Circulaire nr. 5/2003 d.d. 18.03.2003

Circulaire nr. 2/1980 d.d. 17.01.1980

Circulaire nr. 14/1995 d.d. 15.12.1995

Kleine landeigendommen

Dos. EE/L7

Voorwerp van de circulaire

Onderhavige circulaire heeft tot doel de aanschrijving nr. 14 van 15 december 1995, waar ze handelt over de administratieve tolerantie inzake het causaal verband tussen de aankoop en de vervreemding van reeds bezeten onroerende goederen, op het vlak van de toepassingsvoorwaarden van die tolerantie toe te lichten en betreffende de verjaringstermijn bij te sturen.

Ze is het resultaat van het onderzoek van door verscheidene diensten aan het Hoofdbestuur voorgelegde problemen. Inmiddels is sedert 1 januari 2003 het stelsel van bescheiden woningen en kleine landeigendommen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest opgeheven (zie Circulaire AKRED Nr. 4/2003).

De tekst van de punten 3 tot 5 van voornoemde aanschrijving nr. 14/1995 wordt aldus vervangen door wat volgt.

3. Causaal verband -Administratieve tolerantie - Vervreemding van het onroerend bezit
Steeds dient het recht van art. 44 W.Reg. geheven te worden op de aankoopakte, tenzij de akte van wederverkoop van de onroerende goederen in bezit tegelijkertijd ter registratie wordt aangeboden.

De toepassing van de administratieve tolerantie (Zie CUVELIER,Répertoire notarial, Droits d'enregistrement et T.V.A. applicables aux ventes d'immeubles, nr. 189 ; WERDEFROY, Registratierechten, 2000-2001, nr. 770) onderstelt dat in de geregistreerde aankoopakte:

Een opsomming in concreto van desbetreffend(e) goed(eren) is niet vereist. Een stijlformule houdende de (overigens tegenstrijdige) meldingen enerzijds dat de kopers niet in het bezit zijn van onroerende goederen zoals bedoeld in artikel 54, tweede en derde lid, W.Reg. en anderzijds dat de onroerende goederen die zij "gebeurlijk" bezitten zullen worden vervreemd, kan niet beschouwd worden als zijnde in overeenstemming met de door de Administratie uitgevaardigde richtlijnen. Uit dergelijke formulering kan immers geenszins opgemaakt worden of de verkrijgers al dan niet reeds onroerende goederen bezitten.

Aangezien het om een administratieve tolerantie gaat, wordt ze door de rechtbanken niet erkend (zie R.J., R 55/10.01 tot 04).

De vervreemding dient plaats te grijpen binnen een redelijke termijn, te beoordelen in de stand der feiten. In ieder geval dient zij plaats te hebben binnen de twee jaar volgend op de registratie van de aankoopakte, ook bij de aankoop van een grond bestemd voor de oprichting van een bescheiden woning (zie infra punt 5).

4. Teruggave

Zij bedraagt het verschil tussen het gewoon recht en het verminderd recht, in zoverre de door artikel 55, 2°, W.Reg. vereiste vermeldingen gedaan werden in de eerste ter registratie aangeboden akte (onderhandse of authentieke akte).

Zij bedraagt slechts 8/10 van dat verschil bij afwezigheid van deze vermeldingen of in geval van onvolledigheid ervan, zelfs zo het gaat om de toepassing van de voornoemde administratieve tolerantie ( maar teruggave is bij de toepassing van bedoelde tolerantie hoe dan ook slechts mogelijk indien de akte wel degelijk voldeed aan het gestelde in punt 3, tweede alinea, hierboven).

5. Verjaringen - Termijn voor het indienen van een verzoek tot teruggave
Artikelen 56 en 57: 2 jaar nadat het betekend kadastraal inkomen definitief is geworden (er wordt geen rekening meer gehouden met het voorlopig kadastraal inkomen - Code 2 K - zie R.J., R 215/04.03).

Andere gevallen: 2 jaar te rekenen vanaf de registratie van de akte.

Wat de administratieve tolerantie betreft, is het duidelijk dat het causaal verband moet bestaan tussen de aankoop en de wederverkoop. Er is evenwel geen financieel verband vereist tussen de nieuwe aankoop en de verkoop van het bestaand onroerend goed; het is dus niet noodzakelijk dat de gelden die de verkoop van het oorspronkelijke bezit hebben opgebracht, worden aangewend om de nieuwe aankoop te bekostigen.

Er wordt opgemerkt dat de teruggave, bij gebrek aan wettekst, enkel op basis van artikel 208 van het Wetboek der registratierechten kan worden toegestaan. Dit wil zeggen dat de oorspronkelijk geheven rechten ten belope van het verschil tussen het gewoon recht en het verminderd recht als onregelmatig geheven beschouwd worden. Het is bijgevolg vanaf de dag van de heffing dat de verjaringstermijn van twee jaar begint te lopen.

Echter zou de administratieve tolerantie bij aankoop van een bouwgrond zinloos zijn zo de vraag tot teruggave moet worden ingediend binnen de twee jaar na de aankoop van de grond. Veelal wordt het kadastraal inkomen van de opgerichte woning slechts vastgesteld nà deze termijn.

Daarom wordt de administratieve tolerantie voortaan als volgt toegepast:

1. Aankoop van een woning

Bij aankoop van een woning is de heffing van het gewone recht op het ogenblik van de registratie van de aankoopakte regelmatig. De heffing van het verlaagd recht is uitgesloten omdat de koper op datum van de aankoop nog een andere woning bezit.

De tolerantie houdt in dat de administratie aanvaardt dat de woning die de koper reeds bezit de toepassing van het verlaagd tarief niet belet, indien die woning wordt verkocht binnen een redelijke termijn na de aankoop van de nieuwe woning. De tolerantie kan dus beschouwd worden als een fictie waarbij de wederverkoop geacht wordt plaats te vinden vóór de aankoop van de nieuwe woning (fictie van de retroactiviteit). Het gevolg van die tolerantie is dat de heffing die op het ogenblik van de registratie regelmatig was, onregelmatig wordt.

De teruggave kan dus slechts zoals voorheen gesteund worden op artikel 208 W.Reg. De verjaring bedraagt dus twee jaar vanaf de registratie van de akte.

2. Aankoop van een bouwgrond

Bij aankoop van een bouwgrond is de heffing van het gewone recht op het ogenblik van de registratie van de aankoopakte eveneens regelmatig. De heffing van het gewone recht wordt niet verantwoord door het feit dat de koper op datum van de aankoop al een woning bezit. Ook als hij nog geen woning bezit, wordt het gewone recht geheven. Het is pas nadien dat eventueel tot teruggave kan worden overgegaan.

Indien we de tolerantie hier eveneens beschouwen als de fictie waarbij de wederverkoop geacht wordt plaats te vinden vóór de aankoop van de bouwgrond (fictie van de retroactiviteit), heeft ze hier echter een ander gevolg dan in geval 1/. De heffing bij de registratie van de aankoopakte wordt hierdoor niet onregelmatig. Door die fictie komen we terecht in de algemeen geldende regeling bij aankoop van een bouwgrond door iemand die op dat ogenblik geen andere woning bezit.

Niets belet dan nog de toepassing van artikel 58 W.Reg. en van de verjaringstermijn die daaraan gekoppeld is, namelijk twee jaar na de definitieve vaststelling van het definitieve kadastraal inkomen.

Dit doet geen afbreuk aan het feit dat er een causaal verband moet bestaan tussen de vervreemding en de aankoop van het bezeten goed (zie punt 3).

De Administrateur-generaal van de Patrimoniumdocumentatie,

D. DE BRONE