Administratie van de ondernemings- en inkomensfiscaliteit

Dienst IV - Geschillen

Inning en Invordering

Sector IV – Directie 4

Circulaire nr. 609.763 (AOIF Nr. 8/2011) en nr. IR/IV-4/92.864 (I Nr. 1/2011) dd. 07.02.2011

Onroerende voorheffing

Improductiviteit – Passiefhuizen

Waals decreet van 10 december 2009 houdende fiscale billijkheid en milieuefficiëntie voor het wagenpark en de passiefhuizen.

Wijziging van de artikelen 255 en 257 WIB92

Aan alle ambtenaren van de niveaus A en B van de sector taxatie en invordering DB

Commentaar op hoofdstuk I van het Waals Decreet van 10 december 2009 houdende fiscale billijkheid en milieuefficiëntie voor het wagenpark en de passiefhuizen ( BS 23.12.2009 )

I. INLEIDING

1. Deze circulaire geeft commentaar op de bepalingen van hoofdstuk I van het Waals decreet van

10 december 2009 houdende fiscale billijkheid en milieuefficiëntie voor het wagenpark en de passiefhuizen (BS 23.12.2009), hierna WD 10.12.2009 genoemd, gewijd aan de onroerende voorheffing in het Waals Gewest.

Deze commentaar wordt onderverdeeld in twee delen in functie van de datum van inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen.

2. De bepalingen van hoofdstuk 1 van het WD 10.12.2009 strekken ertoe :

- de strijd aan te binden tegen leegstaande woningen en tegen het behoud van buitengebruik gestelde industriële gebouwen door een wijziging van de toepassingsvoorwaarden voor de evenredige vermindering van de onroerende voorheffing in geval van leegstand/improductiviteit (artikel 2, 2°, WD 10.12.2009) ;

- het verlenen van de vermindering van de onroerende voorheffing voor bescheiden woning uitsluitend wanneer het gaat om de enige woning (artikel 2, 1°, WD 10.12.2009);

- de vernieuwing van passiefhuizen aan te moedigen door een vermindering van het tarief van de onroerende voorheffing voor verbouwde passiefhuizen (artikel 1, WD 10.12.2009) .

II. INWERKINGTREDING VAN DE WETTELIJKE BEPALINGEN

3. Het WD 10.12.2009 is in werking getreden op de dag van zijn bekendmaking in het Belgisch Staatsblad, namelijk op 23.12.2009.

4. Toepassing van de betrokken bepalingen.

Krachtens artikel 4 van het WD 10.12.2009:

- Is vanaf het aanslagjaar 2009 van toepassing: artikel 2, 2 ° betreffende de wijziging aan de voorwaarden voor de evenredige vermindering van de onroerende voorheffing in geval van leegstaand/improductiviteit.

Deze bepaling wordt besproken in punt III, deel 1 van deze circulaire.

- Zijn vanaf het aanslagjaar 2010 van toepassing: de artikelen 1 en 2, 1° betreffende respectievelijk het verlenen van verminderde aanslagtarieven van toepassing op vernieuwde woningen met het oog op hun verbouwing tot passiefhuizen en de wijziging inzake de vermindering “bescheiden woning”.

Deze bepalingen worden besproken in punt III, deel 2 van deze circulaire.

III. COMMENTAAR OP DE WETTELIJKE BEPALINGEN

Deel 1: Commentaar op artikel 2, 2° met betrekking tot de wijziging van de toepassingsvoorwaarden voor de evenredige vermindering van de onroerende voorheffing in geval van leegstaand/improductiviteit.

5. Ter herinnering, de in dit deel uiteengezette bepaling is van toepassing vanaf het aanslagjaar 2009.

6. Krachtens artikel 2, 2° WD 10.12.2009 wordt artikel 257, eerste lid, 4° WIB92 vervangen als volgt:

“ 4° kwijtschelding of verlaging van de onroerende voorheffing in verhouding tot de duur en de omvang van de leegstand, inactiviteit of improductiviteit van het onroerend goed :

a) indien een niet ingericht bebouwd onroerend goed minstens 180 dagen in de loop van het jaar onbezet en improductief is gebleven;

b) indien het geheel van het materieel en de outillage, of een deel hiervan dat minstens 25 % van het kadastraal inkomen ervan vertegenwoordigt, gedurende 90 dagen in de loop van het jaar inactief is gebleven;

c) indien het geheel van hetzij een bebouwd onroerend goed, hetzij van het materieel en de outillage, of een deel hiervan dat minstens 25 % van het respectieve kadastraal inkomen ervan vertegenwoordigt, vernietigd is.

De verminderingsvoorwaarden worden per kadastraal perceel of per gedeelte van kadastraal perceel vastgelegd wanneer een dergelijk gedeelte hetzij een aparte woning, hetzij een productie- of activiteitsdepartement of -afdeling vormt die apart kunnen werken of apart in aanmerking genomen kunnen worden, hetzij een entiteit die gescheiden kan worden van de overige goederen of gedeelten waaruit het perceel bestaat en die apart gekadastreerd kan worden.

