Circulaire nr. 14/1995 d.d. 15.12.1995

Bescheiden woningen
Kleine landeigendommen
Voorwerp van de aanschrijving :
Onderhavige aanschrijving heeft tot doel een aantal principes, die de toepassing van de artikelen 53 tot 60 van het Wetboek der registratie, hypotheek en griffierechten beheersen, in herinnering te brengen. Ze is het resultaat van het onderzoek van door verscheidene kantoren aan de Centrale Administratie voorgelegde problemen.
Het is niet de bedoeling de materie op een systematische manier uiteen te zetten maar eerder een aantal punten of gevallen op de voorgrond te stellen zodat de ter registratie aapgeboden akten op een gelijkvormige manier behandeld zouden worden.
Zullen inzonderheid besproken worden :
1°. - de keuze van het stelsel (en vergissing in deze keuze);
2°. - de na te leven vormvoorwaarden;
3°. - het causaal verband;
4°. - de teruggaven (berekening van het bedrag en voorwaarden);
5°. - de verjaringen;
6°. - de gesplitste. overeenkomsten;
7°. - de voorschriften van artikel 54;
1. Keuze van het stelsel :
De keuze dient ondubbelzinnig te gebeuren: er is slechts één enkel stelsel mogelijk per afzonderlijk gekadastreerd goed.
De koper kan geen gelijktijdig genot van twee stelsels, noch het voordeel van één stelsel bij eventuele afwijzing van een ander inroepen.
In geval van twijfel bij het lezen van de akte omtrent de keuze van een stelsel, is het de taak van de ontvanger om, vóór de registratie van de akte, de aandacht van de notaris of de koper te vestigen op de noodzaak een preciese verklaring te verschaffen (art. 168 van het Wetboek der registratie, hypotheek en griffierechten).
Bij weigering een duidelijke aanwijzing van het gekozen stelsel te geven (of, in voorkomend geval, om dit te doen voor elk van de onderscheiden goederen) zal de akte aan het gewone recht geregistreerd worden.
Artikel 55, alinea 2 (teruggave beperkt tot 8/10) is toepasselijk, zowel in geval de koper de vermindering niet gevraagd heeft, als in geval hij bij vergissing de toepassing van een stelsel gevraagd heeft dat niet overeenstemt met de bestemming die hij aan het gekochte goed wilde geven.
(Zie CUVELIER, Répertoire notarial, Droits d'enregistrement et T.V.A. applicables aux ventes d'immeubles, nr. 141; WERDEFROY, Registratierechten, nr. 747).
Voor wat voorafgaat, wordt verduidelijkt dat alleen een gelijktijdige aanvraag voor één zelfde gekadastreerd goed bedoeld wordt. Het is, bijvoorbeeld, voor een landbouwer mogelijk de toepassing van artikel 53, 2°, voor de woning en artikel 53, 1°, voor de andere, voor uitbating bestemde percelen (onderscheiden kadastrale nrs.) te vragen.
2. Vormvoorwaarden :
Zij dienen vervuld te zijn in de eerste ter registratie aangeboden akte. Indien bijgevolg een onderhandse akte ter registratie wordt aangeboden zonder de vereiste vermeldingen te bevatten, wordt op de akte het gewone recht geheven. De latere registratie van een authentieke akte die de vereiste vermeldingen wel bevat, maakt het mogelijk om vervolgens een verzoek tot teruggave in te dienen, welke in elk geval beperkt zal zijn tot 8/10 (Wetboek der registratie, hypotheek en griffierechten, art. 55, alinea 2).
Bijzondere gevallen :
Bij de verwerving van een bescheiden woning en een aanpalende grond te nemen uit een perceel met een grotere oppervlakte dient, in principe, artikel 56 van voornoemd Wetboek toegepast te worden.
De gelijktijdige aankoop van een perceel grond met een kleine oppervlakte en van een bebouwd perceel wordt echter door de Administratie van het Kadaster beschouwd als een eenvoudige wijziging van de grenzen van het bebouwd perceel, meestal zonder gevolgen voor het kadastraal inkomen. In dit geval wordt geen nieuw kadastraal inkomen betekend.
Indien het derhalve overduidelijk is dat het nieuw kadastraal inkomen het wettelijk maximum niet zal overschrijden (voor het geheel van de verworven goederen), wordt aanvaard dat de kopers ofwel bij de akte een attest mogen voegen bevestiging inhoudende dat geen nieuw kadastraal inkomen zal betekend worden (de heffing mag onmiddellijk tegen het verminderd recht van 6 pct. gebeuren) ofwel artikel 56 inroepen (heffing van het recht van 12,5 pct. en mogelijkheid om een verzoek tot teruggave in te dienen na aflevering van het attest).
3. Causaal verband Administratieve tolerantie - Vervreemding van het onroerend bezit :
Steeds, dient het recht van 12,5 pct. geheven te worden op de aankoopakte, tenzij de akte van wederverkoop van de onroerende goederen in bezit tegelijkertijd ter registratie wordt aangeboden.
De toepassing van de administratieve tolerantie (Zie CUVELIER, Répertoire notarial, Droits d'enregistrement et T.V.A. applicables aux ventes d'immeubles, nr. 189; WERDEFROY, Registratierechten, nr. 770) onderstelt dat in de geregistreerde aankoopakte de bedoeling geuit wordt zich volledig en ten bezwarende titel van de goederen of, in voorkomend geval, van al de delen die men bezit in een zelfde goed (of in verschillende goederen) te ontdoen.
Aangezien het om een administratieve tolerantie gaat, wordt ze door de rechtbanken niet erkend (zie R.J., R 55.10.01 tot 04).
