Circulaire nr. 4/2010 d.d. 16.03.2010

Wet van 22 december 2009 houdende fiscale en diverse bepalingen (art. 2, 5, 21^1, 41, 55, 83, 161, 12°, 179 en 180, W.Reg. en art. 2bis, Hypotheekwet)

Inleiding

In het Belgisch Staatsblad van 31.12.2009 (Ed. 2) werd de wet van 22 december 2009 houdende fiscale en diverse bepalingen bekendgemaakt. Deze circulaire bevat een eerste commentaar van de wijzigingen die bij die wet aan het W.Reg. en aan de hypotheekwet werden aangebracht.

Deze wijzigingen betreffen:

1. het creëren van de wettelijke basis voor de regelgeving waarbinnen het project DER-VE (Elektronisch Herkenbaar Document – Verkoop) kan worden gerealiseerd, wat onder meer het mogelijk maken veronderstelt van het op gedematerialiseerde wijze aanbieden ter registratie en ter hypothecaire formaliteit van bepaalde authentieke akten, evenals het uitwisselen en hergebruiken van metagegevens door de administratie en door de instrumenterende ambtenaar;

2. de uitwerking van een meer complete regelgeving voor het op gedematerialiseerde wijze ter registratie aanbieden van bepaalde huurcontracten;

3. de aan de Koning gegeven toelating om de termijn voor het aanbieden van bepaalde akten op het hypotheekkantoor te verkorten wanneer dat aanbieden op een gedematerialiseerde wijze geschiedt.

De andere wijzigingen bestaan voornamelijk in maatregelen van administratieve vereenvoudiging.

Een uitreksel van de wet, met de becommentarieerde wijzigingen, gaat in bijlage 1.

De gecoördineerde teksten van de gewijzigde bepalingen gaan in bijlage 2.

Artikel 2, derde en vierde lid, van het W.Reg. en het nieuwe artikel 2bis van de hypotheekwet, laten de Koning toe de reglementaire basis vast te leggen voor de realisatie van het project DER-VE (Elektronisch Herkenbaar Document - Verkoop).

In een eerste fase beoogt dit project, wat de notariële akten van verkoop betreft, een administratieve vereenvoudiging en modernisering:

• enerzijds door het maximale hergebruik van gestructureerde meta-gegevens bij de administratie en bij het notariaat: deze metagegevens bestaan uit de voornaamste inlichtingen die uitdrukkelijk in de akte zijn vervat. Sommige van die metagegevens zullen voorafgaand aan de akte door de administratie zijn verstrekt, zoals bijvoorbeeld de identificatie van het goed, de identificatie van de overdragende partijen, hun rechten in het over te dragen goed. Andere zullen door de notaris worden toegevoegd zoals de identificatie van de instrumenterende notaris, de datum van de akte, het repertoriumnummer, de identificatie van de verkrijgende partijen, hun aandeel in de verkrijging, de prijs, de schatting van de lasten, de verkoopwaarde, ...;

• en anderzijds door het ter registratie en ter hypothecaire formaliteit aanbieden van de akte op een gedematerialiseerde wijze.

In dit opzicht zal het aangewezen zijn om de termijn waarbinnen de hypothecaire formaliteit zal moeten worden gevorderd voor de notariële akten die op een gedematerialiseerde wijze aangeboden zullen worden, te laten overeenstemmen met de termijn van 15 dagen die van kracht is voor de aanbieding ter registratie van deze akten (zie artikel 32, 1°, W.Reg.).

Deze uniforme en kortere termijn van vijftien dagen versnelt bovendien de verkoopprocedure en zorgt ervoor dat de notaris sneller zijn dossier zal kunnen afsluiten.

De aan de Koning gegeven machtiging om de in artikel 2 van de hypotheekwet bepaalde termijnen op vijftien dagen te brengen voor notariële akten of bepaalde door hem aangewezen categorieën van notariële akten, voor zover deze op een gedematerialiseerde wijze worden aangeboden, zal toelaten iedere tegenspraak te vermijden tussen de nieuwe maatregelen die zouden genomen worden in uitvoering van het huidige artikel 144, 1°, van de hypotheekwet, waarbij aan de Koning de bevoegdheid werd verleend om de vereisten vast te stellen waaraan de stukken bestemd voor hypothecaire openbaarmaking moeten voldoen, alsook de materiële vormen ervan.

Aangezien de aankoopcomités van onroerende goederen integraal deel uitmaken van de Administratie en op termijn eveneens de vereiste technische mogelijkheid zullen hebben om de akten op een gedematerialiseerde wijze aan te bieden, was het logisch om deze mogelijkheid eveneens te voorzien voor de akten verleden door deze comités.

Na het verlijden van de akte biedt de notaris deze ter registratie aan op gedematerialiseerde wijze (de elektronische expeditie). Deze aanbieding gaat eveneens gepaard met het aanleveren van metagegevens.

De wijzigingen laten de verbetering toe van de fouten gemaakt bij de goedkeuring van de programmawet (I) van 27 december 2006. Dat zal echter pas effectief het geval zijn na het van kracht worden van een nog uit te vaardigen ad hoc K.B.