De improductiviteit moet van onvrijwillige aard zijn. Alleen het feit dat het goed tegelijkertijd te huur en te koop aangeboden wordt door de belastingplichtige stelt de improductiviteit niet voldoende vast.

Vanaf het tijdstip waarop het goed sinds meer dan twaalf maanden niet meer in gebruik is, kan, rekening houdend met het vorige aanslagjaar, de evenredige vermindering of verlaging bedoeld in a) hierboven niet meer toegekend worden voor zover de leegstandperiode twaalf maanden overschrijdt, behalve in het geval van een onroerend goed waarop de belastingplichtige de zakelijke rechten niet kan uitoefenen wegens ramp, overmacht, een procedure of een administratief of gerechtelijk onderzoek waardoor het vrije genot van het onroerend goed belet wordt, tot de dag waarop die omstandigheden die het vrije genot van het onroerend belemmeren verdwijnen. Als dusdanig wordt beschouwd een onroerend goed dat onverbeterbaar is in de zin van artikel 1, 14°, van de Waalse huisvestingscode, als dusdanig erkend door een afgevaardigde van de Minister van Huisvesting of bij een besluit van de burgemeester.”

7. Door deze wijziging wenst de Waalse wetgever dat de vermindering van de onroerende voorheffing toegekend in geval van leegstaand, inactiviteit of improductiviteit van de woning tijdens het aanslagjaar een voordeel uitmaakt dat werkelijk overeenstemt met het doel om de bezitter van een woning die tijdelijk, wegens omstandigheden buiten zijn wil om, in de onmogelijkheid verkeert inkomsten uit zijn woning te verwerven, niet te belasten.

De toepassing van de tekst van artikel 257, 4° WIB92 zoals hij van kracht was tot zijn wijziging door het WD 10.12.2009 had immers meestal tot gevolg de plichtbewuste eigenaar te benadelen, die, door zijn woning te herstellen en te verbeteren over het algemeen de bewoning ervan kon verzekeren, en zodoende de onroerende voorheffing verschuldigd was, in tegenstelling tot de eigenaar die speculeert op de waarde van het terrein door de woning te laten vervallen waarvoor hij uiteindelijk de onroerende voorheffing niet moet betalen tijdens deze periode van speculatie. In die zin heeft de Waalse wetgever geoordeeld dat deze wettelijke wijziging toeliet om het toekennen van een aanzienlijk fiscaal voordeel beter te regelen inzonderheid door de harmonisatie met andere gewestelijke beleidsvormen zoals de strijd tegen de “verkrotting”.

Daarenboven was het ook tegenstrijdig geworden een fiscaal voordeel toe te kennen aan een eigenaar van een leegstaande woning terwijl de berekeningswijze van de gewestelijke financiering van de gemeenten, de gemeenten aanspoort een belasting in te voeren op verlaten woningen vanaf het ogenblik dat een woning het voorwerp heeft uitgemaakt van twee afzonderlijke vaststellingen van leegstaand van meer dan zes maand.

Tenslotte is de beperking in tijd van de vermindering in overeenstemming gebleken met het doel van de gewestelijke belasting om terreinen met verlaten economische activiteit een nieuwe start te geven door deze omgebouwde percelen voor economische activiteit aan te wenden en ze terug op te nemen in het economisch proces.

8. Concreet brengt artikel 2, 2° WD 10.12.2009 twee belangrijke wijzigingen aan inzake de voorwaarde van de minimale en de maximale duurtijd van de leegstand van de woning waarvoor de vermindering wordt gevraagd.

A. Minimale duurtijd van de leegstand

9. De minimale duurtijd van de leegstand van het niet gemeubileerd gebouwd onroerend goed dat het recht opent op de vermindering, wordt van het minimum van 90 dagen opgetrokken naar een minimum van 180 dagen (nieuw artikel 257, 4°, lid 1, a WIB92).

Het doel van deze aanpassing is het voordeel van de maatregel te beperken tot voldoende belangrijke leegstand die leidt tot een wezenlijk verlies aan inkomsten tijdens het jaar en niet voor leegstanden die eerder in de tijd beperkt zijn.

B. Maximale duurtijd van de leegstand

10. Vanaf het ogenblik waarop het goed sinds meer dan twaalf maanden niet meer in gebruik is, kan, rekening houdende met het vorig aanslagjaar, het voordeel van de kwijtschelding of de evenredige vermindering van de onroerende voorheffing van het niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed niet meer worden verleend in de mate dat de periode van leegstand de 12 maanden overschrijdt (nieuw artikel 257, 4° lid 4 WIB 92).