De vervreemding dient plaats te grijpen binnen een redelijke termijn, te beoordelen in de stand der feiten. In ieder geval dient zij plaats te hebben binnen de twee jaar volgend op de registratie van de aankoopakte (zie infra punt 5 Verjaringen).
4. Teruggave :
Zij bedraagt het verschil tussen het gewoon recht en het verminderd recht, hetzij 6,5 pct., in zoverre de vereiste vermeldingen gedaan werden in de eerste ter registratie aangeboden akte (onderhandse of authentieke akte).
Zij bedraagt slecht 8/10 van die 6,5 pct. bij afwezigheid van deze vermeldingen of in geval van onvolledigheid ervan, zelfs zo het gaat om de toepassing van de voornoemde administratieve tolerantie.
5. Verjaringen Termijn voor het indienen van een verzoek tot teruggave :
Artikelen 56 en 57 : 2 jaar nadat het betekend kadastraal inkomen definitief is geworden (er wordt geen rekening meer gehouden met het voorlopig kadastraal inkomen Code 2 K zie R.J., R 215.04.03), behalve in geval van toepassing van de administratieve tolerantie (zie infra).
Andere gevallen : 2 jaar te rekenen vanaf de registratie van de akte.
Wat de administratieve tolerantie betreft, is het duidelijk dat het causaal verband moet bestaan tussen de aankoop en de wederverkoop.
Onder aankoop wordt eveneens bedoeld de verwerving van een grond bestemd voor de bouw van een bescheiden woning ( Wethoek der registratie, hypotheek- en griffierechten, art. 57). Het is dus niet mogelijk te stellen dat de wederverkoop van het goed of de onverdeelde delen dient plaats te grijpen binnen een redelijke termijn te rekenen vanaf de betekening van het kadastraal inkomen. Terzake dient de wederverkoop verplicht plus te grijpen binnen een redelijke termijn te rekenen vanaf de dag van de aankoop van de grond.
Nog steeds wat betreft de administratieve tolerantie, wordt opgemerkt dat de teruggave, bij gebrek aan wettekst, enkel op basis van artikel 208 van het Wetboek der registratierechten kan worden toegestaan. Dit wil zeggen dat de oorspronkelijk geheven rechten ten belope van het verschil tussen het gewoon recht en het verminderd recht als onregelmatig geheven beschouwd worden. Het is bijgevolg vanaf de dag van de heffing dat de verjaringstermijn van twee jaar begint te lopen.
6. Gesplitste overeenkomsten :
Er wordt aan herinnerd dat het de Administratie toegelaten is met alle rechtsmiddelen, en onder meer aan de hand van ernstige, duidelijke en overeenstemmende vermoedens te bewijzen dat twee binnen een korte tijdsspanne opgemaakte akten houdende verkoop van onroerende goederen door een zelfde verkoper aan een zelfde koper, een enige verkoopovereenkomst verbergen, enkel gesplitst om op frauduleuze wijze voor de eerste akte het verminderd recht van artikel 53 van het voornoemd Wetboek te bekomen.
Hetzelfde kan gezegd worden in de hypothese dat, naar zou blijken uit de authentieke akte, een deel van het goed (bv. de garage) aangekocht werd door de zoon van de koper van het overige deel, indien bewezen kan worden dat in feite de werkelijke bedoeling was het geheel aan de vader te verkopen. Dit is inzonderheid het geval wanneer uit de onderhandse akte zou blijken dat deze intentie reeds bestond. van in den beginne.
Het is niet uitgesloten dat de Administratie in dergelijke gevallen toepassing maakt van artikel 18 (anti rechtsmisbruik maatregel), zoals gewijzigd bij wet van 30 maart 1994 tot uitvoering van het globaal plan op het stuk van fiscaliteit (Zie Aanschrijving nr. 12 van 10 mei 1994).
7. Voorschriften van artikel 54
Artikel 54 van voornoemd Wetboek voorziet uitdrukkelijk de gevallen waarin de vermindering voorzien in artikel 53 niet toepasselijk is.
Artikel 55 voorziet bovendien dat de akte of een onderaan de akte door de koper gewaarmerkte en ondertekende verklaring uitdrukkelijk dient te vermelden :
a) dat de verkrijger en zijn echtgenoot geen andere onroerende goederen bezitten of dat zij, voor het geheel of in onverdeeldheid niet één of meerdere onroerende goederen bezitten waarvan het kadastraal. inkomen, voor het geheel of voor het onverdeelde deel, samen met dat van het verkregen onroerend goed, meer dan het krachtens artikel 53 vastgestelde maximum bedraagt, afgezien van hetgeen zij uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn hebben verkregen wanneer het desbetreffende kadastraal inkomen 25 pct. van evenbedoeld maximum niet overschrijdt;
b) …
c) in geval van toepassing van artikel 53, 2°, dat de verkrijger of zijn echtgenoot voor het geheel in volle of in blote eigendom geen onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en door hen of door één van hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn werd verkregen.
Er werd vastgesteld dat aan deze voorschriften steeds minder aandacht besteed wordt dan dat zij verdienen. Er wordt aan herinnerd dat het tot de verantwoordelijkheid van de notaris behoort om de kopers duidelijk te ondervragen over de onroerende goederen die zij reeds zouden bezitten, in het bijzonder in blote eigendom.
Er wordt trouwens nog herinnerd dat in geval van onjuistheid in de vermeldingen voorzien in artikel 55, alinea 1, 2°, a en c, de koper een boete oploopt gelijk aan het bedrag van het ontdoken recht.
Bron: FisconetPlus