Om de gedematerialiseerde aanbieding ter registratie van bepaalde huurcontracten mogelijk te maken, werd door de programmawet (I) van 27 december 2006 het W.Reg. enkel artikel 2 W.Reg. gewijzigd.

Die wijziging is zowel te ruim als te eng gebleken:

• te ruim omdat ze "tekstueel" de gedematerialiseerde aanbieding ter registratie mogelijk maakt voor om het even welke akte en niet enkel voor de onderhandse huurcontracten betreffende de woning van één persoon of een gezin, zoals de bedoeling van de Regering was;

• te eng omdat geen mogelijkheid werd voorzien om af te wijken van een aantal artikelen van het Wetboek die verband houden met de registratieformaliteit en die geredigeerd zijn in functie van de aanbieding van een overeenkomst die op een papieren drager is vastgelegd.

Bovendien liet de wijziging bij de genoemde wet niet toe om nadere regels te bepalen met betrekking tot deze nieuwe wijze van aanbieding. Dergelijke aanvullende regels zijn bijvoorbeeld nodig met betrekking tot het formaat van de elektronische drager (in geval van een aanbieding onder de vorm van een bijlage bij een e-mail moet het te gebruiken programmaformaat - vb. PDF-formaat - kunnen worden voorgeschreven; zoniet zou de administratie zich voor grote praktische moeilijkheden geplaatst zien gelet op de grote verscheidenheid aan programmaformaten op het vlak van elektronische tekstverwerking en elektronische kopieën). Onder aanbieding op gedematerialiseerde wijze verstaat men in de specifieke context van de huurcontracten ook de aanbieding door middel van een fax.

Tenslotte bracht de nieuwe regeling mee dat bij gedematerialiseerde aanbieding ter registratie de overeenkomst door middel van een elektronische handtekening moet ondertekend zijn. Vermits bij het sluiten van huurovereenkomsten het gebruik van elektronische handtekeningen nog niet is ingeburgerd, dreigde de nieuwe mogelijkheid dode letter te blijven.

Samen met het nieuwe artikel 21^1, W.Reg. laat het nieuwe artikel 2 W.Reg. toe deze tekortkomingen te verhelpen, door het aan de Koning over te laten om, zoals voor de notariële akten, een gedetailleerde regelgeving uit te werken voor de gedematerialiseerde aanbieding ter registratie van de bedoelde huurcontracten. De bestaande regels van het Wetboek blijven van toepassing op de op de traditionele manier, d.w.z. op een papieren drager, aangeboden huurovereenkomsten.

De summiere regeling die door de wijziging van het eerste lid van artikel 2 van het W.Reg. bij voornoemde programmawet werd ingesteld, blijft behouden tot de nieuwe regeling bij Koninklijk Besluit van kracht wordt.

Overigens heeft de aanvulling van het tweede lid van artikel 2 van het Wetboek tot doel de registraties van huurcontracten die werden gedaan op overlegging van een fotokopie van de ondertekende onderhandse akte te "regulariseren" en die wijze van aanbieding ook voor de toekomst toe te laten. Vandaar dat de wijziging van dat lid retroactief in werking treedt op 1 januari 2007.

Artikel 21^1, W.Reg. wordt gewijzigd rekening houdende met de mogelijkheid om bepaalde huurcontracten op gedematerialiseerde wijze ter registratie aan te bieden. In dat geval heeft het nemen van een kopie geen zin meer. De papieren kopie blijft daarentegen vereist voor akten die op een papieren drager worden aangeboden.

Voor het overige laat de wijziging van artikel 21^1 ook nog toe de archivering van de op een papieren drager aangeboden akten te reorganiseren en te moderniseren.

De wijziging van artikel 2, W.Reg. heeft uitwerking deels vanaf 01.01.2007 en deels vanaf 10.01.2010 (z. art. 84, eerste en tweede lid, van de wet van 22 december 2009). In bijlage 2 worden de opeenvolgende van toepassing zijnde teksten van artikel 2, W.Reg. overgenomen.

De vervanging van artikel 21^1 W.Reg. is in werking getreden op 01.01.2007.

De invoeging van artikel 161, 12°, in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten bij de programmawet (I) van 27 december 2006 had tot doel de registratie van huurcontracten betreffende de huisvesting van een gezin of van een persoon kosteloos te maken.

Het was niet de bedoeling van de wetgever dat contracten van vestiging of overdracht van een opstal- of erfpachtrecht de bovenvermelde kosteloosheid zouden genieten. Voortaan wordt dat uitdrukkelijk bepaald: de in artikel 83 van W.Reg. bedoelde gelijkstelling van contracten van vestiging of overdracht van een opstal- of erfpachtrecht met contracten van vestiging of overdracht van een huurrecht geldt niet wat de in artikel 161, 12°, W.Reg. bepaalde kosteloosheid betreft.