- Gebrek aan gebruik van meer dan 12 maanden, rekening houdende met het vorig aanslagjaar

Aangezien het nieuw artikel 257, 4°, lid 4 WIB92 van toepassing is vanaf het aanslagjaar 2009 moet men dus voor het eerste “vorige aanslagjaar” noodzakelijkerwijze rekening houden met het aanslagjaar 2008 om te bepalen of er van het goed sinds meer dan 12 maanden geen gebruik meer werd gemaakt.

- Afschaffing van de vermindering vanaf het ogenblik dat de duur van leegstand de 12 maanden overschrijdt, te rekenen vanaf het begin van de leegstand

Men moet de aandacht erop vestigen dat deze afschaffing van de vermindering vanaf het ogenblik dat de duur van leegstand de 12 maanden overschrijdt, te rekenen vanaf het begin van de leegstand, niet betekent dat de vermindering volledig moet worden geweigerd wanneer de periode van 12 maanden is overschreden.

Uit de voorbereidende parlementaire handelingen van het decreet (commentaar op artikel 2) blijkt immers duidelijk dat, in geval een leegstand meer dan een jaar bedraagt, doch gespreid over 2 jaren, de vermindering voor het eerste jaar moet worden toegepast wanneer de leegstand bijvoorbeeld 182 dagen bedraagt, alsook het volgende jaar ten belope van het saldo van 183 dagen dat in aanmerking mag worden genomen voor de totale leegstand die een jaar overschrijdt (zie voorbeeld 1 hieronder).

11. Uitzondering:

De beperking van 12 maand geldt niet in het geval dat de eigenaar, wegens omstandigheden onafhankelijk van zijn wil, niet vrij over zijn onroerend goed kan beschikken.

Aldus zal, overeenkomstig de wettelijke tekst, de kwijtschelding of de evenredige vermindering verleend kunnen worden in het geval van een onroerend goed waarop de belastingplichtige zijn zakelijke rechten niet kan uitoefenen omwille van een ramp, overmacht, een procedure of een administratief of gerechtelijk onderzoek waardoor het vrije genot van het onroerend goed belet wordt, tot de dag waarop die omstandigheden die het vrije genot van het onroerend goed belemmeren, verdwijnen.

De wettelijke tekst beschouwt als een onroerend goed waarop de belastingplichtige zijn zakelijke rechten niet kan uitoefenen, een onverbeterbare woning in de zin van artikel 1, 14° van de Waalse huisvestingscode, als dusdanig erkend door een afgevaardigde van de Waalse Minister van Huisvesting of bij een besluit van de burgemeester.

Voor alle duidelijkheid, artikel 1, 14° van de Waalse huisvestingscode omschrijft een onverbeterbare woning als “een woning die niet voldoet aan de door de Regering gestelde minimale gezondheidsnormen en waarvan de sanering de uitvoering van zulke werken vergt, dat de kosten en de omvang ervan de door de Regering bepaalde drempel overschrijden”.

C. Praktische toepassingsbesluiten en voorbeelden

12. Vanuit praktisch oogpunt moet de berekening van de perioden van leegstand gebeuren volgens volgende principes:

- de 12 maanden van leegstand moeten niet opeenvolgend zijn;

- alle perioden van leegstand begrepen tussen 1 januari en 31 december van het aanslagjaar waarvoor de kwijtschelding of de evenredige vermindering wegens improductiviteit wordt gevraagd en de perioden van leegstand van het vorige aanslagjaar moeten in aanmerking worden genomen en opgeteld om te bepalen of het voorgeschreven aantal maanden al dan niet is overschreden;

- de berekening van de duur van de leegstand (minimum 180 dagen, maximaal 12 maanden) wordt gedaan volgens de regels uiteengezet in nr. 257/118, lid 2, Com. WIB92 met dien verstande dat de periode van 12 maanden gelijk is aan 365 dagen (of 366 dagen wanneer de laatste dag van de maand februari van een schrikkeljaar in voornoemde periode valt) wanneer het begin of het einde van de in aanmerking te nemen periode (of één van deze perioden) niet samenvalt met het begin of het einde van een kalendermaand;

- in geval van leegstand van meer dan een jaar, gespreid over twee jaar, moet de vermindering het eerste jaar waarvoor de leegstand ontvankelijk is, worden toegepast, alsook het volgende jaar ten belope van het saldo van de ontvankelijke dagen van de totale leegstand die een jaar overschrijdt.

13. Voorbeelden

Voorbeeld 1

Een onroerend goed is onbewoond en improductief gebleven ten belope van 182 dagen in 2009 en 183 dagen in 2010.

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

In 2009: 182 dagen

In 2010: 183 dagen

Vermindering:

Voor 2009:

- Het wettelijk minimum aantal dagen leegstand (180) is bereikt: het recht op de vermindering is geopend ;

- De belastingplichtige kan genieten van een evenredige vermindering voor deze 182 dagen leegstand (in de veronderstelling uiteraard dat er geen leegstand was in 2008).

