaatsen van riolen, de installatie van een water~-, gas- of elektriciteits- leidingnet, de installatie van een openbare verlichting en de aanleg van speelpleinen.
23. Die kosten voor infrastructuur omvatten ook de kosten voor opmeting van de grond waartoe de belastingplichtige na de verkrijging is overgegaan ten einde de grond in percelen te verdelen.
Regeling van toepassing met betrekking tot de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur.
24. De belasting geheven van de kosten voor infrastructuur is in principe niet aftrekbaar.
In de mate evenwel waarin de grond of gronden werkelijk verkocht zullen worden met een gebouw dat de belastingplichtige erop opricht of laat oprichten of dat hij erop zal oprichten of zal laten oprichten ongeacht of het gaat om een verkoop van het gebouw dan wel om een werkaanneming kan die belastingplichtige de belasting geheven van de infrastructuurwerken die hij heeft uitgevoerd of die hij heeft laten uitvoeren, aftrekken onder de voorwaarden en op de wijze bepaald in de nrs. 25 tot 28.
Bovendien is de belastingplichtige die een gebouw opricht dat hij nog niet heeft verkocht, eveneens gemachtigd de belasting af te trekken die van de kosten voor infrastructuur werd geheven.
Voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor te uitoefening van het recht op aftrek van de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur en wijze waarop die aftrek geschiedt.
25. Wanneer de belastingplichtige de grond en het gebouw verkoopt voor een niet gesplitste prijs, kan de belasting geheven van de kosten voor infrastructuurwerken worden afgetrokken aangezien de BTW, verschuldigd ter zake van die verkoop, moet worden geheven over een maatstaf welke de kosten van die werken begrijpt.
26. Wanneer de belastingplichtige twee onderscheiden contracten sluit, waarvan het ene de verkoop van de grond en het andere de verkoop of de oprichting van het gebouw tot voorwerp heeft, mag hij de belasting geheven van de kosten voorinfrastructuur in aftrek brengen voor zover hij aantoont dat de contracten nauw aan elkaar verbonden zijn en dat, overeenkomstig de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen, de kosten voor infrastructuur met betrekking tot de grond begrepen zijn in het bedrag dat de maatstaf van heffing van de BTW vormt. Dat houdt in dat het contract met betrekking tot het gebouw gesloten moet zijn ten laatste op het tijdstip van de verkoop van de grond.
De belastingplichtige die de kosten voor infrastructuurwerken met betrekking tot de grond niet opneemt in de maatstaf van heffing van de BTW, heeft geen recht op aftrek van de belasting geheven van die kosten.
27. De belastingplichtige kan het recht op aftrek van de belasting geheven van de kosten voor infrastructuur slechts uitoefenen vanaf het tijdstip dat het contract houdende verkoop van het gebouw en de grond, of de contracten met betrekking tot het gebouw en met betrekking tot de grond, gesloten zijn.
Wanneer het contract of de contracten enkel betrekking hebben op een verdieping of een gedeelte van een verdieping van een gebouw waarvan de bouw nog niet is aangevat, kan het recht op aftrek worden uitgeoefend van zodra dat contract of die contracten gesloten worden; dan mag aftrek worden verricht van de belasting geheven van de infrastructuurwerken met betrekking tot het geheel van het op te richten gebouw.
Zo de belastingplichtige echter reeds de oprichting van het gebouw aanvangt alvorens het in nr. 25 beoogde contract Of de in nr. 26 bedoelde contracten gesloten te hebben, is hij gemachtigd het recht op aftrek uit te oefenen van zodra hij met de bouw begint.
Zijn recht op aftrek kan uitgeoefend worden vanaf en in de eerste periodieke BTW-aangifte die hij moet indienen, naargelang van het geval, hetzij na het sluiten van het contract of de contracten, hetzij na de aanvang van de bouwwerken.
28. Wanneer het met het gebouw verkochte perceel slechts een gedeelte uitmaakt van de grond waarvoor de infrastructuurwerken werden uitgevoerd, dan wordt het bedrag van de aftrekbare belasting vastgesteld door middel van een breuk, met als teller de oppervlakte van het met het gebouw verkochte perceel, en als noemer de totale oppervlakte van de percelen waarvoor de infrastructuurwerken werden uitgevoerd.
Dezelfde regel is van toepassing wanneer in een bepaalde verkaveling de belastingplichtige op één der verkavelde percelen een gebouw opricht dat hij nog niet heeft verkocht.
Afdeling 4. Bijzondere gevallen. Overdracht om niet van gebouwen aan een gemeente.
29. Het komt voor dat de gemeente bij wie de belastingplichtige die de in nr. 2 bedoelde werkzaamheid uitoefent, een verkavelingsvergunning of een bouwvergunning aanvraagt, als voorwaarde van de vergunning oplegt, hetzij op de verkaveling in kwestie een gebouw op te richten dat de gemeente zal opnemen in haar privé-patrimonium zonder geldelijke tegenprestatie, hetzij zonder betaling van een prijs en met hetzelfde doel aan de gemeente een verdieping of een gedeelte van een verdieping af te staan van een gebouw dat de belastingplichtige opricht met het oog op de verkoop.
30. Wanneer de belastingplichtige die aan de gemeente de eigendom van een gebouw dat hij heeft opgericht of heeft laten oprichten om niet afstaat, een belastingplichtige is bedoeld in artikel 8, § 1, van het Wetboek, dan is die afstand om niet onderworpen aan de BTW over de normale waarde van het gebouw, bij toepassing van artikel 12, § 2, tweede lid, van het Wetboek. Die BTW is verschuldigd door de belastingplichtige; de kosten voor infrastructuur met betrekking tot de grond waarop het gebouw is opgericht dienen te worden begrepen in de normale waarde wanneer de belastingplichtige de BTW op die kosten in aftrek heeft gebracht.
Publiekrechtelijke beroepsoprichters.
31. De provincies, de gemeenten en de openbare instellingen die geregeld in artikel 9, § 3, van het Wetboek bedoelde gebouwen verkopen zijn BTW-belastingplichtigen krachtens artikel 1, 2°, van het koninklijk besluit nr. 26, van 2 december 1970.
32. Wanneer zij hun werkzaamheid in dezelfde omstandigheden uitoefenen als de private bouwpromotors en verkavelaarspromotors, zijn de regels van deze aanschrijving toepasselijk in hun sector als belastingplichtige.
Opheffingsbepaling.
33. De regels bepaald in het tweede en derde geval van de beslissing van 3 februari 1972, nr. E.T. 8.402, gepubliceerd onder nr. 290 van de BTW-Revue nr. 7, worden opgeheven.
Bron: FisconetPlus