Daarentegen moet logischerwijze die kosteloosheid ook gelden voor de krachtens de wetten van 25 en 26 april 2007 verplicht bij die huurcontracten te voegen bijlagen, indien ze samen met het huurcontract ter registratie worden aangeboden, evenals voor de plaatsbeschrijvingen van kosteloos te registreren of geregistreerde akten. De administratie had aangenomen dat dit de wil van de wetgever was. De nieuwe redactie van artikel 161, 12°, bevestigt dit nu uitdrukkelijk. Om ieder misverstand te vermijden vermeldt deze nieuwe redactie dat die kosteloosheid ook geldt voor de notariële akten betreffende de bedoelde huurcontracten, de erbij gevoegde verplichte bijlagen en de plaatsbeschrijving.

Het gewijzigde artikel 161, 12°, W.Reg. heeft uitwerking met ingang (v. art. 84, tweede en derde lid, van de wet van 22 december 2009):

• wat betreft littera a, van 01.01.2007, aangezien de vroegere bepaling van artikel 161, 12°, van toepassing was op de akten ondertekend vanaf 01.01.2007;

• wat betreft littera b, van de normale inwerkingtreding van een wetswijziging; een bijzondere inwerkingtreding was overbodig vermits dit littera b de vroegere tekst van het artikel 161, 12°, overneemt;

• wat betreft littera c) en d), van 18.05.2007, datum waarop de registratie van de plaatsbeschrijving en de toevoeging van de bovenvermelde stukken verplicht werd.

De vereiste van de voorafgaande betaling van de registratierechten en boeten blijft verantwoord ten aanzien van akten waarvan privé-personen om de registratie ervan verzoeken. Ten aanzien van notarissen is die vereiste niet meer bij de tijd. Wanneer het gaat om notariële akten, is de administratie quasi absoluut zeker dat de op de akte verschuldigde belasting zal kunnen geïnd worden. Bovendien is die absolute vereiste een hinderpaal in een context waarin gestreefd wordt naar maximalisering van de rechtszekerheid door de vervulling van de formaliteiten van de registratie en van de hypothecaire openbaarmaking binnen de kortst mogelijke termijnen mogelijk te maken via de invoering van het op gedematerialiseerde wijze expediëren van de akte aan het bevoegde (enige) kantoor.

De scheiding van de betaling van de belasting van de vervulling van de formaliteit, zal de bepaling, door de Koning, van een termijn voor de betaling van de belasting vereisen. De sanctie van het niet naleven van die betalingstermijn is in het Wetboek zelf voorzien (z. art. 41, 1°).

De wijziging van artikel 5, W.Reg. heeft uitwerking vanaf 10.01.2010. In de praktijk wijzigt er echter niets zolang het ad hoc K.B. niet van kracht is.

De afschaffing van de verplichting om bij de aankoop van een bescheiden woning een uittreksel uit de kadastrale legger voor te leggen strookt met de modernisering van de dienst aan de burger en de bekommernis geen aflevering te eisen van inlichtingen waarover de Administratie reeds beschikt.

Vanzelfsprekend zal de notaris, wanneer hij uitdrukkelijk bevestigt dat zijn verzoek kadert in de verkoop van een bescheiden woning, zoals voorheen aan de diensten van het kadaster kunnen vragen om binnen een redelijke termijn na te gaan of het kadastraal inkomen nog overeenstemt met de huidige fysieke toestand van het goed. Anderzijds spreekt het voor zich dat de administratie op verzoek daartoe het bedoelde uittreksel zal blijven afleveren.

De wijziging van het artikel 55 heeft uitwerking van 10.01.2010.

Het nieuwe artikel 179 houdt geen voorschrift meer in dat de bladen van het repertorium van een notaris of van een gerechtsdeurwaarder voor de ingebruikname van het repertorium door een magistraat moeten worden geparafeerd. Deze vereiste, bedoeld om bedrog tegen te gaan, had vandaag nog weinig zin.

De nieuwe bepaling van artikel 179 is tevens afgestemd op de nieuwe bepaling van artikel 29 van de wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt (1) die de mogelijkheid voorziet om het repertorium te houden op een gedematerialiseerde wijze die is vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen. Het is duidelijk dat deze toelating moet gepaard gaan met de nodige waarborgen op het vlak van de regelmatigheid en de onveranderlijkheid van de inschrijvingen in het repertorium. Vanuit dat oogpunt wordt voorzien dat het reglement van de Nationale Kamer van notarissen dient te worden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit.

----------

(1) Art. 24 van de wet van 6 mei 2009 houdende diverse bepalingen (B.S., 19.05.2009)

Met het oog op de eenvormigheid wordt aan de Koning de bevoegdheid gegeven om een gelijkaardige regeling in te voeren voor het repertorium van de gerechtsdeurwaarders.

Het nieuwe artikel 180 laat aan de Koning toe de controle en het visum van het repertorium aan te passen aan het op gedematerialiseerde wijze houden van het repertorium.

Bij gebrek aan specifieke bepaling in dit verband zijn de nieuwe artikelen 179 en 180, W.Reg. in werking getreden op 10.01.2010.

De wijzigingen hebben uitwerking vanaf 10.01.2010, behalve de wijziging van de artikelen 2 en 21^1 W.Reg. alsook, deels, die van het artikel 161, 12°, W.Reg. (z. hierboven).