Voor 2010:

- Het wettelijk minimum aantal dagen leegstand (180) is bereikt: het recht op de vermindering is geopend;

- De belastingplichtige kan genieten van een evenredige vermindering voor deze 182 dagen in 2009 + 183 dagen in 2010 (365 dagen: het maximum van een jaar leegstand is bereikt maar niet overschreden).

Voorbeeld 2

Een onroerend goed is van mei tot december (inbegrepen) 2009 onbewoond en improductief gebleven en in 2010 van januari tot juli (inbegrepen).

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

Van mei tot december 2009: 8 maand

Van januari tot juli 2010: 7 maand

Vermindering:

Voor 2009:

- Het minimum aantal dagen leegstand (180) is bereikt : het recht op de vermindering is geopend;

- De belastingplichtige kan genieten van een evenredige vermindering voor deze 8 maand van leegstand (in de veronderstelling uiteraard dat er geen leegstand was in 2008).

Voor 2010:

- Het wettelijk minimum aantal dagen leegstand (180) is bereikt: het recht op de vermindering is geopend;

- De evenredige vermindering zal voor 2010 beperkt worden tot 4 maand aangezien het decreet de vermindering uitsluit vanaf het ogenblik dat de duur van de leegstand de 12 maand overschrijdt, te rekenen vanaf het begin van de leegstand.

Deze periode van 12 maand waarboven de vermindering niet meer kan worden verleend, wordt berekend rekening houdende met het vorig aanslagjaar.

Voorbeeld 3

Hetzelfde onroerend goed is opnieuw niet betrokken en improductief vanaf september 2010 tot april 2011 (inbegrepen).

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

Van januari tot juli en van september tot december 2010: 11 maand Van januari tot april 2011: 4 maand

Er zal geen aanvullende vermindering voor 2010 zijn omdat boven de reeds hierboven verleende vermindering van 4 maand, een jaar van leegstand wordt overschreden rekening houdende met het vorig aanslagjaar.

In 2011 is het wettelijk minimum van de dagen van leegstand en improductiviteit niet bereikt: geen vermindering voor dit jaar.

Voorbeeld 4

Een niet gemeubeld onroerend goed is onbewoond en improductief gebleven van 15 februari tot 30 september 2009 en van 1 februari tot 30 juni 2008.

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

Van 1 februari tot 30 juni 2008: 29 (2008 is een schrikkeljaar) + 31 + 30 + 31 +30 = 151 dagen

Van 15 februari tot 30 september 2009: 14 + 31 + 30 +31 +30 + 31 +31 +30 = 228 dagen

Verminderingen voor 2009:

- Het wettelijk minimum aantal dagen leegstaand (180) is bereikt: het recht op vermindering is geopend

- Gelet op het feit dat het maximum aantal van 12 maanden is overschreden ( terzake 366 dagen) rekening houdende met het aanslagjaar 2008, zal de vermindering voor 2009 beperkt worden tot 215 dagen (366 -151).

Voorbeeld 5

Een woning is onbewoond en improductief gebleven in 2009 gedurende 120 dagen, in 2010 gedurende 240 dagen, in 2011 gedurende 180 dagen en in 2012 gedurende 280 dagen.

Voor 2009:

Het wettelijk minimum aantal dagen van leegstand en improductiviteit is niet bereikt: geen vermindering voor dit jaar.

Voor 2010:

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

In 2009: 120 dagen

In 2010: 240 dagen

Verminderingen:

- De termijn van 180 dagen is bereikt in 2010: het recht is geopend ;

- Duurtijd? Rekening houdende met de 120 dagen leegstand van het vorig aanslagjaar bevindt men zich duidelijk onder de wettelijke drempel van 365 dagen en blijft er een saldo van 245 dagen dat het recht op de vermindering opent (365 – 120).

De vermindering kon effectief worden toegekend in verhouding tot de 240 dagen leegstand in 2010.

Voor 2011:

In aanmerking te nemen periodes van leegstand:

In 2010: 240 dagen

In 2011: 180 dagen

Verminderingen:

- De termijn van 180 dagen is bereikt in 2011: het recht is geopend ;

- Duurtijd? Rekening houdende met de 240 dagen van leegstand van het vorig aanslagjaar, brengt de optelling van deze 240 dagen met de 180 dagen van leegstand in 2011 de overschrijding van de wettelijke drempel van 365 dagen teweeg: een beperkte vermindering zal kunnen worden verleend ten belope van 125 dagen leegstand in 2011 (365 – 240 van 2010).

Voor 2012:

In aanmerking te nemen periodes van leegstand.

In 2011: 180 dagen

In 2012: 280 dagen

Verminderingen:

- De termijn van 180 dagen is bereikt in 2012: het recht is geopend ;

- Duurtijd? Rekening houdende met de 180 dagen van leegstand van het vorig aanslagjaar, brengt de optelling van deze 180 dagen met de 280 dagen van leegstand in 2012 de overschrijding van de wettelijke drempel van 366 dagen teweeg (2012 is een schrikkeljaar): een beperkte vermindering zal kunnen worden verleend ten belope van 186 dagen leegstand in 2012 (366 – 180 van 2011).

D. Het kenmerk van de onvrijwillige leegstand

14. De improductiviteit moet van onvrijwillige aard zijn en het enkel feit dat het onroerend goed te huur en te koop wordt aangeboden door de belastingplichtige bewijst niet voldoende de improductiviteit (nieuw artikel 257, 4°, lid 3 WIB92).

Door deze nieuwe voorwaarde in te voeren heeft de Waalse wetgever aangegeven het bestaande administratieve standpunt wettelijk te bekrachtigen teneinde het te verzekeren. Daarenboven kan men opmerken dat deze maatstaf van onvrijwillige leegstand reeds werd ingevoerd in artikel 15 WIB92 door een wet van 12 april 1995 maar dat deze wet vernietigd werd door een arrest van het Arbitragehof nr. 74/1996 van 11 december 1996 wegens onbevoegdheid van de federale wetgever.

Hoe het begrip “het feit alleen dat het goed tegelijkertijd te koop en te huur wordt gesteld door de belastingplichtige” begrijpen?

Het antwoord is te vinden in het eerste middel van het verzoek tot vernietiging neergelegd door het Waals Gewest in het kader van het arrest nr. 74/1996; dit middel verduidelijkte duidelijk de draagwijdte die het Gewest wenste te geven aan diezelfde formulering ingevoerd in artikel 15 WIB92 door de wet van 12 april 1995, die uiteindelijk vernietigd werd door het Hof.

Aldus stelde het Waals Gewest vast dat de voornaamste vernieuwing ingevoerd door deze wet, de officiële erkenning was van het feit dat enkel het aantonen van een te huurstelling van een woning, de te koopstelling ervan of een van beide niet als voldoende kon worden beschouwd om het onvrijwillig karakter van improductiviteit aan te tonen wanneer deze een redelijke termijn overschrijdt.

Het Waals Gewest heeft uitdrukkelijk de tekst van deze vernietigde wet overgenomen zodat aan deze woorden dezelfde interpretatie moet worden gegeven: het enkel te huur stellen van het goed OF het enkel te koop stellen ervan OF het gelijktijdig te huur en te koop stellen, voldoen niet om het onvrijwillig karakter van de improductiviteit te bewijzen.

Deel 2: Commentaar op de artikelen 1 en 2, 1° met betrekking tot respectievelijk het invoeren van verlaagde aanslagtarieven toepasselijk op vernieuwde woningen met het oog op hun verbouwing tot passiefhuizen en de wijziging inzake de vermindering “bescheiden woning”

15. Ter herinnering, de in dit deel uiteengezette bepalingen zijn van toepassing vanaf het aanslagjaar 2010.

2.1. Wijziging betreffende de vermindering onroerende voorheffing “bescheiden woning”.

16. Krachtens artikel 2, 1°, WD 10.12.2009, wordt artikel 257, lid 1, 1° WIB92 vervangen door volgende bepaling:

“1° een vermindering gelijk aan een kwart van de onroerende voorheffing betreffende de enige woning van de belastingplichtige op 1 januari van het aanslagjaar, die hij op die datum persoonlijk bewoont, wanneer het kadastraal inkomen van die woning, verhoogd met het kadastraal inkomen van het geheel van zijn in België gelegen onroerende goederen, niet hoger is dan 745 EUR.

Om vast te stellen of bedoelde woning de enige woning van de belastingplichtige is, worden alle onroerende goederen in aanmerking genomen die geheel of gedeeltelijk voor de woning bestemd zijn en waarop de belastingplichtige het geheel of een onverdeeld aandeel van een zakelijk recht bezit, ongeacht of ze in België of in het buitenland gelegen zijn. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met :

a) de overige woningen waarvan hij op 1 januari van het aanslagjaar slechts blote eigenaar is;

b) een andere woning waarop de belastingplichtige uiterlijk 31 december van het lopend aanslagjaar zijn zakelijk recht daadwerkelijk heeft afgestaan;

c) een andere woning die de belastingplichtige niet persoonlijk bewoont wegens :

- wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor de belastingplichtige op die datum de woning niet zelf kan betrekken. Als dusdanig worden aangezien o.a. de woningen die onverbeterbaar zijn in de zin van artikel 1, 14°, van de Waalse huisvestingscode, als dusdanig erkend door een afgevaardigde van de Minister van Huisvesting of bij een besluit van de burgemeester;

- de stand van vordering van de bouw- of renovatiewerken waardoor de belastingplichtige de woning niet daadwerkelijk kan betrekken op dezelfde datum.

Die vermindering wordt tot 50 % verhoogd over een periode van 5 jaar die ingaat het eerste jaar waarvoor de onroerende voorheffing verschuldigd is, voor zover het gaat om een woning die de belastingplichtige heeft laten bouwen of nieuw heeft aangekocht, zonder een bouw- of aankooppremie te hebben genoten waarin de desbetreffende wetgeving voorziet.”

17. Door deze wijziging heeft de Waalse wetgever deze vermindering “bescheiden woning” in overeenstemming willen brengen met de hervorming ingevoerd door hoofdstuk 2 van het WD 10.12.2009 met betrekking tot de registratierechten op de verkoop van bescheiden woningen.

18. Concreet brengt artikel 2, 1°, WD 10.12.2009 volgende wijzigingen aan:

A. Enige woning van de belastingplichtige op 1 januari van het aanslagjaar

19. In principe moet het onroerend goed waarop de vermindering wordt toegepast de enige woning van de belastingplichtige zijn op 1 januari van het aanslagjaar.

Om vast te stellen of bedoelde woning de enige woning van de belastingplichtige is, worden alle onroerende goederen in aanmerking genomen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn en waarop de belastingplichtige het geheel of een onverdeeld aandeel van een zakelijk recht bezit, ongeacht of ze in België of in het buitenland gelegen zijn.

Volgens de memorie van toelichting gaat het erom het voordeel van de vermindering bepaald door artikel 257, 1° WIB92 te beperken tot de enige woning van de belastingplichtige, zoals de federale wetgeving bepaalt inzake inkomstenbelastingen (artikelen 104, 9° en 115, §1 WIB92).

Men zal opmerken dat dit criterium voortaan duidelijk toelaat het recht op de vermindering uit te sluiten voor de belastingplichtige die verschillende in België of in het buitenland gelegen woningen bezit. Men denkt voornamelijk aan het geval van buitenlandse eigenaars die hun hoofdverblijf in hun verblijfstaat hebben en ook nog een vakantiewoning in België hebben of aan de Belgische eigenaar die in België zijn woning heeft alsook een tweede verblijf in België of in het buitenland.

20. Bij uitzondering heeft de Waalse wetgever rekening willen houden met specifieke toestanden die ertoe leiden dat een belastingplichtige meerdere woningen in bezit heeft zonder dat dit als volstrekt abnormaal kan worden beschouwd.

In dat verband somt artikel 2, 1°, lid 2 WD 10.12.2009 verschillende woningen op waarvan het bezit niet in aanmerking moet worden genomen voor de evaluatie van het criterium van de enige woning.

Er moet aldus geen rekening worden gehouden met:

a) andere woningen waarvan belastingplichtige op 1 januari van het aanslagjaar slechts blote eigenaar is;

b) een andere woning waarop de belastingplichtige uiterlijk op 31 december van het lopende aanslagjaar zijn zakelijk recht daadwerkelijk heeft afgestaan;

c) een andere woning die de belastingplichtige niet persoonlijk bewoont wegens:

- wettelijke of contractuele belemmeringen waardoor de belastingplichtige op die datum de woning niet zelf kan betrekken. Als dusdanig worden beschouwd o.a. de woningen die onverbeterbaar zijn in de zin van artikel 1, 14°, van de Waalse huisvestingscode, als dusdanig erkend door een afgevaardigde van de Minister van Huisvesting of bij een besluit van de burgemeester;

- de stand van vordering van de bouw- of renovatiewerken waardoor de belastingplichtige de woning niet daadwerkelijk kan betrekken op diezelfde datum.

B. Persoonlijke betrekking van de enige woning op 1 januari van het aanslagjaar

21. De belastingplichtige moet persoonlijk zijn enige woning bewonen op 1 januari van het aanslagjaar.

De Waalse wetgever heeft elke verwijzing naar de vroegere voorwaarde volgens dewelke de woning in haar geheel door de belastingplichtige op 1 januari van het aanslagjaar moest worden bewoond, afgeschaft. De gehele bewoning betekende in feite dat de belastingplichtige het volledig gebruik van de woning moest hebben.

C. Grens van 745 EUR

22. Het kadastraal inkomen van de enige woning van de belastingplichtige, verhoogd met het kadastraal inkomen van het geheel van zijn in België gelegen onroerende goederen mag niet hoger zijn dan 745 EUR.

In de mate dat het bezit van meerdere woningen geheel of ten dele voor bewoning aangewend, het recht op de vermindering automatisch uitsluit, zal het niet nodig zijn over te gaan tot optelling van de verschillende kadastrale inkomens behalve in de veronderstelling dat de belastingplichtige een woning bezit die hij persoonlijk bewoont alsook een of meerdere andere woningen die geheel of ten dele niet als woning worden aangewend ( bijvoorbeeld een woning volledig aangewend voor kantoren).

Voor de berekening van de grens van 745 EUR moeten de principes uiteengezet in de nrs 257/10 tot 257/13 van de administratieve commentaar WIB92 worden toegepast.

2.2. Toekenning van een nieuwe vermindering onroerende voorheffing “passiefhuis”.

23. Krachtens artikel 1, WD 10.12.2009 wordt artikel 255 WIB92 aangevuld met een §3, luidend als volgt:

“ §3, Voor de onroerende goederen waarvan de vernieuwing met het oog op hun verbouwing tot passiefhuizen het recht heeft geopend op de toekenning van de belastingvermindering bepaald bij artikel 145/24, §2, eerste lid, 3° van dit Wetboek, die voor het eerst uiterlijk 31 december 2012 als passiefhuizen werden bewoond, die op 1 januari van het aanslagjaar de enige woning van de belastingplichtige vormen in de zin van artikel 257, eerste lid, 1°, en die hij op dezelfde datum persoonlijk bewoont, bedraagt de onroerende voorheffing, in afwijking van §1, volgend percentage van het kadastraal inkomen, zoals vastgelegd op 1 januari van het aanslagjaar, overeenkomstig artikel 518:

1° tijdens het eerste aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,20 ;

2° tijdens het tweede aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,40 ;

3° tijdens het derde aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,60 ;

4° tijdens het vierde aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,80 ;

5° tijdens de volgende jaren: het percentage bedoeld in §1.

Het eerste lid doet geen afbreuk aan de eventuele toepassing van een lager percentage dat krachtens §1 van toepassing zou zijn op de woning.

De vaststelling dat de woning een passiefhuis is blijkt uit het getuigschrift op grond waarvan de bij artikel 145/24, §2, eerste lid, 3°, van dit Wetboek bepaalde belastingvermindering toegekend wordt.”

24. Concreet maakt artikel 1, WD 10.12.2009 het toekennen van de vermindering afhankelijk van het naleven van de volgende voorwaarden:

A. Verbouwd onroerend goed met het oog op omvorming tot ‘passiefhuis’

25. De aanpassing van artikel 255 strekt ertoe het voordeel van het percentage van de onroerende voorheffing toe te passen op de tot ‘passiefhuizen’ vernieuwde woningen. De nieuwbouw woningen zijn bijgevolg van deze maatregel uitgesloten.

Een woning wordt als “passief” beschouwd wanneer het recht op de belastingvermindering bepaald door artikel 145/24, §2, lid 1, 3°, WIB92 geopend werd.

Over het algemeen kan men zeggen dat een “passief”woning een constructie is waarvoor, uit energetisch standpunt gezien, een beroep wordt gedaan op de meest doeltreffende technieken zodat men het zonder verwarmingssysteem kan stellen.

Uit technisch oogpunt wordt eraan herinnerd dat de tweede paragraaf van artikel 145/24 WIB92, die werd ingevoerd door de wet van 27 april 2007 tot invoering van een belastingvermindering voor passiefhuizen (BS. 10.05.2007, Tweede uitgave), preciseert dat “onder passiefhuis wordt verstaan, een woning die is gelegen in een Lidstaat van de Europese Economische Ruimte en die aan de volgende voorwaarden voldoet:

1° de totale energievraag voor ruimteverwarming en koeling moet beperkt blijven tot 15 kW/m² geklimatiseerde vloeroppervlakte;

2° bij een luchtdichtheidsproef (overeenkomstig de norm NBN EN 13829) met een drukverschil tussen binnen- en buitenomgeving van 50 pascal is het luchtverlies niet groter dan 60 % van het volume van de woning per uur (n50 niet groter dan 0,6/uur)”.

26. Praktisch, de vaststelling dat de woning een passiefhuis is, blijkt uit het certificaat gebruikt voor het toekennen van deze belastingvermindering.

Krachtens artikel 4 van de wet van 27 april 2007, is deze belastingvermindering in de personenbelasting van toepassing vanaf het aanslagjaar 2008.

In principe is de eerste belastbare periode in de loop waarvan een certificaat kan vaststellen dat een woning een passiefhuis is in de zin van artikel 145/24, §2, lid 1, 3° WIB 92 bijgevolg het jaar 2008.

Nochtans voorziet het laatste lid van artikel 3 van de wet van 2007 ook dat “de certificaten van “kwaliteitsverklaring passiefhuis” uitgereikt door “VZW Passiefhuis - Platform” voor de inwerkingtreding van de wet het certificaat opgemaakt vanaf de belastbare periode 2008 vervangen, op voorwaarde dat de betrokken woning wel degelijk beantwoordt aan de nieuwe normen van “passiefhuis”. De wet van 2007 voegt eraan toe dat deze (oude) certificaten geacht worden te zijn uitgereikt op 1 januari 2007.

Bijgevolg is het mogelijk dat certificaten uitgereikt voor het jaar 2008 worden voorgelegd om een vermindering van onroerende voorheffing voor verbouwing van een woning in passiefhuis.

Indien dit certificaat door de taxatiediensten personenbelasting erkend wordt, kan het eveneens in overweging worden genomen voor een vermindering van de onroerende voorheffing vanaf het jaar 2010.

Wij verwijzen naar punt E hierna voor een verduidelijking voor wat betreft de berekening van de toepasselijke percentages voor de vermindering.

B. Onroerend goed voor de eerste keer betrokken als passiefhuis uiterlijk op 31 december 2012

27. De woning die beantwoordt aan de voorwaarde een als passiefhuis verbouwde woning te zijn, moet eveneens voor de eerste keer uiterlijk op 31 december 2012 betrokken zijn als passiefhuis.

28. Voorbeelden:

Een woning is verbouwd tot passiefhuis.

Het in artikel 145/24, §2, lid 4 bepaalde certificaat is uitgereikt in 2011 en stelt vast dat de woning vanaf de belastbare periode 2011 een passiefhuis is geworden.

Bewoond zijnde als passiefhuis op uiterlijk 31 december 2012, kan de vermindering van artikel 255,

§3 worden verleend indien alle andere voorwaarden vervuld zijn.

Een woning is verbouwd tot passiefhuis.

Het door artikel 145/24, §2, lid 4 voorziene certificaat is uitgereikt in 2013 en stelt vast dat de woning een passiefhuis is geworden vanaf de belastbare periode 2013.

Bewoond zijnde als passiefhuis na 31 december 2012 kan de vermindering van artikel 255, §3 niet worden verleend.

C. Onroerend goed die de enige woning van belastingplichtige uitmaakt in de zin van artikel 257, lid 1, 1° WIB92, op 1 januari van het aanslagjaar

29. Het passiefhuis moet de enige woning van de belastingplichtige zijn in de zin van artikel 257, lid 1, 1° WIB 92 – bepaling die de vermindering voor bescheiden woning op 1 januari van het aanslagjaar beoogt.

De vermindering voor verbouwing tot passiefhuis is bijgevolg uitgesloten vanaf het ogenblik dat de belastingplichtige meerdere woningen bezit die geheel of ten dele voor bewoning zijn bestemd.

Voor meer uitleg wordt verwezen naar de commentaar in de punten 19 en 20 hiervoor.

D. Woning persoonlijk betrokken door de belastingplichtige op 1 januari van het aanslagjaar.

30. De belastingplichtige van de onroerende voorheffing moet zelf de tot passiefhuis verbouwde woning betrekken om aanspraak te kunnen maken op de vermindering.

Deze vermindering zal bijgevolg geweigerd worden indien bijvoorbeeld de woning betrokken is door een huurder op 1 januari van het aanslagjaar.

E. Berekening van de vermindering

31. In het kader van de verbouwing tot passiefhuis bedraagt de onroerende voorheffing volgend percentage van het kadastraal inkomen :

1° tijdens het eerste aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,20 ;

2° tijdens het tweede aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,40 ;

3° tijdens het derde aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,60 ;

4° tijdens het vierde aanslagjaar dat volgt op het jaar in de loop waarvan is vastgesteld dat de woning een passiefhuis is: 1,25 % vermenigvuldigd met 0,80 ;

5° tijdens de volgende jaren het normale percentage vermeld in §1 van dit artikel 255 WIB 92.

32. Vanaf het aanslagjaar 2010 zijn, op voorwaarde dat alle andere wettelijke voorwaarden vervuld zijn, de toepasselijke percentages voor de berekening van de vermindering de volgende:

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefhuis vóór 2008: dit getuigschrift wordt wettelijk beschouwd te zijn uitgereikt op 1 januari 2007:

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2008	1,25%
2009	1,25%
2010	1,25% x 0,60
2011	1,25% x 0,80
2012 en volgende	1,25%

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefwoning in 2008:

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2009	1,25%
2010	1,25% x 0,40
2011	1,25% x 0,60
2012	1,25% x 0,80
2013 en volgende	1,25%

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefwoning in 2009:

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2010	1,25% x 0,20
2011	1,25% x 0,40
2012	1,25% x 0,60
2013	1,25% x 0,80
2014 en volgende	1,25%

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefwoning in 2010

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2011	1,25% x 0,20
2012	1,25% x 0,40
2013	1,25% x 0,60
2014	1,25% x 0,80
2015 en volgende	1,25%

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefwoning in 2011:

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2012	1,25% x 0,20
2013	1,25% x 0,40
2014	1,25% x 0,60
2015	1,25% x 0,80
2016 en volgende	1,25%

- Uitreiking van een getuigschrift als passiefwoning in 2012:

Aanslagjaar	Aanslagtarief
2013	1,25% x 0,20
2014	1,25% x 0,40
2015	1,25% x 0,60
2016	1,25% x 0,80
2017 en volgende	1,25%

Voor de Administrateur van de fiscaliteit a.i. :

De Auditeur-generaal a.i.

Marianne BALLEUX

Voor de Administrateur-generaal van de

Inning en Invordering a.i. :

De Directeur,

Baudouin MICHELLI